✅ Prêt hypothécaire: Tour de Vis sur les taux d’emprunt et les critères D'individu à individu – Incroyable Taux

By | novembre 12, 2019



















12 novembre 2019 – À la mi-novembre 2019, les taux immobiliers ne baisseront plus et les banques consolideront certains critères. Ils exigent une contribution et refusent parfois de financer les emprunteurs les plus pauvres. L'ère du crédit facile arrive-t-elle à sa fin? Analyse et conseil pour un bon emprunt.

Clap fin avec des taux d'intérêt plus bas? Oui, selon une analyse publiée par les courtiers en crédit au début du mois de novembre 2019. "Les taux d'intérêt moyens obtenus en novembre sont stables ou légèrement supérieurs à ceux d'octobre." a déclaré Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Alban Lacondemine, président fondateur d’Emprunt Direct, précise: "Notre baromètre du 10 novembre enregistre une augmentation de 5 à 10 points de base. Dans 15 ans, un excellent record ne pourra que revendiquer 0,65%, alors qu'il devrait atteindre 0,55% en octobre."

Les prix sont toujours très bas. Faut-il avoir peur de rebondir ou même de voler? Pas vraiment. La Banque centrale européenne (BCE) a certes changé de président mais n’a pas de stratégie. Les taux d'intérêt zéro, les taux de dépôt négatifs et la politique d'ouverture en matière de retraits d'espèces n'ont pas changé. La hausse des taux immobiliers ces dernières semaines est également anecdotique. L'assurance moyenne sur vingt ans, passant de 1,15% à 1,25%, ne change rien aux emprunteurs.

Les banques freinent le marché. Cependant, ces mouvements traduisent un changement d'attitude des banques. Ils ont essentiellement atteint leurs objectifs commerciaux pour 2019 et doivent traiter les cas reçus ces derniers mois dans le contexte de réduction des effectifs. "Si certaines banques ont augmenté leurs barèmes, c'est parce qu'elles veulent ralentir leurs demandes de financement et que les taux d'intérêt leur permettent de recevoir encore moins de fichiers." explique Maël Bernier, directeur de la communication chez Meilleurtaux.com.

Taux moyen Taux d'imposition minimum Taux maximum
Durée: 10 ans 0,95% 0,35% 2.03%
Durée: 15 ans 1,15% 0,65% 2.28%
Durée: 20 ans 1,25% 0,75% % 2,50
Durée: 25 ans 1,55% 0,95% 2,65%
Durée: 30 ans 2,15% 1,75% 2,70%

Prêt: Taux immobiliers à compter du 12 novembre 2019. Par rapport aux mois précédents, les moyennes se sont redressées de dix à vingt points de base. Même tendance au strict minimum. En octobre 2019, il enregistrait un excellent record de 0,58%, non assuré, actuellement de 0,75%. Malgré ce rebond, les taux immobiliers sont très proches de leur creux historique. Remarque: les prix indiqués dans ce tableau sont bruts et n'incluent pas les coûts d'assurance ou de garantie. Sources: Meilleurtaux, Empruntis, crédit direct.

Les banques sont moins disposées à prêter

Crédit: critères plus stricts. Ces augmentations sont accompagnées par le serrage des vis lors de la répartition des prêts hypothécaires. À tout le moins, cela reflète une enquête interne menée par Youfinancer brokerage auprès de 200 agences à la fin du mois d’octobre 2019. En conséquence, malgré des taux d’intérêt très attractifs, près de 95% des courtiers en réseau estiment que les banques resserrent actuellement les conditions de leur prêt immobilier, contre 64% en octobre 2018.

Obtenez votre contribution personnelle. Selon 77% des courtiers de Youfinancer, les contributions personnelles des banques sont réduites, contre 67% il y a un an. L'absence de consentement est la raison du refus du prêt. "Pour ceux qui doivent emprunter 110% (prêts pour couvrir les biens et les frais accessoires NDLR) trouve difficile de financer " note Sandrine Allonier, porte-parole de Voufinancer. "Les banques accordent souvent à l'emprunteur une marge d'un ou deux mois de salaire « Il ajoute.

