🔝 Prêts hypothécaires malgré la réticence des banques – Taux Attractif

By | mai 20, 2019



















En raison de la crise financière, les banques sont devenues extrêmement prudentes: les prêts hypothécaires sont de plus en plus complexes. Nous vous informons que nous préparons les fichiers et que nous pouvons négocier efficacement au meilleur prix.

Les données de l’Observatoire du financement du marché de détail parlent d’elles-mêmes: le marché du crédit hypothécaire s’est nettement replié au troisième trimestre 2008, avec une baisse de 26% par rapport à 2007. La principale raison de cette évolution est que les banques consolident leurs conditions de crédit de manière à les limiter au maximum », déclare Meilleurstaux.com. Cette déclaration doit être classée en fonction des facilités: les courtiers disent que les banques mutuelles telles que le Crédit Mutuel, la Banque Populaire, le Crédit Agricole ou la Caisse d’Affaires; non reconnu. ouvertement – mais ce n'est pas le cas avec BNP Paribas, Post Bank ou Crédit Foncier. En conséquence, les créanciers estiment qu'environ 15% des ménages dont le crédit a été approuvé il y a quelques mois et leurs dossiers rejetés. Les emprunteurs dont la situation professionnelle est inadéquate ou qui n'épargnent pas d'argent sont moins susceptibles d'obtenir un crédit.

Les attitudes des banques sont une conséquence directe de la crise financière de l'été 2008 et des difficultés de refinancement entre elles en raison de la perte de confiance mutuelle. Les prêts interbancaires ont cessé, réduisant la liquidité des banques. En ce qui concerne le marché immobilier, depuis l'été 2008, les clients attendent avec impatience et les vendeurs qui n'acceptent toujours pas la valeur. le bon. Le nombre de transactions est passé de 700 000 en 2007 à 575 000 en 2008. En outre, les taux d’intérêt sur les prêts ont continué à augmenter, passant de 4,50% à 5,15% en moyenne sur 15 ans. En novembre 2008, il a fait débuter la dette des acheteurs potentiels. Dans les prochains mois, les taux d’intérêt pourraient légèrement baisser du fait de la baisse du taux directeur de la Banque centrale européenne (BCE), "mais les banques ne le répercuteront pas complètement, car les marges traditionnellement faibles sur les prêts au logement augmenteraient", a déclaré le responsable de l’agence obligataire.

Tous les emprunteurs immobiliers s’accordent pour dire qu’un emprunt plus solide et mieux préparé est nécessaire. "Les banques françaises sont plus attentives que jamais à la solvabilité des emprunteurs", confirme Patrice Haubois, responsable de l'offre au Crédit Fonci. Revenu mensuel net, montant de la contribution personnelle, habitudes de consommation: les banques scrutent désormais de près les personnes qui ne veulent pas prendre de risques. Avant de commencer une hypothèque, il est important de savoir ce que la banque demande et quelle est la marge de négociation.

Prédisez votre demande de crédit

Avant de contacter votre banque, vous devez préparer votre dossier avec un résumé de la contribution personnelle disponible, c’est-à-dire des économies que le ménage peut utiliser pour acheter la propriété. Il y a quelques mois, les banques étaient disposées à donner aux gens sans contribution personnelle et à créditer le montant requis. Ils peuvent atteindre jusqu'à 110% pour que les emprunteurs paient des frais de notaire. "A partir de ce moment, vous devez disposer d'une contribution personnelle comprise entre 10 et 20% aux frais de notaire. Par exemple, un projet immobilier de 100 000 € devrait ajouter 10 000 € plus 6 000 € d'honoraires de notaire, soit 16 000 € au total", déclare Patrice Matagne. , In & fi, Crédits Directeur Courtier.

En principe, les banquiers exigent que les paiements mensuels liés au remboursement du bien à acheter ne représentent pas 33% du revenu net mensuel du ménage. Mais en réalité, ce nombre fluctue. En effet, les banques prennent en compte le reste (RAV), ce qui, après élimination de tous les coûts, permet au ménage de prendre en charge les coûts actuels. En pratique, les banques contractent 37% de leur dette avec de très bons salaires et, en revanche, elles n'acceptent pas 30% des ménages à faible revenu.

