🆕 Loi Pinel 2019 – Loi Pinel: réforme du crédit-bail commercial

By | août 16, 2019



















La loi 18 juin 2014 (Loi Pinel) modifie considérablement le système de crédit-bail commercial et accorde un statut encore plus élevé protecteur des intérêts du locataire aux frais du bailleur. Les dispositions de la présente loi sont obligatoires et s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la date de son entrée en vigueur.

Durée et résiliation du contrat de location: principe de la location en entreprise

La durée du bail commercial est d'au moins 9 ans. La loi prévoyait la possibilité de résilier le bail tous les trois ans (bail 3/6/9). Ceci est une option simple offerte au locataire (le locataire).

Ce dernier peut donc abandonner ce bras. La pratique consistant à renoncer à la loi se généralisant, de plus en plus de contrats de location sont conclus depuis neuf ans. C'est une source de sécurité juridique pour les investisseurs qui ont facilité le prêt.

La loi Pinel interdit désormais la privation le destinataire c'est le droit d'annulation. elle ne peut pas renoncer à l'avis. Les dispositions relatives aux congés de trois ans sont dans l'ordre public (nonobstant tout accord entre les parties).

Cependant, il y a quelques exceptions:

  • location pour bureaux seulement
  • baux de plus de 9 ans à compter du début
  • les loyers relatifs à des locaux à valeur unique (des locaux utilisés uniquement dans le but d'exercer une activité, tels que des cinémas). Selon la jurisprudence, certaines résidences des services ont la même valeur, car la configuration matérielle ne leur permet pas d’exercer d’autres activités.

Les décisions de la cour ont exclu les locaux monolithiques pour les résidences services, en particulier les foyers de soins de longue durée. En revanche, il est toujours possible de prévoir une période de plus de 9 ans à compter de la signature du bail.

Transfert de crédit-bail

Une fois qu'un locataire a été nommé, le locataire reste en principe inchangé. Mais en réalité, vous pouvez transférer vos droits, en particulier lorsque vous vendez votre entreprise. Le droit de location est le centre de l'entreprise.

La loi ajoute deux cas au transfert de clientèle sans que le bailleur puisse contester L145-16 de la loi sur le commerce. article:

  • fusion
  • apport partiel d'actif
  • division (contribution de la loi Pinel)
  • héritage universel de la propriété (consentement de la loi Pinel)

Par conséquent, il est possible que le propriétaire du propriétaire reste une filiale qui n'assure pas la même durabilité lors de l'exploitation des lieux. Mais le propriétaire ne peut rien faire. La loi viole intuitu personae attaché à ce type de contrat.

En cas de transfert de l'entreprise, le cédant garantit au bailleur que ce dernier assurera le paiement du loyer pendant la durée du bail et à compter de la date de son renouvellement. C'est une sorte de garantie, une garantie de solidarité pour le propriétaire.

La loi Pinel apporte quelques modifications:

  • la garantie de solidarité c'est maintenant Limité à 3 ans (en outre, le locataire précédent n'a aucune garantie), ce qui est moins sécurisé pour le propriétaire
  • dans le cas d'un contrat de location avec garantie, en cas de paiement, le bailleur en avise le cédant (l'ancien locataire). La loi impose un fardeau au propriétaire obligation d'information mais ils ne donnent pas de détails sur le non-respect et la durée de l'obligation.

Transfert de murs (transfert de locaux)

La loi pinel en crée un droit de premier refus au profit du locataire (locataire) en cas de vente de l'objet d'un bail commercial. Tout d'abord, ils se voient proposer l'espace et peuvent acheter les locaux loués. Le locataire doit prendre une décision dans un délai d'un mois à compter de la notification au bailleur. A partir de la date d'envoi de la réponse affirmative, le locataire dispose de 2 mois pour conclure la vente ou de 4 mois pour obtenir un prêt.

Suppression de la CPI

Avec l'entrée en vigueur de la loi Pinel, il a été mis fin à l'utilisation de la CPI.

=> Q: L'ILC devrait-il être appliqué systématiquement?