Exclus du prêt. Les banques sont également plus sélectives sur les profils de clients. "Ils se concentrent sur les meilleurs profils, c'est-à-dire ceux qui disposent de beaucoup de revenus et d'économies. Les coupes dans les cheveux, même au cas par cas, sont un peu plus difficiles à obtenir." Ulrich Maurel, porte-parole d’Empruntis. En revanche, "Les banques hésitent à financer des emprunteurs gagnant moins de 30 000 euros par an, et certaines refusent maintenant ces profils", pont Sandrine Allonier.

Réglez-vous les prêts au logement?

Le risque de crédit. Ce raidissement semble avoir provoqué une alerte hypothécaire folle dans un récent rapport du Conseil de stabilité financière (HCSF). Force est de constater qu'en septembre 2019, les crédits aux particuliers ont augmenté de 6,5%, pour atteindre 1 300 milliards d'euros. Je ne l'ai jamais vu. HCSF ajoute que la dette immobilière des ménages représente un revenu de 5,2 ans à la fin de 2018, contre 3,3 en 2003.

Paiement tardif Le HCSF souligne les coûts parfois élevés: un quart des emprunteurs consacrent plus de 35% de leur revenu au remboursement de leurs prêts. En période de crise et par conséquent de hausse du chômage, certains peuvent devenir insolvables. HCSF se préoccupe également des prêts hypothécaires des banques. "Cela représente une baisse d'environ 60 points de base (entre 2016 et 2019), soit environ 6 milliards d'euros par an", découvre HCSF. Laquelle ajouter: "Compte tenu des frais généraux de la banque, cela est négatif depuis la fin de 2016".

Le degré d'effort. HCSF travaille sur des solutions pour éviter le surendettement des emprunteurs et protéger la rentabilité des banques, comme expliqué dans le quotidien Les échos. Entre autres, l'effort ne devrait pas dépasser 33%. Si ce niveau est classiquement fixé à un tiers du revenu, il ne s'agit que d'une utilisation injustifiée effective. HCSF veut brûler cette limite de façon permanente.

Limite le rachat de prêt. HCSF a pour objectif de changer la formule de remboursement. De nos jours, l'emprunteur qui rembourse son emprunt verse à la banque 3% du capital restant dû plus six mois d'intérêts à titre de compensation. Pour l'emprunteur, ce montant est minime par rapport aux bénéfices pouvant être réalisés en changeant de banque et à des taux d'intérêt extrêmement bas. Mais dans le même temps, les marges bénéficiaires des banques sont en chute libre … Par conséquent, le HCSF recommande de relever le délai de six mois afin de limiter la pratique de remboursement des prêts.

Financement sécurisé. Ces idées sont similaires à celles du Comité de Bâle, qui supervise et réglemente le système bancaire. Là encore, sa stratégie repose sur la réduction du risque de crédit. Par exemple, dans le cadre des accords de Bâle IV, les banques qui n’apportent que peu ou pas de contributions à celles qui ont besoin de prêter doivent augmenter leurs ressources propres. En conséquence, ils ralentissent la distribution des prêts immobiliers ou augmentent leurs taux d’intérêt. Cependant, Bâle IV ne devrait pas entrer en vigueur avant 2022 et les voies du HCSF sont toujours en préparation.

Crédit français: modèle exemplaire

Avez-vous vraiment besoin de faire appel aux régulateurs pour réduire le risque de crédit? Par exemple, le taux d'effort est certainement élevé. Mais cela n'empêche pas les emprunteurs français d'être de bons payeurs. Même ceux qui empruntent 110% (le prêt couvre l’immobilier et les coûts). Selon HCSF "Les prêts hypothécaires douteux, c'est-à-dire les paiements en retard de plus de 90 jours, représenteront en 2018 1,3% du total des prêts hypothécaires en cours. (nouvelles et anciennes éditions) ». C'est l'un des niveaux les plus bas d'Europe.

Les prêts les plus sûrs en Europe. Très haute sécurité en raison des spécificités du modèle français de financement immobilier. Presque tous nos prêts ont un taux d’intérêt fixe, le pouvoir d’achat est basé sur le revenu de l’emprunteur, l’effort reste limité, les prêts sont garantis par des hypothèques ou des dépôts, et toujours avec une assurance décès et invalidité … En bref, ceintures et bretelles. Et les créanciers trouveront l'addition: "Les prêts hypothécaires procurent aux banques un revenu sûr, même à des taux inférieurs." résumait Philippe Taboret.

