✅ Loi Pinel en 8 étapes – Comment pouvez-vous vendre votre entreprise? les étapes clés de votre entreprise. Avocat Baptiste Robelin.

By | janvier 13, 2020



















Cette actualité est l'occasion de passer en revue ce processus d'élimination et ses différentes phases clés. Dans cet article, vendeurs et acheteurs trouveront de précieux conseils sur les réflexes et les pièges existants à éviter à chaque étape de la vente: négociation, préparation des documents et formalités liées à la vente.

I. Négociation avant la vente de l'entreprise.

Comme pour tout transfert d'entreprise, la vente de fonds de commerce est souvent précédée d'une période de négociation importante. Ce que les parties discutent, c'est l'essence de la vente: le prix et la chose vendue, c'est-à-dire les différents éléments qui composent le fonds et leur valorisation. Outre les estimations économiques du Fonds (A), un certain nombre d'aspects juridiques fondamentaux doivent être vérifiés, en particulier le crédit-bail commercial (B).

A. Évaluation de la valeur commerciale.

Il existe plusieurs méthodes d'évaluation financière des écarts d'acquisition, dont deux sont répétées de manière plus régulière: la méthode dite du barème, qui est le plus couramment utilisée par l'administration fiscale, et le critère de rentabilité, qui est principalement utilisé par les banques.

La méthode de mise à l'échelle implique l'application d'un facteur multiplicateur (généralement hors taxes) appliqué au chiffre d'affaires du fonds (variable par branche d'activité). L'échelle la plus connue est l'échelle publiée dans Mémento Practical Evaluation of Francis Lefebvre Publications. Si la simplicité le justifie, cette approche n'est pas la plus appropriée car elle ne reflète pas la rentabilité de l'entreprise et ne prend pas en compte les fondamentaux (localisation, notoriété de la marque …).

L'autre méthode la plus couramment utilisée par les banques consiste à appliquer le coefficient à l'EBITDA moyen (excédent brut d'exploitation) ou au bénéfice net des dernières années. Ici, nous nous concentrerons davantage sur la rentabilité du fonds (et donc sur la capacité de remboursement de l'entreprise), surtout si l'acquisition est couverte par la dette.

Voici deux méthodes pour mesurer le goodwill:

  • la méthode de comparaison, qui consiste à évaluer l'entreprise, à la comparer aux prix d'entreprises similaires à vendre à proximité et aux ventes récentes;
  • la méthode d'ajustement de la valeur nette d'inventaire, qui est l'évaluation de la juste valeur des actifs de l'entreprise (licences, machines, stocks, créances, etc.) moins la juste valeur de ses dettes.

Dans tous les cas, il est conseillé d'utiliser plusieurs de ces méthodes afin de pouvoir les analyser et comparer les résultats pour maintenir la moyenne. À cet égard, il sera utile de se référer aux conseils fournis par CCI sur l'évaluation des entreprises [1]

Mais ce n'est pas tout. Ce nombre devrait ensuite être pondéré en fonction de certains critères. Parce que l'entreprise n'est pas conduite comme n'importe quelle autre entreprise, cela dépend aussi de la zone de chalandise, c'est-à-dire de l'attraction du point de vente, et de la zone géographique d'où proviennent la majorité des clients.

La localisation du fonds sera donc un critère de pondération de base en termes de prix (dans quel quartier se situe l'entreprise? Quelle est l'attractivité du lieu? L'avenir? Quelle est la politique de développement local? Etc.).

Il y a d'autres critères à considérer pour la valeur du fonds: l'état des équipements (prévoyez-vous des travaux?), La conformité des locaux aux normes applicables, comme l'accueil des personnes handicapées [2], que vous ayez ou non besoin de revoir vos systèmes d'extraction ou de les installer dans la cuisine, les licences possibles que vous devrez appliquer, la présence ou l'absence d'une licence pour vendre de l'alcool, un patio légal, etc.

B. Évaluation et analyse des baux commerciaux.

Le crédit-bail commercial est un autre élément clé de l'entreprise qui nécessite une attention particulière.

