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By | novembre 8, 2019



















La Caisse dEpargne et la Banque Populaire ont mis à jour l'assurance vie de l'emprunteur avec le capital restant, mais ont ajouté une nouvelle tournure: lisser la contribution en remboursant le prêt mensuellement. Montage attrayant avec des effets pervers!

Hypothéquer une hypothèque immobilière ne signifie pas seulement rembourser le montant emprunté pendant plusieurs années et payer les intérêts sur le prêt. La banque vous demande également de souscrire une assurance-emprunteur mensuelle afin de couvrir tout ou partie de vos risques exceptionnels en cas de décès, d'invalidité ou même de perte d'emploi de l'emprunteur. Il existe deux méthodes de calcul de la contribution d’assurance, l’une pour le capital d’emprunt initial et l’autre pour le remboursement du capital restant (capital résiduel d ou CRD). L'assurance mutuelle est plus courante. Dans ce cas, l'assureur calculera le loyer annuel à un taux d'intérêt, puis le divisera par 12 pour obtenir la contribution mensuelle. En conséquence, l'assurance mensuelle restera fixe pendant toute la durée du prêt hypothécaire.

En revanche, si la somme assurée est calculée pour le remboursement du capital restant, la contribution mensuelle diminuera avec le temps. C'est pourquoi nous parlons d'assurance d'urgence. En fait, chaque versement mensuel de prêt remboursera le capital restant. Ce montant sert de base à l’assurance. En conséquence, lorsque l'emprunteur rembourse le prêt, la prime d'assurance diminue. Parfois, par exemple, chaque année ou tous les 5 ans, le montant d'assurance mensuel peut augmenter légèrement avant que vous ne décidiez de nouveau. En effet, les entreprises utilisent parfois des calculs tenant compte de l'âge de l'emprunteur et du risque croissant de problèmes de santé.

L'assurance emprunteur agressif réformée par BPCE

Le crédit et l'assurance sont inclus dans un seul paiement mensuel fixe

Cette prime de risque n'existe pas dans l'assurance de dette agressive lancée par le Groupe BPCE (Banque Populaire-Caisse dEpargne) en 2018. D'autre part, ce contrat bancaire présente une particularité: il intègre le remboursement du prêt immobilier et règle la fortune générale. En conséquence, l’emprunteur paie le même versement mensuel, qui comprend l’amortissement du capital, les intérêts et les assurances. Sans ce règlement, une assurance agressive augmenterait les chances fixes du prêt et les premiers mensualités cumulées seraient plus onéreuses.

En fait, cette formule fluide affectera davantage les emprunteurs. Si l'assurance CRD traditionnelle est rare, c'est qu'il est plus difficile de s'adapter à la réalité financière des ménages. Au fil des ans, ils s’attendaient à ce que leurs revenus augmentent et leur capacité de remboursement. Dans ce contexte, pourquoi serrer votre ceinture aujourd'hui avec plus de paiements d'assurance, alors qu'il y a une chance constante que le coût de votre crédit s'étale dans le temps! Selon nos informations, c’est précisément la difficulté de vendre ces assurances d’emprunteurs en détérioration (non régularisées) qui a poussé plusieurs banques, dont BNP Paribas et LCL, à rejeter les contrats CRD à la fin des années 2000.

Comme expliqué ci-dessus, l'assurance CRD est calculée sur la base de primes d'assurance plus élevées au début du prêt. Cependant, cela ne signifie pas que la prime d'assurance est nécessairement plus chère que la déduction du capital de départ sur la durée du prêt. En cas de défaillance de l'emprunteur, le même paiement mensuel complet entraînera le même coût pour un prêt CRD et un prêt CI. En pratique, toutefois, la baisse des prêts hypothécaires d’assurance donne un TAP moins élevé. La TAEA (la part de l'assurance dans le TAP) est dans ce cas plus basse que dans le cas de l'assurance à taux fixe.

Double pénalité pour remboursement anticipé

Amortissement Amortissement du capital de l'emprunteur

Cependant, cette comparaison n’est valable que si l’emprunteur est à la fin de sa solvabilité, ce qui est rarement le cas. En effet, si un Français emprunte généralement un emprunt immobilier de plus de 20 ou 25 ans, il paie en moyenne entre 8 et 10 ans. Ou parce qu'ils achètent plus. Ou parce qu'ils renouvellent leur prêt. Ou encore, parce que le flux de trésorerie élevé leur permet de rembourser leurs prêts en tout ou en partie. Le problème est que payer plus rapidement que prévu est moins intéressant avec une assurance décente. Avec des primes au départ beaucoup plus élevées, l’emprunteur payait effectivement plus pour l’assurance au moment du rachat que s’il avait opté pour une couverture traditionnelle.

Cet effet est doublé lorsqu'un montage adoucit le crédit mensuel et l'assurance agressive. Parce que, afin de faire une proposition mensuelle globale continue, la formule proposée par BPCE est basée sur le remboursement du prêt ou, en jargon bancaire, sur l’amortissement du capital. Il s'agit de la partie du prêt mensuel (autre que l'assurance) utilisée pour rembourser le montant initialement emprunté par la banque à un taux d'intérêt différent. Autrement dit, avec un emprunt BPCE, l’emprunteur paie d’emblée beaucoup d’assurances et ne rembourse pas le prêt. En conséquence, le remboursement du principal restant est moins prononcé les premières années. Ensuite, à mesure que la prime d’assurance diminue, le capital amorti augmente plus rapidement.

Quelles sont les implications financières? Illustration avec des simulations de courtage Magnolia, reposant sur un prêt de 250 000 $ sur 25 ans à un taux d'intérêt nominal de 1,50%. Magnolia a été le premier à mettre en évidence les effets pervers de l’amélioration de BPCE. Après huit ans de remboursement, l'encours en principal s'élève à 190000 EUR dans le cas d'un prêt inactif, contre 180 000 EUR dans le cas d'un amortissement traditionnel. En d'autres termes, le client a remboursé 10 000 EUR de moins avec un crédit BPCE pour le même taux d'intérêt nominal.

Par conséquent, en cas de remboursement anticipé, non seulement le montant restant à rembourser par la banque sera plus élevé, mais les frais de rachat anticipé proportionnellement au capital restant seront mécaniquement plus élevés. Nous décourageons les clients qui souhaitent renégocier leur crédit. MoneyVox contacté à plusieurs reprises, BPCE n'a toujours pas répondu à la publication de l'article.

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