L'emprunteur est un produit rentable. En ce qui concerne la faible couverture des banques, c'est une erreur, selon le courtier Meilleurtaux. "Les hypothèques à la française ont toujours été le résultat d'une conquête commerciale et la rentabilité a toujours été rendue rentable grâce aux produits complémentaires de l'emprunteur: comptes et carte de crédit, emprunteur d'assurance, voiture et maison, épargne, etc." explique son président, Hervé Hatt.

Banques: objectif de profit. Même en ce qui concerne les marges bénéficiaires, la récente augmentation des taux d’intérêt permettra aux banques de renouveler un peu la cerise. Ils jouent également contre d'autres critères pour gagner de l'argent. Les frais sont légèrement négociables. De même, les banques les forcent à signer un contrat d’assurance collective pour lequel des profits plus importants seront réalisés. Certains découragent les emprunteurs de s'engager à transférer leur assurance, tandis que la conclusion d'un contrat d'assurance avec un prêteur non prêté permet aux particuliers de gagner de l'argent.

Immobilier: excellentes conditions de financement

Les conditions bancaires sont toujours strictes. La volonté des régulateurs de limiter le risque de crédit n'est pas nouvelle. De plus, l'objet doit être régulièrement remis sur le tapis. Sans impact significatif. Logique: Les banques ont une politique stricte d'octroi de prêts hypothécaires. En fait, le renversement des contributions et la sélectivité accrue des profils d’emprunteurs peuvent être la raison pour laquelle, à la fin de l’année, les banques cherchent à ralentir la nécessité de traiter les dossiers en cours. Comme ils augmentent les prix.

Les prix continuent d'être excellents. À preuve, les mêmes proportions sont encore très proches de leurs plus hauts records. La moyenne actuelle pour les vingt années est d'environ 1,25% brut, comparée à 1,80% en novembre 2017 et à 2,50% en novembre 2015. De même, le durcissement des critères bancaires reste limité. Les banques continuent à fournir un financement à long terme. Selon l'étude CSA sur les prêts au logement, en octobre 2019, les prêts sur 25 ans représentaient 40,2% de la production, contre 17,4% en 2016.

La question de la contribution personnelle. En attendant, serrez les boulons de l’entrée pour les réactiver. Selon HCSF, le taux d'admission moyen est passé de 23,5% à 12,7% entre 2008 et 2018. Il a très peu bougé depuis. Cela montre que les banques sont encore suffisamment accommodantes sur cette question. D'autant que les emprunteurs sans consentement paient le prêt comme les autres. Et puis, l’année prochaine, les banques vont recommencer à chercher des clients. Cela peut légèrement desserrer la vis sur l'alimentation et donner peu d'air aux ménages modestes et encore plus aux jeunes premiers acheteurs avec un bon potentiel professionnel.

Cinq conseils pour emprunter

  • Calculez votre budget avant le projet et contacte les banques et / ou les courtiers pour assurer la viabilité de la transaction. Vous saurez si vous pouvez emprunter et où aller pour obtenir un prêt.
  • Fournir un profil rassurant à la banque, sans découvert, pas trop de crédit à la consommation, pas d’événement de paiement. Mieux vaut avoir un contrat à durée indéterminée. Tenez compte des critères classiques, notamment un taux de stress inférieur à 33%.
  • Faites au moins une contribution personnelle au projet (au moins le montant des frais de notaire). Vous pouvez mobiliser vos économies, bénéficier de la solidarité familiale (donation) ou utiliser vos bénéfices dans votre entreprise.
  • Gardez votre marge de manœuvre financière pour calmer la banque. Au moins deux mois de salaire. Dans le même temps, cette exigence pour les banques offre également une sécurité aux emprunteurs qui peuvent être confrontés à des situations imprévisibles.
  • Prendre en compte les délais d'obtention de crédit. À la fin de l'année, ils ont tendance à se coucher et les banques doivent gérer les nombreux dossiers collectés depuis la rentrée. Prévoyez suffisamment de temps pour négocier le contrat de vente (par exemple, deux mois).

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