L'évaluation financière d'un bail commercial dépend en grande partie du montant du loyer. La règle est simple: plus le loyer est élevé, plus la valeur commerciale du bail est faible. À l'inverse, plus le loyer est bas, plus la valeur commerciale du bail est élevée. Par conséquent, une attention particulière est accordée au montant du loyer par rapport au loyer habituel de fonds similaires dans le même secteur afin d'évaluer si le montant correspond à la valeur de marché s'il est surévalué ou vice versa. Il s'agit d'un élément crucial des négociations.

Une attention particulière sera portée au montant des redevances, en veillant à ce que leur répartition ne méconnaisse pas les dispositions d'ordre public applicables, notamment les dispositions de la loi Pinel, vérifiant qu'il n'y a pas de risque de redevances. aller trop loin.

La durée d'un bail commercial doit également être soigneusement analysée: en effet, la loi autorise le propriétaire à modifier le bail lors de son renouvellement à la fin du bail. Par conséquent, le locataire court le risque de déduire le loyer, ou pire, le locataire peut refuser de renouveler le bail, le cas échéant. Par conséquent, l'acheteur doit vérifier la durée du bail restant avant de redémarrer le fonds et s'assurer que toutes les conditions du droit de renouvellement sont remplies afin qu'il n'y ait aucun risque de perte par le propriétaire. , sans compensation.

Il est fortement recommandé de fournir des conseils d'experts sur cette analyse juridique et économique des conditions de votre bail commercial avant d'acquérir le fonds.

II. Libellé des actes: promesse ou compromis de vente suivi de l'acte final.

Une fois que le prix et l'objet de la vente ont été convenus entre les parties, les parties devraient, en principe, formuler formellement l'accord par deux actes successifs: la promesse (ou compromis) de la vente, si elle est prévue, l'acte final de vente. Là encore, une attention particulière doit être portée à certains éléments de base.

A. Le libellé de la promesse de vente.

Une attention particulière doit être portée pendant la phase de promesse aux clauses de suspension présumant l'acquisition.

a. Des droits de préemption municipaux clairs.

Tout d'abord, il faut prendre soin de nettoyer tous les droits de préemption applicables. En particulier, nous nous référons aux droits préférentiels qu'une municipalité peut exercer à l'égard de tout transfert de clientèle ou de crédit-bail commercial en marge de la préservation du commerce local, dans L. L. 214-1. Conformément à l'article 2 et au code de l'urbanisme. .

Dans ce cas, avant la vente du fonds, le cédant doit en aviser préalablement la commune, qui dispose d'un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption, et le silence équivaut à la démission.
Cette déclaration préalable est requise si la vente requise devient invalide après 5 ans. Il est donc essentiel que les parties supposent que l'acte de vente est conforme à cette prérogative afin de ne pas risquer l'annulation de l'acte.

b. Respectez vos obligations légales d'informer les employés.

De même, s'il y a des salariés, les parties aux articles L 141-23 du Code de commerce. Et conformément à ses articles ultérieurs, ils doivent subordonner le transfert à une notification préalable.

Cette obligation d'information préalable s'applique à toute entreprise de moins de 249 salariés. En cas de manquement à l'obligation d'information, la responsabilité peut être engagée et le juge saisi peut, à la demande du procureur de la République, infliger une amende civile pouvant aller jusqu'à 2% du montant de la vente. Par conséquent, il appartient à nouveau aux parties de vérifier que le cédant a correctement rempli cette obligation d'information en l'indiquant dans la promesse.

c. Suivi des clauses de financement.

Autres clauses importantes de la promesse liées au financement de l'achat. Dans la plupart des cas, l'acheteur souhaite financer l'achat en obtenant un prêt bancaire. Il y a un risque que le cédant voie l'échec de l'opération si l'acheteur n'obtient pas de crédit.
Par conséquent, il est essentiel que cette clause soit correctement formulée pour empêcher l'acheteur de la détourner dans le but d'annuler ultérieurement l'acquisition en prétendant qu'il n'a pas reçu le soutien financier nécessaire. Par conséquent, la promesse énonce clairement les critères de base du prêt que vous souhaitez: le montant emprunté, le taux d'intérêt et l'échéance. Et nous demandons à l'acheteur de demander un prêt auprès de plusieurs banquiers (généralement au moins trois) pour maximiser leurs chances d'obtenir un financement.

d. Paiement éventuel de l'injection de capital.

