🆕 Loi Pinel Simulation – Immobilier locatif: l'effet pervers de la baisse des taux d'intérêt

By | septembre 12, 2019



















Sur la page des taxes, plus l’impôt sur l’impôt est élevé, plus l’intérêt déduit du loyer perçu par le propriétaire. Selon nos simulations, l'augmentation de la taxe en 2019 pourrait dépasser les 100%! Un effet pervers à garder à l’esprit avant de commencer à investir dans une location.

En juillet, les taux d’intérêt sur 20 ans étaient inférieurs à 1% des bons résultats (contributions, revenus, etc.).

Tous les courtiers en hypothèques (Cafpi, Vousfinancer, Meilleurtaux, Empruntis, etc.) ont bien accueilli ce nouveau record. Et ils ont raison.

D'un point de vue financier, la baisse des taux d'intérêt réduit le montant remboursable à la banque chaque mois, encourage la renégociation des emprunts et le démarrage du projet immobilier: obtention d'un revenu supplémentaire à la retraite afin d'obtenir un siège, une résidence secondaire ou un investissement locatif.

Augmentation mécanique des taxes

D'un autre côté, d'un point de vue budgétaire, la reprise record des taux d'intérêt en septembre 2019 n'est qu'une bonne nouvelle. Parce que cela augmente mécaniquement le loyer dû par les propriétaires. C'est l'effet pervers de la baisse des taux hypothécaires dont personne ne parle.

Pour comprendre, nous devons examiner les règles fiscales générales. Les locations d'un bien loué vide (appartement, maison, parking, etc.) sont imposées comme revenus de la propriété.

À l'exception du système de "micro-ordinateur", vous calculez vous-même le revenu net imposable en déduisant le coût du loyer perçu et le solde est soumis à l'impôt progressif (14%, 30%, 41% ou 45%). et cotisations de sécurité sociale (17,2% depuis le 1er)st Janvier 2018).

Dans le cas d'un achat à crédit d'un bien immobilier en location, les intérêts sur le prêt peuvent être déduits sans limite de montant ni de durée. Vous n'avez pas besoin d'être fort en mathématiques pour comprendre que moins vous payez d'intérêts, plus votre base d'imposition et vos impôts augmentent.

Cas particulier

Quel est le taux d'augmentation des taxes foncières en raison de la baisse des taux d'intérêt? En guise de réponse, considérons le cas d'un propriétaire de plus de 30% qui achète une propriété pour 200 000 euros sur une période de 20 ans, la loue pour 833 euros (10 000 euros par an) pour un coût de 1 500 euros.

Considérez l'investissement locatif en 2014 ou 2019 et comparez les résultats. Les tableaux d’amortissement des prêts ont été préparés à l’aide des outils en ligne d’Anil (National House Information Agency). La taxe et la taxe sociale ont été calculées par Le Revenu.

En 2014, notre locateur a emprunté 3,5% (pourcentage annuel moyen des contributions à cette époque, y compris les frais de l'emprunteur, des transactions et les garanties). Après cinq ans, les intérêts courus s'élèvent à 31 849 EUR, les impôts et CSG à 5 027 EUR.

En 2019, le même investisseur aura une dette de 1,5%, le taux d’intérêt bancaire dans les cinq prochaines années tombera à 13 378 EUR et l’impôt sur les revenus fonciers et CSG passera à 13 746 EUR, soit une augmentation de 173%. 4%!

Les experts se plaignent que, entre 2014 et 2019, les prix de l'immobilier ont grimpé en flèche, que les investisseurs empruntent davantage et ont donc payé moins que dans nos simulations. En réponse à cette objection, prenons un exemple d’augmentation de prix de 20% comparable au niveau de prix observé à Bordeaux au cours de la période (c’est-à-dire un bien à financer à 240 000 euros) et d’une augmentation plus faible du loyer de 10%, conforme aux prix observés. terrain.

Si le taux hypothécaire n’est pas modifié de 1,5%, les intérêts accumulés au cours des cinq années augmenteront à 16 053 euros mais l’impôt dû ne diminuera pas, mais au contraire en raison de la hausse des loyers, il passera à 14 489 euros. En bref, l’effet pervers de la baisse des taux hypothécaires demeure.

Bien sûr, le raisonnement est une condition de qualification. Il n'y a pas deux contribuables identiques, dans quelques années, le taux d'imposition est ajusté pour tenir compte de l'inflation, les revenus immobiliers déclarés sont inférieurs à 15 000 $ par an, le système de micropuce est automatiquement déduit pour 30% des dépenses, etc. Néanmoins, l'impôt sur les revenus fonciers est dommageable. Et la baisse des taux d'intérêt n'aide en rien, pire encore si vous augmentez la charge fiscale sur les investissements locatifs à un taux d'imposition constant.

Comment, sinon mieux, les impôts sur les revenus fonciers peuvent-ils augmenter? Comment profiter des rabais? Les avantages des dispositifs Pinel, de la loi Malraux, de la Denormandie sont une option.

Sélectionnez la propriété à rénover

Mais mieux, "multipliez les investissements immobiliers à rénover pour toujours avoir une quantité importante de travail déductible, profitez donc du mécanisme de" rareté des terres ", ou passez du vide classique au loyer. déprécier la propriété, hors prix du terrain ", explique Stéphane Desquartiers, président fondateur de la maison de l'investisseur

Quel que soit votre projet d’investissement locatif (achat ancien, nouvelle loi Pinel, service de résidence, taxe de retraite ou construction de votre patrimoine), intègre l’argument fiscal.

La baisse des taux hypothécaires et la mauvaise performance de l'assurance vie conventionnelle en euro ont mis la pression.

Mais avant de décider, considérez les avantages et les inconvénients, comme pour tout investissement. Et prenez en compte l'effet pervers de la baisse des tarifs.

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