🔝 Loi Pinel en 7 étapes – Quelques précisions sur la loi de préférences de Praetorian établie par le Pinel pour le locataire commercial

By | mai 16, 2019



















Le locateur ne disposait pas d'un droit de préemption à long terme dans le cas de la vente des locaux loués par le locateur, contrairement aux locataires ruraux et aux cités d'habitation. La loi Pinel 2014-626 du 18 juin 2014 a amélioré cette distinction en introduisant le code de commerce L.145-46-1. le propriétaire envisage d'abandonner.

La publication du texte a fait de nombreuses encres. Et pour cause, beaucoup d'incertitudes ont été soulignées par la doctrine et les praticiens. Celles-ci incluent la zone, les conditions de mise en œuvre et le caractère contraignant du nouveau texte. Au premier semestre de 2018, la jurisprudence a résolu ces difficultés. Cette orientation nous donne la possibilité d'être intéressé.

ordre publique

Lorsque le code de commerce français L.145-46-1. L'article ayant été introduit, le législateur n'a pas modifié le code L.145-15. Cependant, il convient de noter que le droit de priorité du locataire commercial n'était pas dans l'intérêt public, même si les droits de priorité mis en place au profit des propriétaires et des propriétaires étaient expressément de l'ordre public. Évidemment pas. La Cour de cassation a récemment décidé que l'ordre public était la priorité du locataire commercial (Cass civic 3, 28 juin 2018, n ° 17-14605). Cette solution sape les clauses dans lesquelles le droit de préférence était exclu.

bénéficiaire

Le droit de préférence ne s'applique qu'au locataire commercial. Ainsi, lorsqu'un bail commercial est conclu avant la vente de la zone commerciale, l'exploitant de l'entreprise ne peut pas réclamer le L.145-46-1 du Code. Article prévu pour le droit préférentiel. Malgré le fait qu'il occupe toujours les lieux au moment de la vente jusqu'au paiement de l'indemnité d'expulsion (CA Paris, 28 mars 2018, 16/13272). Cette solution met en évidence le fait que le titre de location devrait permettre le droit de préférence. Le simple droit d'entretenir les locaux ne fonctionne pas.

domaine

Dans le cas de la vente de locaux commerciaux ou artisanaux, le code de commerce français L. 145-46-1. L'article s'applique. Ce droit de préemption exclut les baux sur des terrains nus, même s'ils soutiennent l'activité de construction ou d'aménagement du locataire avec l'autorisation du bailleur d'exploiter et si le locataire reste en possession de lui (CA Aix-en-Provence, 30 janvier 2018 ., 16/19016.

Le code de commerce français L.145-46-1. L'article prévoit expressément que le droit préférentiel ne s'applique pas aux hypothèses suivantes:

  • une seule affectation de plusieurs emplacements au sein d'un groupe de négociation;
  • cession unique de locaux commerciaux séparés;
  • transférer une zone commerciale à un copropriétaire d'un complexe commercial;
  • transfert de locaux à l'ascendant ou au descendant du conjoint du bailleur ou du propriétaire ou du conjoint;
  • la cession intégrale d'un immeuble commercial.

Dans ce dernier paragraphe, la Cour de cassation a clarifié le cas dans lequel le locataire d'une partie du marché immobilier a sollicité l'application de la préférence. Dans cette hypothèse, la High Court a exclu l'application du droit de préemption, d'autant plus que, dans cette affaire, le complexe immobilier a été vendu aux enchères publiques (Cass, 3e c., 17 mai 2018). N ° 17-16113).

Prix ​​de vente

Le propriétaire qui souhaite vendre des locaux commerciaux doit d’abord informer le locataire de l’offre de vente. L'offre de vente du bailleur ne comprend aucun frais commercial. Ainsi, la vente est parfaite si le locataire a informé le bailleur qu'il accepte l'achat de l'immeuble au prix de vente, tout en refusant de payer la commission de l'agent immobilier que le propriétaire a commandée. L'arrêt du 28 juin 2018 (3ème Cass Civ, 28 juin 2018, 17-14.605) constitue une telle solution. Il est tout à fait compréhensible que le locataire ne soit pas responsable de la mission de l'agent immobilier car il n'a pas contacté le propriétaire par l'intermédiaire de l'agent. C'est une solution aux droits de priorité des locataires d'immeubles résidentiels (voir, par exemple, Cass, 3rd Citizen, 3 juillet 2013). 19 442).

Ce qui précède met en évidence les difficultés pratiques liées à l’introduction d’un droit préférentiel au profit d’un locataire commercial. Bien que tous ne soient pas bien ordonnés, le code de commerce L.145-46-1 présente les avantages des différentes décisions annoncées.

auteurs

Sandra Kabla, conseil consultatif, droit immobilier et droit commercial

Quelques précisions sur la loi de préférence statutaire de Praetorian concernant les bénéfices des locataires commerciaux de Pinel – L'article a été publié en juillet 2018 dans une lettre de crédit-bail commercial.
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