Enfin, les banques demandent systématiquement à l’employé de recevoir un certificat de service. Ils n'avaient pas besoin d'il y a quelques mois. Une période minimum de service d'un an est requise et doit être certifiée par une lettre de l'employeur indiquant que l'employé n'est pas averti ni mis à l'essai, y compris le paiement. Si, dans ce cas, un membre du ménage a un contrat de travail à durée déterminée dans l'attente d'un contrat à durée indéterminée, il est bien sûr préférable de différer la demande de crédit pour l'obtenir. Les banques vérifient également que l’emprunteur économise suffisamment d’argent tous les mois pour rembourser le prêt, surtout s’il s’agit d’un premier acheteur. Enfin, le candidat de l'emprunteur doit vérifier l'absence d'incidents de paiement sur son compte. Par conséquent, la banque peut demander des relevés de compte pendant un an, mais également des revenus de location.

Les prix et les horaires varient considérablement en fonction du profil de l'emprunteur

Depuis l'été 2008, les taux d'intérêt se sont élargis, les banques distinguant clairement les profils de risque des fichiers sécurisés. Ainsi, le seul joueur de 25 ans qui gagne 1 500 euros par mois peut facturer 5,70% de frais, tandis qu'une paire bien fondée de 7 000 euros reçoit un prix tous les mois. 4,50% (voir notre comparaison à la page 46). Le taux de change dépend également de la durée de votre emprunt. En 20 ans, il affiche une augmentation de 0,35% par rapport au prêt de 15 ans et de 0,40% sur 25 ans. "Après 25 ans, les banques ne prêtent plus et n'ont jamais été très favorables aux prêts de plus de 30 ans", a déclaré Philippe Taboret. En 25 ans, non seulement les prix ont augmenté, mais le dossier demandé par la banque est encore plus radical. Les délais d'emprunt diminuent également: la durée moyenne est de 220 mois aujourd'hui, contre 228 un an plus tôt. Enfin, les prix varient selon les régions. Dans le Nord-Pas-de-Calais, nous trouvons les prix moyens les plus élevés, 5,15%, et en Rhône-Alpes, les taux les plus bas, entre 4,40% et 4%. , 80% (voir la carte de France à la page 43).

Demander un crédit-relais ou un crédit: une affaire délicate

L'achat est généralement une vente parallèle d'une propriété. Dans ce cas, il est souvent nécessaire d’ajouter un prêt relais (voir document 1029, p. 48). Alors que les banques disent officiellement qu'elles ne refusent pas ce type de prêt, elles sont très prudentes quant à l'estimation de la valeur de la propriété à vendre. Ils représentent 60% de leur valeur, contre 80% en juin 2008. Ils demandent également une évaluation de la propriété pour vérifier la valeur réelle de l'appartement. Vous devez donc soumettre un dossier très solide pour le crédit-relais, surtout si vous n’avez pas effectué le premier remboursement de votre hypothèque.

Une autre situation peut affaiblir votre dossier pour obtenir un autre crédit en cours. Toutefois, dans de nombreux cas, l’emprunteur a déjà contracté un crédit à la consommation et un crédit pour l’achat d’une voiture. Il avait déjà réduit ses revenus de 15% de sa dette avant d’acheter sa maison. Et si, il y a quelques mois, les banques ont proposé de racheter ces emprunts avec leurs hypothèques, "elles offrent de moins en moins, car elles se méfient aussi des situations normales", rappelle le courtier Meilleurstaux.com. Nous notons également que certaines banques considèrent les paiements de pension alimentaire pour enfants comme des frais obligatoires similaires aux prêts.

Choisissez l'assurance de l'emprunteur au meilleur prix

Avant d'accorder un prêt, la banque vous demandera de souscrire une assurance décès et invalidité pour garantir votre prêt. La banque propose généralement un contrat bancaire préalablement conclu par la banque avec une compagnie d'assurance, sur lequel la banque réalise également une garantie. Ces contrats collectifs sont généralement coûteux: le taux de prêt est augmenté de 0,4% à 0,6%. Par conséquent, il peut être avantageux que l’assurance soit fournie avec une assurance individuelle. Les banques profitent parfois des difficultés rencontrées par les particuliers pour trouver du crédit afin de refuser la délégation. "Si vous avez moins de 40 ans et que vous avez un bon profil d'emprunt, vous devez toujours essayer de négocier car l'assurance individuelle est très compétitive", conseille Sylvie Langlois, directrice générale de Solly Azar. Il convient également de noter que le gouvernement a récemment annoncé une réforme du code de la consommation visant à introduire le L 312-9. Suppression d'un article permettant aux banques d'appliquer leurs polices d'assurance. Donc, en théorie, il est en force. La plupart des compagnies d'assurance proposent une assurance-crédit individuelle, mais elles peuvent demander au courtier de négocier une offre d'assurance individuelle ou de donner le nom d'une entreprise spécialisée (April, Cardif …).

En revanche, les emprunteurs un peu plus âgés ou qui ont des problèmes de santé sont généralement intéressés par une assurance habitation proposée par leur banque car, dans ce cas, l’assurance individuelle est plus chère ou moins garante.

En raison de la crise économique et du risque de licenciement, certaines banques offrent également une assurance chômage aux emprunteurs. "Évitez, par exemple, les professionnels, car vous pouvez généralement trouver du travail à intervalles en raison d'une période d'attente d'un an." De plus, ces assurances sont très chères (100 € par mois).

Satisfaire la garantie bancaire devient de plus en plus difficile

Depuis le ralentissement économique, les banques ont modifié leurs garanties de prêt. Au cours des derniers mois, les banques ont accepté d’obtenir une hypothèque sur la propriété: en cas de défaillance de l’emprunteur, elle devait saisir la propriété et la vendre. En cette période de baisse du marché immobilier, les banques souhaitent éviter ce type d’approche. De nos jours, la plupart des grands réseaux bancaires ne prêtent qu'aux emprunteurs dont les fichiers sont acceptés par les organismes garants, tels que les prêts immobiliers ou les sociétés de garantie européennes. Ce dernier remplace la banque en cas de défaillance de l'emprunteur à continuer ultérieurement. Mais Credit Housing s'engage spécifiquement à garantir des fichiers solides et à éliminer plus facilement les fichiers atypiques, y compris ceux qui ont parfois des revenus suffisants mais fluctuent. Cette nouvelle obligation obligataire (dont 10 000 euros pour un emprunt de 200 000 euros, contre 1 800 euros avec une hypothèque) a brutalement durci les conditions d'octroi de crédit. Si vous faites partie de ces profils atypiques, votre propre banque vous intéresse. Il le sait bien et il pourra enfin accepter une hypothèque sur laquelle vous pourrez mesurer le risque.

Discute des coûts d'emprunt

"Les emprunts se sont concentrés sur le taux de change. Nous sommes très heureux d'avoir obtenu un crédit pour n'avoir pas remarqué que les taux d'intérêt bancaires – notre carte de crédit, nos envois de fonds et généralement tous les services bancaires – étaient si élevés", a expliqué Cyril. cela n'a pas nui aux meilleurs prix de son ancienne banque La Banque Postale. Discutez également des frais demandés au moment du prêt, qui ne peuvent dépasser 300 EUR.

À ce stade, les pénalités de paiement anticipé devraient également être discutées. En fait, ils peuvent être élevés (par exemple, un paiement mensuel de 3 mois représentant 3% du capital existant) pour être dissuasifs dans le cas du remboursement de prêts, en particulier en moyenne. garanti pour un an. Essayez de négocier un prêt sans pénalités payées d'avance.

