✅ Immobilier: vieilli en testant le degré d'usure – Comparatif de Taux

By | août 8, 2019



















Emprunter une maison n'a jamais été aussi bon marché. Après plusieurs mois, les taux hypothécaires ont atteint de nouveaux records, revenant à une moyenne de 1,2% en juillet, sans assurance. Être inférieur à l'inflation! Cependant, une telle baisse du coût du crédit n’est pas seulement heureuse. De plus en plus de cas présentant des profils de risque plus élevés sont rejetés par les banques. Raison: le taux de pourcentage annuel des frais du prêt est supérieur au taux d'usure.

Pour protéger les consommateurs, le degré d'usure de chaque type de prêt (immobilier, consommateur, véhicule à moteur, etc.) est le taux d'intérêt maximal qu'un prêteur peut prêter à un particulier. Ces taux sont calculés trimestriellement par la Banque de France, sur la base des taux d'intérêt effectifs moyens appliqués au trimestre précédent, majorés d'un tiers. Ainsi, le taux d'intérêt effectif tient compte non seulement du taux d'intérêt de base, mais également du coût de l'assurance emprunteur, des frais de gestion et des coûts de garantie.

Poids croissant de l'assurance

Cependant, l'usure a suivi mécaniquement le resserrement du crédit et se situe à des niveaux historiquement bas. Au 1er juillet, 2,79% pour les prêts hypothécaires à taux fixe et 2,97% pour les prêts à échéance supérieure à 20 ans. Lors de la prochaine réunion du 1er octobre, ces taux d'intérêt vont inévitablement diminuer à nouveau à la lumière de l'évolution du marché du crédit.

La baisse des taux d’intérêt a deux conséquences: l’écart entre le taux d’intérêt marginal et le taux de base ne cesse de se réduire et le poids de l’assurance sur le coût total du prêt ne cesse d’augmenter. "Les coûts d'assurance sont supérieurs aux coûts de crédit avec la réduction continue des taux d'intérêt"a déclaré Astrid Cousin, une porte-parole du courtier d'assurance en ligne de Magnolia. Car si les taux d’intérêt baissent, on est loin du cas de l’assurance emprunteur dont l’ampleur reste quasi stable.

Effets d'évacuation

Cette conséquence inattendue de la forclusion a de nombreux effets pervers sur certaines catégories d’emprunteurs. Premièrement, les personnes âgées ou certaines professions en danger, ce qui peut entraîner une surcharge de l'assurance de l'emprunteur et donc dépasser le taux d'usure des APR.

Ainsi, à titre de simulation, un couple de retraités de 72 ans à revenu élevé et à haut patrimoine financier cherchant à emprunter 150 000 $ sur 7 ou 10 ans pour acheter de nouveaux biens immobiliers a reçu trois contributions personnelles à 85% de trois réseaux bancaires. à condition qu'une solution soit trouvée pour surmonter le degré d'usure.

"Les banques sont conscientes du problème et travaillent sur de très bons résultats afin de réduire les frais ou d'obtenir un taux d'emprunt plus difficile de nos jours. Elles proposent par exemple des produits d'épargne ou même des montages financiers à prêts multiples. Mais ces solutions peut parfois être coûteux pour le client ", note Nicolas Renaud, consultant chez Sémaphore Conseil, un cabinet de services financiers. Alternativement, vous pouvez trouver une assurance moins chère et / ou une couverture de 50%.

La situation pourrait empirer

Les personnes âgées ne sont pas simplement punies. Certains premiers acheteurs peuvent également dépasser le seuil fatal, par exemple un jeune couple bénéficiant d'un prêt moins avantageux et souhaitant obtenir un prêt à 100% sur les deux têtes. "Le nombre d'affaires impliquées reste faible, mais la situation ne fait que s'aggraver.", a prévenu Philippe Taboret, directeur général du réseau de courtage Cafpi et président de l’association professionnelle des intermédiaires de crédit (Apic). Depuis des mois, des professionnels tentent de convaincre les autorités, le Trésor et la Banque de France d’un réexamen de leur système d’usure excessive.

Possibilités de réforme

Au cours des derniers mois, le Comité consultatif sur les services financiers (CCSF) a organisé des ateliers sur ce sujet. Une solution consisterait à fixer une différence minimale de 150 à 200 points de base entre le taux d’intérêt moyen et le taux d’intérêt sur les marges, afin de mieux couvrir les autres coûts du prêt, tels que l’assurance-crédit. Une autre solution consiste à créer un TAEG non lié à l'assurance, qui servirait de base au calcul du nouveau taux d'usure. D'autres solutions plus sophistiquées ont également été développées, telles que l'introduction d'un prix de référence standard pour l'assurance emprunteur.

"L’assurance n’est pas un crédit, mais un service de protection personnelle", confirme Philippe Taboret. Pour le moment, les autorités saisissent le problème mais hésitent à aller de l'avant avec la réforme. Le sujet de la protection du consommateur est vraiment délicat. Une plus grande flexibilité dans le calcul du degré d'usure peut augmenter le taux d'emprunt des fichiers les plus fragiles. Et tout changement nécessite un travail législatif. Cependant, selon Philippe Taboret, une réforme s'impose: " les taux resteront bas, mais à mesure que le taux suivant augmente, un grand nombre de fichiers peuvent être rejetés jusqu'à ce que le taux d'usure change à nouveau. ".

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