🆙 Loi Pinel de A à Z – Immobilier: l'exemption de Pinel en vaut-elle toujours la peine?

By | décembre 13, 2019



















" Odéfaite fiscale! "," Payer trop d'impôts? C'est une bonne raison d'investir dans l'immobilier … "," Investir à nouveau: 0 $ d'impôt pour six, neuf ou douze ans! "… Lorsque les particuliers recherchent des informations fiscales sur Internet, ils sont rapidement époustouflés par les publicités sur le système d'exonération fiscale Pinel. Certains semblent "trop ​​beaux pour être vrais". Encore un piège? Pas nécessairement … à condition de ne pas prendre une décision hâtive.

DEUX VENTE UN NOUVEAU

Le système Pinel, introduit en 2014 par le ministre du Logement de l'époque, permet aux particuliers de réduire leurs impôts sur le revenu d'une fraction de leur investissement immobilier, à condition qu'ils soient loués. D'autres réussissent: Duflot qui a fait le flop, Scellier ou encore Robien (qui a bien fonctionné pour eux).

Dès le départ, Pinel a rencontré des investisseurs avec succès. Selon un récent rapport de l'Autorité de surveillance financière, presque chaque seconde des deux nouvelles maisons est vendue. Il faut dire que le billet d'entrée est assez abordable en dehors de Paris et de sa banlieue et au centre des grandes villes: dans une ville typique comme Perpignan, vous pouvez acheter un appartement de deux chambres pour 125000 € **.

"L'Agence Immobilière Pinel est le système d'exonération fiscale le plus ouvert. Il n'est pas réservé à l'élite financière, tout comme Malraux et le Monument Historique", juge Stéphane Van Huffel, co-fondateur de Netinvestment.fr. Les deux derniers (qui permettent des exonérations fiscales sur les propriétés anciennes) ont tendance à cibler les contribuables qui sont au sommet de la concentration fiscale marginale de 30%.

Réduction d'impôt jusqu'à 63 000 EUR

Le Pinel est donc "plus populaire" et parfait «Début de l'exonération de la taxe foncière ajoute Anthony Calci de Calci Patrimoine. Ce placement est relativement prudent. Un particulier investit dans de nouveaux biens immobiliers de haute qualité grâce à un promoteur qui offre des garanties et gère même le loyer et peu de charges. En bref: très confortable. " De plus, le mécanisme fiscal est assez simple: l'impôt sur le revenu est réduit annuellement d'une proportion du coût du logement (prix d'achat majoré de divers frais, y compris les frais de notaire). .

Le taux de réduction d'impôt augmente avec la durée du bail:
– 12% pour une période de six ans (2% par an);
– 18% pendant neuf ans (2% par an);
– 21% sur les douze ans (1% par an sur les trois dernières années).

Le prix de l'opération ne peut excéder 5 500 € / m2 résidentiel et 300 000 €. Ainsi, l'investisseur peut demander un maximum de 36000 €, 54000 € ou 63000 € (300000 € × 21%) d'allégements fiscaux étalés sur six, neuf ou douze ans (soit un crédit d'impôt maximum de 6000 € par an). 3000 au cours des trois années précédentes).

Vous pouvez acheter deux articles par an chez Pinel, à condition que votre prix de revient cumulé ne dépasse pas ces plafonds.

Station de plafond globale

Un autre avantage est que vous pouvez louer un logement aux membres de votre famille sans perdre le crédit d'impôt (et soit votre enfant ou un parent, à condition qu'il ne fasse pas partie du fisc). Cette flexibilité permet un système en franchise d'impôt qui peut être adapté à tout profil d'investisseur.

Le seul inconvénient majeur est que la loi Pinel fixe le plafond général des défauts d'impôts à 10 000 EUR par an (18 000 EUR pour les achats à l'étranger). Cependant, les réductions d'impôt non utilisées seront perdues! Cela ne peut pas être reporté d'une année à l'autre. Si vous bénéficiez d'autres avantages fiscaux (tels que ceux d'un employeur individuel), le plafond peut rapidement être dépassé. Faites donc vos calculs bien à l'avance.

LOCATION OBLIGATOIRE

Cependant, pour être admissible à ce crédit d'impôt, un certain nombre de conditions doivent être remplies, ou à défaut, le contribuable peut vous demander de rembourser le crédit d'impôt …

La première s'applique à la propriété elle-même: la propriété doit être neuve ou en parfait état (Vefa). Dans la plupart des cas, il s'agit d'un programme immobilier développé par un développeur, mais vous pouvez créer votre propre maison tant que vous respectez la réglementation thermique de 2012 (RT 2012).

