🆙 Loi Pinel Calcul – changements importants dans le crédit-bail commercial

By | mai 23, 2019



















La loi du 18 juin 2014 sur l'artisanat, le commerce et les très petites entreprises est connue sous le nom de loi PINEL. Elle modifie considérablement les baux commerciaux et fait référence à l'équilibrage dans l'intérêt des clients.

Bien entendu, l’objectif est de stimuler la croissance, la compétitivité et l’emploi.

Avant que les mesures principales ne soient prises, il convient de mentionner diverses modifications secondaires, de sorte que le législateur est entré progressivement en vigueur, et les dispositions les plus importantes ne s'appliquent qu'aux contrats de location conclus ou renouvelés. 1st Septembre 2014

Les étrangers ne sont plus traités séparément, qu'ils aient ou non le droit de renouveler leur bail en tant que locataire étranger (L145-13 C.Comm.) Ou en tant que propriétaire étranger pour refuser un bail. tel droit de renouvellement du bail (L 145-23 C. Com.).

De même, le contrat de travail précaire fait actuellement l’objet d’une disposition légale (L 145-5-1 C. Com.); la location à court terme peut maintenant durer trois ans (au lieu de deux) et il n'est plus possible de conclure un nouveau bail, même fonds sur la même base.

Il est maintenant interdit de s’engager dans une économie difficile en renonçant tacitement à la décharge de chaque période de la période de trois ans (L 145-4 C. Com.). Cette interdiction de résiliation anticipée était souvent imposée lorsque le locateur participait aux travaux d'aménagement du locataire.

Il est à noter que la loi PINEL n'a pas remis en cause le principe de renouvellement des loyers supérieur à 9 ans inscrit dans l'arrêt du 18 juin 2013 (1). Par cette décision, le code de commerce L 145-12. Il a été déclaré contraire aux dispositions de cet article d’étendre le bail commercial de 12 ans de 12 ans pour une période de 12 ans à une période de renouvellement. Cela dure 9 ans.

Dans le même esprit, et enfin, le congrès peut désormais être trouvé dans une lettre recommandée avec une inscription reçue, alors que la procédure formelle ne pouvait être que formalisée (article L 145-9 C. Com.); il convient de noter qu'en raison de l'échec du législateur, la demande de renouvellement du bail par le bailleur et la réponse du bailleur doivent être formulées par une procédure extrajudiciaire.

Pour équilibrer les intérêts économiques, les locataires (I), les honoraires et les emplois (II) sont soumis à une surveillance plus précise. La loi PINEL du 18 juin 2014 confirme enfin les dispositions de la politique publique.

I Tarifs de location

La CPI n'est plus la référence. Depuis lors, seuls les indices des taux de location commerciaux (ILC) et des activités tertiaires (ILAT) sont conservés dans le code de commerce français L 145-34. Et L 145–38. L'article.

En principe, le montant des loyers renouvelables ou revalorisés devrait correspondre à la valeur locative.

Loue rvis dplafonn. Articles 145 à 38 du code de commerce la variation des salaires qui en résulte ne doit pas entraîner une augmentation de plus d'un an, à 10% du loyer payé l'année précédente. Il est également nécessaire de prouver un écart supérieur à 10% de la valeur locative.

Louer un index. Si la location est soumise à une échelle mobile, l'examen ne peut être demandé Lors de l'application de cette clause, le loyer est augmenté ou réduit de plus du quart (25%) par rapport au prix fixé précédemment dans le contrat ou la décision du tribunal. La variation de salaire résultant de la révision ne devrait pas conduire à une augmentation de plus d'un an à 10% du loyer payé l'année précédente. (Article C, articles 145 à 3.9)

Le loyer est renouvelé. Si le loyer d'un bail renouvelable doit correspondre à la valeur locative, il peut être divisé en trois hypothèses: Com. L 145-33. Changements importants apportés à certains des éléments énumérés dans votre article. (caractéristiques des locaux en question, destination des locaux, obligations respectives des parties, facteurs du marché local et prix proches des fréquences), loyer pour une période supérieure à neuf ans ou un renouvellement indéterminé de douze ans. Cependant, dans les deux premières hypothèses, la modification du loyer qui en résulte ne peut entraîner une augmentation de plus de 10% du loyer payé l'année précédente (articles 145 à 34 C. Com.).

Ce n'est que dans l'hypothèse d'une prolongation tacite du bail pour plus de 12 ans que l'indemnité est limitée.

Ainsi, si le loyer est déterminé par la valeur locative au moment de la location ou lors du renouvellement, l’augmentation du loyer entraîne une augmentation de loyer annuelle pouvant aller jusqu’à 10% de la valeur locative.

Il existe une incertitude qui doit être clarifiée dans la jurisprudence: il n’est pas clair que cette augmentation de 10% sera calculée sur la base du loyer pour la demande de renouvellement ou de révision ou du loyer devant 10 euros. %. Dans cette dernière hypothèse, la valeur locative peut bien entendu être atteinte plus rapidement.