Oui, car il s’agit du nouvel indice naturel pour le leasing commercial, mais uniquement pour les procédures de révision des loyers. La CDI est prise comme référence. Il est moins volatile que CCI.

=> Q: ILC devrait-il s’appliquer aux clauses d’indexation utilisées pour le leasing en cours?

Non. CCI continuera d’être légale en vertu des clauses d’indexation des loyers.

Procédure de contrôle de location

Le système pré-Pinel a permis une augmentation significative des loyers commerciaux lors des rénovations. En effet, dans les conditions prévues par la loi commerciale, le loyer pourrait être planifié (si la valeur locative des locaux augmentait de manière significative).

Afin d'éviter que la hausse importante et brutale des loyers ne "mette en péril la viabilité des entreprises commerciales et artisanales", la loi Pinel impose cette augmentation à séquencé dans le temps(ajustements annuels). Cela limite la limite à 10% du loyer payé l'année précédente.

Spécialisation partielle du leasing

Après un certain nombre d’erreurs commises par le prestataire de services, la loi l’autorise. Spécialisation partielle du bail en procédure collective (recouvrement ou liquidation du preneur). Cela permet au locataire de trouver des opportunités de croissance et d'augmenter les ventes.

Le leasing commercial existe déjà dans la loi, et outre cette hypothèse, il était possible de demander au juge de se spécialiser dans le leasing. Cela implique d'étendre l'activité à d'autres activités connexes ou complémentaires (spécialisation partielle) ou à des activités changeantes (spécialisation plénière). Cela nécessitait un certain nombre de conditions justifiant l’intérêt et l’urgence de changer la destination des locaux. Le juge décide sans la permission du propriétaire.

=> Question à laquelle la loi ne répond pas: la spécialisation ne conduit-elle pas à remettre en cause certains avantages fiscaux (que le propriétaire pourrait souhaiter)? Exemple de Censi-Bouvard, un régime spécial de réglementation de la TVA sur les résidences de tourisme …

Rapports obligatoires sur site

Avant la loi Pinel, il s’agissait d’une pratique simple, non légalisée. aujourd'hui l'enregistrement du matériel à l'entrée et à la sortie est devenu obligatoire (par controversé ou exécuteur). La loi Pinel prévoit également un nouveau cas: le transfert de clientèle (changement d’opérateur).

=> Qui va peser l'inventaire?

L'inventaire se situe généralement entre le bailleur (propriétaire) et le locataire (le locataire). Cependant, si l'opérateur change, les parties impliquées sont l'ancien et le nouveau responsable. Avons-nous besoin d'impliquer le propriétaire? Pouvez-vous protéger vos droits, en particulier contre l'ancien dirigeant, si la maintenance n'est pas effectuée conformément à la réglementation?

L'article 1731 du code civil crée une présomption: s'il n'y a pas d'inventaire dans un bail, ce sont les locaux en bon état pour le locataire. La charge de la preuve incombe au locataire. Il doit montrer que les locaux ne lui ont pas été donnés en bon état.

En raison des nouvelles dispositions relatives à l'inventaire obligatoire de la loi Pinel, si le propriétaire établit l'inventaire, il ne peut plus compter sur cette présomption. Dans ce cas, il lui incombe de prouver que les locaux ont été remis au locataire en bon état.

En vertu de la loi Pinel, le propriétaire assume les obligations.

Informations sur le travail du propriétaire

La loi impose désormais au propriétaire d'informer le locataire, au moment de la location, de tout travail qu'il prévoit (budget prévisionnel). Vous devez ensuite signaler tous les dix ans à votre locataire les travaux effectués.

Frais, décompte des taxes

Dans le système antérieur à Pinel, il n'y avait aucune obligation de répartir les frais entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les règles du Code civil ont été utilisées pour fixer la distribution en l'absence d'exactitude du contrat. En revanche, si les parties souhaitent appliquer leurs propres règles de répartition, elles sont libres de le faire dans le contrat.

Depuis la loi Pinel certains frais, taxes, droits et charges ne sont plus à la charge du locataire.

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