Par la suite, cette propriété doit être située dans des zones tendues, catégorie A bis (Paris et la plupart des villes de banlieue), A (grandes villes de province, Côte d'Azur) et B1 (villes moyennes) par le ministère du Logement (voir www.service-public.fr). 1 depuisst Janvier 2018, les communes des zones rurales B2 et C ne sont plus éligibles au financement Pinel (sans accord) "Parce qu'il n'y a vraiment pas de marché locatif", a déclaré Fabrice Artinian, consultant en patrimoine au Heritage Institute.

PREMIÈRE PREMIÈRE SITUATION

En effet, le système Pinel doit prétendre encourager la construction dans des secteurs où la demande locative est forte et l'offre insatisfaisante. Cependant, la localisation reste un critère primordial, d'autant plus que le propriétaire dispose de douze mois entre la remise des clés et la recherche d'un locataire, sinon vous ne pourrez pas bénéficier d'un allégement fiscal!

«L'exonération est un facteur dans 80% des achats de Pinel. Les investisseurs sont trop susceptibles d'oublier qu'ils achètent des biens immobiliers plutôt que des réductions d'impôts, regrette qu'Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo. Souvent, ils n'ont pas une perspective suffisamment critique sur l'immobilier, alors que l'allégement fiscal devrait être la cerise sur le gâteau. " Une lacune soulignée par le ministère des Finances (IGF) est: «Les particuliers qui réalisent un investissement locatif utilisent la réduction d'impôt comme premier critère de sélection du bien à acheter. […] Ce déclencheur psychologique élimine complètement les problèmes de rendement locatif et de gain ou perte en capital en cas de revente. "

"C'est vrai que dans les zones exiguës, les maisons manquent, mais on ne peut acheter nulle part, ajoute Stéphane Van Huffel. Il faut choisir une région dynamique ou une grande métropole, mais pas forcément le centre-ville, où les nouveaux prix sont très élevés. " C'est l'un des problèmes des maisons neuves: des prix de vente beaucoup plus élevés que les maisons anciennes. Pour les marchandises du même type sur le même territoire: "La remise moyenne sur les anciens produits est estimée à 32% par rapport à Pinel", souligne IGF.

Bon à savoir

L'acheteur de Pinel s'engage à louer le bien pendant au moins six ans (par le biais de baux renouvelables standard de trois ans), que le même locataire soit le même ou non. Lors de la soumission de votre première déclaration de revenus, vous devez joindre un formulaire séparé (Cerfa n ° 11639 * 16).

De plus, les loyers ne doivent pas dépasser le plafond déterminé par la zone dans laquelle le bien est situé. Ils sont souvent inférieurs au marché, ce qui sape évidemment les rendements. Enfin, les ressources du locataire sont également limitées.

VENTE DE L'ANNEXE

Le problème, exactement le prix revendeur, fait la différence en termes de rendement. "Hors effet de revente, la rentabilité de Pinel est de 233% supérieure à l'ancienne, compte tenu de l'avantage fiscal", calcule IGF. Des arguments solides en faveur de l'exonération fiscale! Sauf cela, "La déclaration nette d'impôt foncier après neuf ans de revente de maisons Pinel négative en l'absence de hausse des prix de l'immobilier"… plus de 30% par rapport au précédent en raison du prix d'achat élevé.

Si vous voulez mettre toutes les chances de votre côté pour trouver un locataire et faire du profit, vous feriez mieux d'acheter dans des quartiers dynamiques et transformateurs. "Choisir le bon endroit, ce n'est pas forcément acheter un quartier à la mode, mais plutôt un quartier changeant avec de bonnes bases: il est desservi par les transports, il y a déjà quelques magasins, mais pas très loin", conseille Anthony Calci. Pour ce faire, vous devez faire une petite étude sur le marché locatif de la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Si vous savez, c'est un plus.

Cependant, nous ne devons pas en faire trop. "Méfiez-vous des soi-disant" futurs quartiers "que les promoteurs vendent", prévient Stéphane Van Huffel. Ces nouvelles quasi-villes ne sont pas toujours très bien situées et, dans les premières années, il n'y a souvent ni commerces ni infrastructures.

Dernier point: plutôt un bâtiment "Là où il y a une réelle parité entre locataires et propriétaires occupants", recommande Fabrice Artinian. De cette façon, vous pouvez éviter trop de dégâts à votre copropriété, et six, neuf ou douze ans plus tard, une flambée immobilière dans le même immeuble …

OFFRE

Le système Pinel est une bonne exonération fiscale, mais ne vous y fiez pas pour créer un héritage à moins que vous ne vouliez mettre un parent (tel qu'un futur enfant d'étudiant) plus tard dans la maison ou déménager dans une résidence secondaire. . Étudiez les prix et le marché locatif local pour choisir le meilleur emplacement.

* "Évaluation du régime de soutien fiscal aux investissements locatifs Pinel", novembre 2019, par l'IGF et le Conseil général de l'environnement et du développement durable.
** Programme Mas Roca d'Immobilia.


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