🆕 clauses de négociation pour le paiement de l'avance – Taux Attractif

By | août 22, 2019



















Lorsque les emprunteurs négocient une hypothèque, ils se concentrent principalement sur les taux d’intérêt, éventuellement sur l’assurance-prêt ou même sur les garanties bancaires, mais rarement sur de petites clauses contractuelles. Bien! Parmi les clauses de négociation: les termes du paiement anticipé.

Revente, augmentation des revenus, héritage, de manière inattendue beaucoup d'argent De nombreux événements peuvent encourager le remboursement d'un prêt hypothécaire en totalité ou en partie. Mais ces événements semblent lointains lors de la signature d'une offre de prêt. Toutefois, lorsque vous faites une demande de prêt, vous pouvez négocier les conditions de remboursement anticipé, qui sont plus ou moins avantageuses selon le contrat.

N1. Phase: 10% du montant initial du prêt

Le code de la consommation énonce deux obstacles majeurs empêchant les banques de passer outre les délais de remboursement anticipé. Premièrement: La convention de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10% du montant du prêt initial, à moins que ce ne soit son solde.

Ce seuil n'est pas négligeable. Si une banque spécifie ce pourcentage maximal dans le contrat, dans le cas d'un emprunt hypothécaire de 200 000 EUR, le remboursement anticipé n'est possible que s'il dépasse 20000 EUR. Sauf si vous remboursez moins de 20 000 €. Et ce montant continuera à figurer tout au long de la vie du prêt!

Que peut-on négocier?

Vous devez vérifier le montant minimum requis pour votre future offre de prêt et consulter votre banquier ou votre courtier si vous n'avez pas lu les conditions générales. Si le seuil de 10% est répertorié, essayez de le baisser. L'ajout d'une limite de 10% est absolument possible à condition qu'il soit inclus dans le contrat. Par exemple, vous pouvez imposer un seuil minimal, par exemple avec un remboursement de 2 ou 3 mois. Ce seuil peut être exprimé en montant ou en nombre de paiements mensuels.

N2. Clause: Compensation pour dinters de 6 mois

Un autre obstacle fixé par la réglementation concerne le montant maximum du remboursement anticipé. En fait, si vous souhaitez rembourser le capital ou une partie du capital que la banque doit, la banque peut demander un IRA, à condition que le contrat l’exige. La loi sur la consommation fixe une double limite. Le montant de l'indemnité ne doit pas dépasser:

  • il ne doit pas non plus déduire de l'acompte provisionnel du semestre le taux d'intérêt moyen du prêt;
  • ni 3% du capital restant avant remboursement.

Par conséquent, le plus bas des deux seuils s'applique. Dans le contexte actuel de baisse des taux d'intérêt, le plafond de 3% du capital est obsolète: les 6 mois sont désormais systématiquement inférieurs. Et ils sont donc la limite légale pour les sanctions. Par conséquent, dans le cas de prêts hypothécaires récents, le montant maximum du remboursement anticipé est de six mois (à ne pas confondre avec six mensualités).

exemple: Prêt de 200 000 $ à 1,20% pour 20 ans Les emprunteurs veulent rembourser la totalité du prêt après 4 ans (2023). Le capital restant d est alors de 163743 €.

Le prépaiement est maximum 982eurosc'est-à-dire le montant remboursé pendant 6 mois à un taux d'intérêt annuel de 1,20% (soit 163743 1,20% 6 12). À titre de comparaison, l'application de la limite alternative des 3% restants du capital fournirait une compensation de 4912 EUR: un seuil cinq fois plus élevé et donc sans objet.

L'exemple est devenu moche

Selon Crdit Housing-CSA Observatory, les prêts immobiliers atteignent actuellement des records de 0,96% en 15 ans, de 1,14% en 20 ans et de 1,37% en 25 ans. Dans ces circonstances, comme le montre la simulation ci-dessus, le montant de l'IRA est proche de 1 000 dollars: double, trois ou quatre ans, trois ou quatre fois il y a plusieurs années!

D'autre part, ces pénalités sont mécaniquement plus élevées pour les emprunteurs les moins performants. Par exemple, si vous empruntez 250 000 USD à 2% sur 25 ans, le montant maximum d'un IRA après quatre ans sera de 2179 USD.

Que peut-on négocier?

Il est difficile d’obtenir l’élimination complète des IRA: les banques acceptent rarement de résilier leurs emprunteurs si le crédit est acheté par la concurrence. D'autre part, vous pouvez essayer de limiter leur champ d'application: pas de DIRA après une période spécifiée (par exemple, 10 ans), pas d'indemnisation pour un remboursement intégral après la vente, aucune pénalité, sauf pour le rachat. Nous avons un faible taux de demandes d'exemptions de l'IRA, a déclaré Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Toutefois, si l'emprunteur souhaite négocier à ce stade, la banque peut respecter les seuils statutaires. L'exemption la plus courante est l'absence d'une IRA lors de la revente d'une propriété.

Plus précisément: pour les prêts contractés depuis juin 1999, la loi stipule qu’il n’ya pas de compensation pour la vente (et donc le paiement anticipé intégral). Il n'y aura aucune perte de ventes suite à la mobilité professionnelle, au décès de l'emprunteur ou de son conjoint ou à la cessation de l'emploi.

Autres clauses pouvant tenter de négocier

Si vous avez un accord financier avec plusieurs lignes de crédit ou si vous incluez un taux d'intérêt à taux zéro, vous pouvez également demander que tout remboursement soit effectué en priorité au taux d'intérêt le plus élevé.

En plus de la pénalité de remboursement anticipé unique, vous pouvez également demander l’inclusion d’une clause vous permettant de moduler vos cotes de crédit à la hausse ou à la baisse.

Lire aussi: 8 conseils pour négocier un prêt immobilier

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