ℹ Loi Pinel Tout savoir – 🆕 Law Pinel Simulation – Investissement immobilier offrant des perspectives intéressantes?

By | juin 7, 2019



















Ici, vous lisez le titre de l'article, vous vous dites: c'était complètement fou! Comment swing peut-il comparer de telles analyses avec les plus petits programmes des années 2000?

Je ne pense pas que l'adversaire du conseil est un dogme et a des idées. Un bon conseiller en gestion d'actifs devrait pouvoir améliorer votre analyse du cycle économique.

Nous sommes dans une période complexe pour comprendre que:

Les taux hypothécaires sont très bas. Il doit être à un niveau incroyablement bas pour les 15 ou 20 prochaines années d’endettement;

Les prix de l'immobilier restent très élevés et maintiennent artificiellement le taux d'intérêt général ; Plus le taux d'intérêt est bas, plus les prix de l'immobilier sont élevés. Demain, demain, 10 ans, 20 ans (et ce problème), lorsque les taux d’intérêt montent, les prix de l’immobilier baissent. Le problème principal reste cependant le moment où vous avez choisi de relever les taux d’intérêt! (voir "Faut-il abandonner l'idée d'une réduction significative des prix de l'immobilier?");

Les économies financières ne seront pas payées en 2016. Il n'y a pas de retour sans risque. Mais rien n'indique que les prix resteront aussi bas au cours des 15 prochaines années: ils peuvent toujours le rester, mais peut-être pas. Personne ne sait dire la vérité! Je pense donc que ce n’est pas totalement absurde si vous avez un effet de levier (la différence entre le taux d’emprunt <1,50% et le rendement réel de l’épargne). Ne croyez-vous pas que sans risque significatif, un rendement de plus de 1,50% peut être atteint en 15 ans?

Ainsi, en manipulant les trois idées fortes, la loi PINEL, financée par l’UPEL, ou tout autre financement immobilier (meubles anciens / incomplets) est importante (voir UC ETF = effet de levier optimal pour le financement d’un investissement immobilier).

En conséquence, cet article continuera à utiliser les taux hypothécaires les plus bas de 2016 dans Invest in PINEL. "Dans lequel je propose une simulation des investissements immobiliers de PINEL basée sur un financement amorti, que je propose aujourd'hui de mettre en oeuvre une simulation d'investissement basée sur un financement IN FINE.

Le sujet n'est pas tant le choix et la présentation du soutien à l'investissement, de la pénurie de terrains ou du loyer meublé de PINEL. Expliquez le potentiel et l'attractivité du crédit IN FINE à un investisseur qui estime que des économies de plus de 1,50% / 2% pourront être réalisées au cours des 15 prochaines années. (Si vous n'êtes pas convaincu de cette hypothèse, allez …).

Pour mémoire, voici la première simulation d’investissement PINEL avec prêts amortis:

Avec de telles hypothèses et en particulier:

– la réévaluation des prix de l'immobilier n'a pas lieu pendant la période de simulation, c'est-à-dire plus de 20 ans;

– réévaluation des loyers au cours de la période de simulation, soit 20 ans;

Nous obtenons les résultats suivants:

Taux de rendement interne (TRI) 5,23%. TRI est un retour sur investissement complet. Ce taux de rendement inclut tous les éléments de la simulation, y compris les réductions d’impôt, les coûts, l’impôt sur le revenu, etc. Effet. Et sans augmenter les loyers et les prix. l'immobilier tout au long de la période;

Par rapport aux fonds d’assurance vie de type investissement financier – plus de 50 000 € – la différence en enrichissement, dont le rendement a diminué de 20% de 20%. ;

Le rendement locatif est compris entre 20% et 4%.

Voyons maintenant ce que cela donne avec un crédit IN FINE.

Simulation d'investissement immobilier PINEL avec prêt IN FINE

Toutes les simulations sont effectuées avec notre simulateur d’investissement PINEL.

L'hypothèse de base de la simulation PINEL LOI est le prêt IN FINE.

L'hypothèse de la loi de Pinel

Il convient de noter que le taux moyen d’épargne restera à 4% net au cours des 15 prochaines années. Dans FINE, l’impact sur le prêt bonifié est fortement lié à ce rendement. Nous effectuerons un certain nombre de simulations pour comprendre l’impact du taux de rendement et du rendement total sur investissement.

L'hypothèse 2 est vraie

À titre de précaution, nous pensons que les loyers et les prix de l’immobilier seront stables sur toute la durée de la simulation, c’est-à-dire sur les 20 prochaines années. D'autres simulations seront effectuées en tenant compte d'hypothèses beaucoup moins favorables.

Donc, à la fin de la simulation, nous obtenons les résultats suivants:

Conclusion de l'investissement PINEL FINE ACT

Oui, vous avez bien lu, le taux de rendement interne Cet investissement immobilier, PINEL LOI, est financé par emprunt, 8,63%. Rappel des hypothèses:

– Réévaluation de la propriété sur 20 ans = 0%

– Réévaluation des loyers à 20 ans = 0%

– coûts de maintenance = 15% des coûts de location;

– Rendement du capital sur 15 ans = 4% net (ce taux semble important aujourd'hui, mais ne semble pas impensable dans les 20 prochaines années si vous maîtrisez le risque).

==> Dans l'ensemble, que pensez-vous d'un taux de rendement interne de 8,63%. Ce taux de rendement est-il improbable pour justifier l'investissement?

En ajustant le taux de rendement sur les hypothèses et surtout les économies réalisées:

– 6,04% TRI, 2% d'économies nettes;

– 11,94% TRI, économies nettes 6%.

Simulation PINEL LAW avec crédit FINE pessimiste.

Modifiez les hypothèses pour comprendre les intérêts générés par le prêt IN FINE et l’investissement PINEL. Les hypothèses pessimistes sont les suivantes:

– Les prix de l'immobilier sont inférieurs de 20% à 1% par an;

– une réduction annuelle de 1% du loyer de 20%;

– Le retour sur votre épargne vous permet de rembourser un prêt IN FINE à 2% / an sur la durée du prêt.

Cela donne 4,11% de TRI. Ce n'est pas exceptionnel, mais finalement favorable au pessimisme des hypothèses.

organiser votre investissement pour le financement par prêt PINEL

Simulation PINEL avec crédit optimal FINE

Nous analysons maintenant cette simulation avec un regard délibérément optimiste et des hypothèses favorables pour l'investisseur:

– Les prix de l'immobilier augmentent de 20% 1% par an;

– les loyers augmentent de 1% par an pendant 20 ans;

– Le rendement de l'épargne pour rembourser le prêt IN FINE était de 6% / an sur la durée du prêt.

L'ordre des prêts accordés à PINEL est optimiste

Cette simulation semble trop favorable pour la conservation.

Simulation PINEL avec prêts réalistes FINE

Après le pessimisme, l'optimisme, passons au réalisme:

– Baisse des prix de l'immobilier après 20 ans = 1% par an pendant 20 ans (assez proche des idées exprimées par PRIMEVIEW);

– Les tarifs de location augmentent de 1% par an pendant 20 ans.

– 4% d'économies nettes pendant 15 ans.

Nous obtenons ensuite les résultats suivants: un TRI de 7,69%, que je dois admettre, est relativement favorable.

TRI Investment PINEL IN FINE est réaliste

Et vous en pensez quoi? Devrions-nous examiner les intérêts d’IN FINE dans le financement des investissements immobiliers?

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