Enfin, la dernière clause à accorder une attention particulière lors de la phase de promesse est la prime d'immobilisation potentielle que l'acheteur paie pour l'entretien du bien pendant le temps nécessaire pour remplir les conditions préalables.

Cela représente généralement 10% du prix de vente que l'acheteur paie au vendeur afin de le dédommager au moment de l'arrêt de la propriété. Afin de garantir que ce montant soit déposé de la manière la plus sûre possible et d'éviter les risques de litiges futurs, les modalités d'indemnisation doivent être clairement indiquées dans la promesse en cas d'échec de la vente ou, au contraire, par le vendeur. Le plus important est que ce montant soit déposé (par exemple, sur le compte Carpa d'un avocat).

B. Préparation du document de vente final.

Lors de la phase de vente finale, une attention particulière doit être portée aux clauses de base du contrat de vente: le prix et l'article vendu (c'est-à-dire la description des articles à vendre).

a. Prix ​​et conditions de paiement.

La vente de fonds de commerce est essentiellement une marchandise (légalement appelée universalité), à la fois tangible (matériaux, outils …) et intangible (clients, signatures, baux …). Cependant, pour déterminer le prix, il est possible de déterminer la proportion des éléments tangibles et intangibles.

De même, les stocks ne sont généralement pas vendus dans le cadre de la vente d'un fonds et font l'objet d'une facturation séparée (avec TVA) à la date d'évaluation. Ces différents points doivent être précisés dans le document de vente, et de préférence dès le stade de la promesse, pour éviter des discussions inutiles lors du stade final de l'acte.

En plus du prix, nous nous concentrons également sur les clauses concernant les conditions de paiement: le fonds paie-t-il en espèces ou en plusieurs fois? Les parties ont-elles introduit le mécanisme de crédit du vendeur? etc.

D'autres clauses peuvent être ajoutées au contrat, telles que les clauses de garantie de circulation ou même les clauses de gain.

b. Poursuite éventuelle des contrats liés au Fonds.

Le renouvellement des contrats est également un aspect essentiel de la vente d'actifs commerciaux. Le fonds est-il lié à un contrat de franchise? Dans ce cas, il faut prévoir sa continuation ou, au contraire, sa résiliation.

Le cédant est-il lié par les contrats de distribution? Quel est leur sort? Résiliation ou continuation par le cédant? Le fonds dépend-il d'autorisations spécifiques (telles que la permission IV ou le droit d'un patio de restaurant)? Là encore, il faut veiller à ce que leur destin soit réglé lors du transfert: reprise ou non.

Il est rappelé aux clients un dernier point important, la reprise des contrats de travail. Cette poursuite s'effectue d'office dans le cadre du transfert de bonne volonté et d'ordre public, article L. 1224-1 du code du travail. Selon l'article. Il convient donc pour l'acheteur de prévoir cette reprise et toutes ses conséquences économiques (gestion de la paie), mais aussi d'un point de vue juridique (vérifier les conventions collectives applicables, anticiper les droits acquis des travailleurs, etc.).

c. Dernier conseil: attendez autant que possible toutes ces questions.

Si ces problèmes doivent être résolus parfaitement dans le dossier de vente final (prix, conditions de paiement, résultat des contrats en cours, etc.), alors ils doivent vraiment être résolus dès que possible, de préférence dès que possible. une promesse de vente pour éviter de nouveaux litiges.

En pratique, nous recommandons ceci: Écrivez la promesse de vente la plus précise et la plus complète afin que l'action de clôture de la vente soit de retourner uniquement les articles que vous avez déjà décidés. au stade de la promesse, après reconnaissance de l'accomplissement des conditions.