Compte tenu des incertitudes actuelles, il convient de fournir les conditions permettant de déterminer un loyer renouvelable (ces dispositions ne relèvent pas de la politique publique) ou de fournir un loyer binaire (loyer minimum garanti et loyer variable), ce qui vous permet d’éviter les règles susmentionnées.

II- Supervision des honoraires et travaux

Le code de commerce français L 145-40-1. Conformément aux dispositions de son article, il est nécessaire d’établir que le locataire a la possession et le retour de la chambre. Évidemment, cela doit être fait transfert du droit de louer, transférer ou transférer le fonds dans le cas d'un contrat de location. la sanction de la défaillance de la pièce empêche le locateur de tirer parti de l'hypothèse selon laquelle le locataire est susceptible d'avoir reçu les locaux en bon loyer (article 1731 du code civil).

Cette formalité est la manifestation de la propriété du législateur sur les locataires. Dans le même temps, cependant, la question reste de savoir comment obtenir ces états.

1erst En septembre 2014, tout contrat de location conclu ou renouvelé doit inclure une liste précise et restrictive de catégories de frais, taxes, frais et charges; la répartition entre le bailleur et le bailleur doit également être spécifiée.

Un état récapitulatif annuel doit également être soumis dans un délai spécifié avec réglementation.

De même, si un nouveau bail, une taxe, des droits ou des frais sont créés au cours du bail, le bailleur doit en informer le locataire.

Avec ces dispositions, la loi du 18 juin 2014 vise à éliminer la pratique du triple net selon laquelle le locataire supporte des frais, taxes et taxes différents, proportionnels aux surfaces louées et sans connaître la porte de leur engagement.

De même, dans le cas de travaux, le bailleur est tenu de notifier au locataire, au moment de la conclusion du contrat et tous les trois ans, une prévision des travaux prévus pour les trois prochaines années, avec un budget prévisionnel et un résumé des travaux exécutés au cours des trois années précédentes (prix indiqué) (L 145-40-2). C. Com.).

Enfin, le contrat de location devrait déterminer la répartition des dépenses et des travaux entre les différents locataires d’un complexe immobilier en fonction de la surface utilisée (articles L 145-40-2). Cette mesure vise à rétablir l'équilibre entre les parties: en fait, il était courant que le contrat impose tout ou partie de la charge aux locataires, tout en ayant un faible pouvoir de négociation.

Les nouvelles dispositions de la loi PINEL du 18 juin 2014 visent à rendre les locataires plus prévisibles quant à leurs coûts futurs, de manière à ne pas compromettre l'équilibre financier avec des dépenses ou des travaux imprévus.

III- renforcer les règles de l'ordre public

Le code de commerce L 145-60. Conformément à son article, une action en nullité est prescrite pour une période de deux ans à compter de la signature du contrat de location ou après l'expiration du contrat de location pour le droit de renouvellement.

Le code de commerce L145-16. L'article précise que les différentes clauses du contrat de location sont nulles et donc moins ouvertes, respectant le délai de prescription de deux ans.

Habituellement, les difficultés sont apparues après la première année du bail.

Cela a permis aux propriétaires de modéliser le contrat en fonction de leur capacité contractuelle et d'introduire des clauses contraires aux dispositions de l'ordre public, sans voir les conditions contestées par les locataires.

A partir de là, c'est la fin, le législateur ayant modifié le code de commerce L 145-16. Article: Les clauses sont maintenant rputes sans titrepas zéro.

Les locataires peuvent jouer à tout moment.

Clauses excluant les droits de renouvellement (L 145-15 C. Comm.), Dispositions contradictoires avec les dispositions d’ordre public:

– la vente de l'entreprise (L 145-16 C. Com.)

– la durée du bail (L 145-4 C. Com.)

– Examen de la location (L 145-37 L 145-39C, Com.)

– Intérêts sur les sommes payées d'avance (L 145-40 C. Com.)

– clause de décision (L 145-41 C.Com.)

– cessation d'activité (L 145-42 alina1 C.Com.)

– spécialisation (L 145-47 L 145-54 C.Com.)

Enfin, il convient de noter que les diverses hypothèses relatives à l’unification et à la division de la société, y compris le transfert universel des avoirs, sont prises en compte (L 145-16 C. Com.); La description partielle du contrat de location est maintenant autorisée au cours de la procédure collective (L 642-7 C. Com.). Enfin, à l'instar des baux commerciaux, la priorité est donnée aux locataires, en supposant que le bailleur vende des locaux commerciaux (L 145-46-1 C. Com.).

Par conséquent, lors de la conclusion et du renouvellement des contrats de location, les parties doivent être très vigilantes en conservant le nombre de modifications apportées par la loi du 18 juin 2014. Le règlement attend toujours les nouvelles règles sur la répartition des coûts des politiques publiques.

par Jacques-Henri AUCHE

Avocat au barreau de Montpellier

référence:

(1) civ, 3moi, 18 juin 2013, 12-19,568

Bannière 728x90

🆙 Loi Pinel Calcul – changements importants dans le crédit-bail commercial
4.8 (97%) 73 votes
 

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *