ℹ Loi Pinel Mars 2019 – La loi de Pinel est-elle intéressante? Recommandation forum 2019

By | mai 16, 2019



















Oswald a écrit:Certaines personnes vous disent, loi Pinel, les dangers de l'attention? Ok, mais pour les éviter, vous devez savoir pourquoi et comment cela fonctionne. J'ai un bien locatif dans cet appareil, je ne vois pas actuellement la rentabilité extraordinaire, mais j'ai peu de risque, je déduis dans le calcul des taxes, des intérêts et des emprunts d'assurance, des coûts liés aux biens communs, des coûts de gestion de l'agence qui les traite, n'oubliez pas de fournir des loyers impayés. Enfin, je pense que le danger ou du moins la mauvaise opération survient le jour de la revente Pinel est bon en fonction de l'état du marché, mais comment le prédire? Dès l'achat, sélectionnez la zone appropriée pour l'appareil, mais surtout une région où la demande est forte. J'ai conseillé ma banque qui avait un programme Pinel dans son portefeuille.

Je suis un consultant en gestion d'actifs indépendant et je commenterai Oswald non seulement pour vous donner un avis objectif, mais surtout quelques pistes de réflexion pour éviter que les exonérations fiscales ne soient transmises aux vendeurs classiques, qui n'ont rien à voir avec de vrais conseils.

Oswald, la revente n'est pas une menace, c'est une perte certaine:

Si vous achetez une nouvelle maison "Pinel" à un développeur "classique", vous payez 30% – 40% de plus que l'ancien (même type, même ville et même quartier). Lorsque nous le vendons une décennie plus tard (je reviens immédiatement sur ce point), avec tous les autres investisseurs qui ont vendu un bien immobilier comme s'il s'agissait d'un produit financier. Non seulement il y a une forte concurrence, mais l'acheteur fait principalement référence à son ancien prix pour évaluer son logement: il achète en réalité une maison de dix ans sans réduction d'impôt. Donc, pour avoir une chance de le récupérer au prix que vous achetez, vous devez baisser votre ancien prix de 30% à 40% dans dix ans … si vous ne le pensez pas et que ce n'est pas le pari que j'ai mis sur mes clients!

De plus, si je vendais mon travail en vendant des appartements de qualité dans un quartier de qualité (pas à la périphérie de la ville, un des éco-quartiers qui se produit souvent dans le domaine social) à un prix conforme au marché. , une bonne chose qui garde au moins sa valeur, pourquoi mon client le vendrait-il ???

La raison principale de la revente est en fait le pseudo-conseiller qui vous le vend (le banquier entre dans cette catégorie): la réduction d'impôt s'élève à 2% de l'investissement pour 9 ans, puis à 1%. 10, 11 et 12 ans, puis rien.
Cela signifie que lorsque vous achetez 240 000 €, en cas de perte de la réduction d'impôt, cette unité paiera 400 $ de plus chaque mois. Pour cacher ce grand inconvénient, le "gentil transfuge", il suppose la revente après 9 ans de location. Mais pour l'édition, le gagnant doit être, sinon vous n'achèterez pas. Par conséquent, vous devez émettre une hypothèse totalement irréaliste, mais sans aucun avertissement à l’égard des investisseurs: vous revenderez au moins le prix d’achat, ce qui est impossible (voir explication ci-dessus ou de nombreux exemples du Forum de l’Association cité par Quel choix?). Et puisque dans la plupart des cas vous avez vendu la meilleure taxe possible au vendeur, vous serez obligé de revendre le T3, que vous ne pourrez plus conserver, tout en conservant un T2 même sans réduction d'impôt. .

Le défilé que j’ai trouvé pour éviter la revente est de trouver une maison facilement accessible avec des meubles (attraction locative, loyer, taxe d’attrait), mais toujours à un prix constant… bref, pas facile.


Considérant la nécessité d'investir dans une ville où la demande est forte:

Si vous investissez dans une grande ville, la demande est toujours forte. Mais si vous l'achetez, souvent dans l'éco-quartier ou dans la ZAC, le quartier sera probablement social et la valeur de votre investissement diminuera.


Pour le conseil bancaire:

Le banquier, puisqu'il n'est pas indépendant, n'a d'autre choix que de vendre les instruments que d'autres ont choisis (ses collègues qu'il ne connaît pas). Pour aller plus loin, il vend le catalogue Pinel sans que la ville et le quartier soient inconnus, uniquement avec la publication commerciale du promoteur. J'encourage toujours mes invités à faire comme moi: aller sur les lieux pour évaluer la ville et le quartier, sinon ils achètent un store, même s'ils semblent connaître la ville.

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