III. Exigences formelles après la remise.

Il s'agit de la dernière étape d'une étape commerciale. Cependant, les exigences formelles sont nombreuses et délicates. En particulier, ils diffèrent selon la partie concernée, l'agent ou l'agent.

A. Distinction entre formalités du côté de l'acheteur et du côté du vendeur.

L'acheteur doit d'abord enregistrer le transfert et payer les frais d'enregistrement dans un délai d'un mois à compter de la date de l'acte de transfert ou à compter de la date d'entrée. le fonds en est propriétaire s'il est survenu avant cette date.

Le montant des droits d'enregistrement est le suivant: exonération jusqu'à 23 000 EUR, 3 000% pour la tranche de 23 000-200 000 EUR, et 5% pour la partie supérieure à 200 000 EUR. Reportez-vous utilement à la page d'information publique de l'administration fiscale pour plus de détails sur le calcul des frais d'enregistrement lors du transfert de fonds de commerce: [3]

Le cédant, pour sa part, doit clôturer ses comptes, commencer les déclarations fiscales afférentes et s'assurer qu'il sollicite l'annulation des Formalités des Entreprises (CFE) en cas de cessation d'activité. Encore une fois, vous trouverez des informations pratiques précieuses sur le site Internet de l'administration publique, notamment pour savoir ce que fait la CFE. [4]

B. Publications relatives aux ventes.

Le transfert doit faire l'objet de nombreuses publicités destinées à informer les tiers et à garantir les droits des créanciers.
Par conséquent, il doit être publié dans le journal d'annonces à la demande de l'acheteur dans les 15 jours suivant la livraison.
L'acheteur doit s'inscrire auprès du Tribunal de Commerce dans un délai de 3 jours pour publier l'avis au Journal Officiel du Journal Civil et Commercial. [5]

Cette publication ouvre une période de dix jours pendant laquelle les créanciers peuvent s'opposer.

C. Durée de la solidarité fiscale et besoin de sécrétion des prix.

La loi devrait également inclure le principe de solidarité fiscale entre l'acheteur et le vendeur, qui s'applique à certains impôts directs (impôt sur le revenu et taxe d'apprentissage) pendant une période limitée.

Dans ce cas, la période de solidarité fiscale de l'acheteur avec le vendeur professionnel est de 90 jours et peut être réduite à 30 jours si toutes les conditions suivantes sont remplies:

  • un avis de vente de l'entreprise a été envoyé à l'administration fiscale dans les 45 jours suivant la date de publication de la vente dans les mentions légales;
  • l'état des résultats a été déposé dans les 60 jours suivant la date de publication de la vente dans les communications légales;
  • le dernier jour du mois précédant la vente, le vendeur est tenu au courant de ses obligations fiscales et de paiement.

Par conséquent, afin que l'acheteur prenne un risque dans le cadre de l'achat de l'entreprise, il est conseillé que le prix de vente ne soit pas immédiatement remboursé au vendeur.

A cet effet, le destinataire du prix de vente est opéré par un intermédiaire afin qu'il puisse le payer à l'administration fiscale si le comptable en charge du recouvrement le demande. Cette tâche est le plus souvent confiée à un avocat ou un notaire. Le recouvrement de débit est également utile pour garantir le paiement d'autres créanciers, qui peuvent également être en mesure de poursuivre l'acheteur en cas d'insolvabilité du vendeur.
La durée du blocage des fonds et les conditions de transfert du bénéficiaire sont fixées dans l'accord de transfert.

Conclusion.

Comme vous pouvez le constater, la vente de fonds de commerce est une opération complexe qui nécessite à la fois des compétences financières, juridiques et fiscales, un ingénieur en préparation de contrat avec une parfaite connaissance de la rédaction d'actes juridiques et une bonne connaissance des formalités légales. la vente.

Par conséquent, il est fortement recommandé que les participants au transfert s'entourent de professionnels expérimentés. [6]

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✅ Loi Pinel en 8 étapes – Comment pouvez-vous vendre votre entreprise? les étapes clés de votre entreprise. Avocat Baptiste Robelin.
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