✅ Loi Pinel Avril 2019 – Stratégie d'investissement immobilier sans risque fiscal?

By | août 1, 2019



















D'un côté, il y a des investisseurs immobiliers qui recherchent une stratégie pour investir dans l'immobilier, réduisent leur impôt sur le revenu, mais ont peur d'entrer, dont la sortie est accidentelle et inconnue pour acheter l'immeuble.

En fait, si vous investissez dans des prêts immobiliers en vertu de la loi PINEL, vous devez devenir propriétaires immobiliers et les louer pour 6 à 12 ans, selon la période d'exonération fiscale de l'investisseur … mais il s'agit surtout d'un saut dans l'inconnu: le locataire paie son loyer , le trafic ne sera pas trop important ce qu’il serait avec l’entretien du bâtiment … En bref: tous les dangers traditionnels de la location immobilière (qui sont magiques au début mais peuvent rapidement devenir des procès …).

D'autre part, il y a des locataires qui rêvent de posséder leur maison principale mais ne savent pas:

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– ou impossibilité de vous engager (devenir propriétaire de votre résidence principale, c'est-à-dire ancrer, s'accrocher, vous priver d'une certaine liberté);

– Ou, et le plus souvent, cela est dû au fait que les banques hésitent à les mettre dans la boîte afin d’obtenir le coût des hypothèques quand elles en ont besoin. Lorsqu'un locataire construit sa vie, il n'est pas toujours facile d'obtenir une contribution personnelle, un bon salaire, une situation stable, une brève description et les garanties nécessaires pour obtenir un prêt hypothécaire. .

Dans de tels cas, un investissement juridique dans un lien de location avec PINEL (ou LOA real estate) peut être la solution idéale pour répondre à ces deux besoins.

Quelle est l'option d'achat d'un bien en location ou en location (LOA Immobilière)?

Un bail de jonction est un instrument juridique qui permet au locataire d’acheter une maison après l’avoir louée au locateur pour une période déterminée au moment de la signature du contrat. Le bail est un acte authentique signé par un notaire.

En bref (mais nous y reviendrons plus tard dans un autre article), la location de connexion, également appelée option d'achat immobilier, vous permet de:

1- Un résident qui est locataire de sa résidence principale pour la période spécifiée dans le contrat avec le propriétaire

(Dans le cadre de la location de la maison PINEL, la durée doit nécessairement dépasser la période de location du propriétaire, c'est-à-dire au moins 6 ans, 9 ans ou 12 ans, selon le cas)

Pendant cette première période, le locataire verse des redevances au propriétaire de l'immeuble. Cette taxe est divisée en:

  • Loyer du marché (dans les limites des loyers permettant au propriétaire de bénéficier de la loi PINEL);
  • La partie correspondant au montant prépayé du bâtiment.

En fait, dans le bail d'adhésion à la fin de la première période, le locataire aura la possibilité d'acheter sa résidence principale dans les conditions initialement prévues au bail. (le prix de vente et donc l'option est initialement enregistré lors de la signature du contrat de location).

D'un point de vue fiscal, le propriétaire a un revenu foncier qui sera taxable dans la catégorie de revenu foncier. Toutefois, la partie correspondant à l'avance sur le prix de vente du bâtiment ne sera pas considérée comme un revenu de bien imposable.

2- À la fin de la durée du bail, le bail a une option d'achat qui lui permet d'être le propriétaire de la résidence.

Selon les termes du contrat de location, le locataire peut mettre fin à l'achat et devenir propriétaire de sa résidence principale. Le prix d'achat est fixé à partir du début du contrat de location.

Bien entendu, si le locataire a payé une partie du prix de vente pendant toute la durée du bail, le prix réellement payé lors de l’exercice de l’option sera:

(Le prix de vente de la propriété est fixé dans le contrat de location) – ((Le prix de vente a déjà été payé avec les frais) = Le prix que le locataire doit payer lors de l'exercice de l'option

En N + 12, le loyer payable à la fin du bail est inférieur pour le locataire. Il sera probablement plus facile pour lui de trouver un financement bancaire approprié.

Si le locataire ne souhaite pas appeler pour l'achat d'une maison dans sa résidence principale, il doit quitter le bâtiment (ou signer un bail traditionnel avec le propriétaire pour continuer). Le propriétaire doit rembourser le montant déjà versé au titre des redevances après avoir déduit une subvention à l’utilisation facultative, qui représente entre 1% et 3% du prix du bâtiment faisant l’objet du contrat.

3- Pendant toute la durée du bail, le propriétaire du propriétaire bénéficiera du système d'imposition de la loi PINEL.

Le contrat de location est compatible avec le système fiscal de la loi PINEL.

En fait, à la fin de la doctrine fiscale, l'administration fiscale détermine:

"Le fait qu'un bail soit accordé à un locataire qui a accès à la propriété (bail) n'a probablement pas pour effet de priver le propriétaire de l'avantage fiscal si les autres conditions sont remplies si le logement reste en propriété pendant la période couverte par l'engagement du bail, , et cette obligation est respectée. La possibilité pour l’acheteur d’exercer l’avantage fiscal pendant la durée du bail comprend ".

Ainsi, le propriétaire, qui investit dans la loi PINEL, recevra un crédit d’impôt PINEL de 6 et 9, 12 ans. Après 12 ans de loyer et d’exonération fiscale, le locataire achète le bien dans les conditions précisées dans le contrat initial.

De plus, et ceci est une considération importante, le locataire doit payer pour la durée du bail:

  • Taxe foncière sur le bâtiment, y compris la durée totale du bail;
  • Charges immobilières liées à l'entretien des bâtiments; Seule une amélioration majeure de l'article 606 relève de la responsabilité du propriétaire (mais vous êtes d'accord avec l'immeuble neuf étant zéro)
  • et en général les frais pour tous les condominiums … sauf pour les révisions.

– Merci à Jean Baptiste MASSIF, fondateur de QUASIAQUI.fr, le portail achat / vente de biens immobiliers LOA Immobilière, qui m'a ouvert les yeux sur l'intérêt patrimonial de la location.

La semaine prochaine, nous approfondirons le sujet et vous proposerons un simulateur pour calculer l’intérêt financier d’un tel montage.

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