Laisser beaucoup de temps pour obtenir un prêt

Le moment où l'un de ses fichiers est envoyé à la banque ou à un courtier et si le retard peut être obtenu après l'obtention de l'accord de prêt, il peut être retardé, ce qui devrait être anticipé. Le resserrement des conditions de crédit imposé par les banques a prolongé le temps consacré à la consultation des dossiers. Selon les courtiers Cafpi et Empruntis, le délai d'obtention du prêt a été réduit de 1 mois à 2 mois et jusqu'à 3 mois. Pendant cette période de traitement, l'échange entre le bureau local et les directions régionales, le délai de réflexion sur l'offre de prêt de 11 jours et le temps nécessaire pour émettre et transférer des fonds. Dans tous les cas, vous aurez suffisamment de temps pour effectuer la transaction immobilière: 4-5 mois entre la promesse de vente et la signature de la note de vente chez le vendeur sont plus pratiques que les 3 mois normalement distribués.

À un moment où l'obtention d'un crédit devient de plus en plus difficile, il est impératif d'imposer des conditions permettant d'obtenir la transaction immobilière sans frais si la banque n'accorde pas le prêt. Avec ces conseils, vous êtes armé pour discuter de votre crédibilité.

Nathalie Coulaud

Parlez à un intermédiaire en même temps que votre banquier

Un opérateur de crédit peut vous aider à obtenir un bon crédit. Il consulte vos banques et vous envoie la meilleure offre. Il paye la banque. Dans un premier temps, vous vérifierez votre plan de financement. Selon votre profil, vous savez quelles banques prêtent. Toutes les banques et agences locales recherchent des clients aux profils différents et il est impossible de se découvrir car ces "objectifs" fluctuent. Par exemple, une banque achèterait d’abord un acheteur ou un certain type d’occupation en fonction de son objectif. Le courtier peut également être inférieur, de 0,1% à 0,3%, à celui que vous obtiendriez seul. Vous feriez mieux de commencer à vous en occuper. "Si vous vous refusez, ce refus sera définitif, même si le courtier tente de représenter votre dossier plus tard", a déclaré Philippe Taboret, directeur général du directeur financier de Cafpi. Mais ne perdez pas le contact avec votre banque en même temps pour connaître les conditions. Alors laissez-nous savoir ce que le courtier offre s'il est plus intéressant. Si votre entreprise existe, votre banque peut s’adapter aux conditions.

Entretien avec Aurélien Gressier


Le privé

Pensez-vous que les banques ont vraiment changé leur politique de crédit?

Aurélien Gressier

Dans leur communication, les banques disent qu'elles ne limitent pas leurs prêts et n'ont pas changé les conditions de soutien. Cependant, c'est un fait, leur approche a évolué. Ils compensent désormais mieux les risques qu’ils prennent et appliquent des taux d’intérêt plus différenciés en fonction des profils de risque. Auparavant, leur objectif était de gagner le plus de clients possible à bas prix. Ils ont maintenant des objectifs de clientèle moins ambitieux et un refinancement plus difficile. La situation est donc moins favorable pour les emprunteurs.

En 2009, les conditions seront si strictes?

Les banques doivent encore consentir des prêts immobiliers, tout comme elles doivent encore gagner des clients et conserver celles qui peuvent faire des prêts immobiliers. En outre, certaines banques, les prêts immobiliers sont leur activité, de sorte qu'ils ne peuvent pas arrêter la production. Il s’agit d’un prêt immobilier, d’un prêt immobilier, mais surtout d’une banque postale qui trouve une niche parce qu’elle ne peut fournir de crédit à la consommation. Quelques mois après le durcissement de l'offre, l'emprunteur aura à nouveau des conditions favorables.


relations

Anil: www.anil.fr ou 0820 16 7500www.creditlogement.frwww.cafpi.comwww.empruntis.comwww.meilleurstaux.comwww.in-fi.com

références

"Acheter et vendre à domicile", Édition spéciale, Spécial Propriété 2005 30

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