🔝 comment concilier soif de liberté et de protection? Laura Chrétien-Jonemann, avocate. – Taux Attractif

By | mai 4, 2019



















L'union libre n'est pas un epifenomen. En France, 32 millions d'adultes vivant en couple sur 7 millions. Cela signifie 1 paire sur 5 et concerne des couples de tout âge et de tout sexe.

De nombreux couples souhaitent construire un projet commun en même temps et obtenir un logement ensemble, souvent pour devenir leur futur domicile.

Napoléon a déclaré: "Les habitants (ni une sucette ni un marié) ne font pas la loi … La loi s'en fiche!"

Il est humainement facile de comprendre la posture de quelques pigistes et de ceux qui n’ont pas besoin de restrictions.

N'est-ce pas un "syndicat libre"?

Cela signifie que le réveil a posteriori cela peut être douloureux alors.

Oh, mon cher! Ou plutôt, "Cher liberté" … Ils apprennent souvent que la liberté a un prix.

Alors, comment évitez-vous le pire dans un tel cas?

1) La situation à risque du canon survivant est en concurrence avec un ou plusieurs héritiers du lit décédé.

Tout d’abord, il est important de décrire brièvement la situation hostile qui, en l’absence de mesures de protection et en présence d’héritiers, survivra au décès de son partenaire.

Rappelez-vous qu'au niveau civil, les survivants ne bénéficient d'aucune protection juridique spécifique, contrairement aux conjoints.

En l'absence d'une ou de plusieurs ordonnances testamentaires, les cohabitants survivants ne seront pas considérés comme hérités de la loi, mais comme une simple tierce personne de la succession.

Sauf indication contraire, il ne recevra rien de la succession du défunt.

La succession est aménagée de manière "invisible", en tenant compte uniquement des règles de transfert légal.

En outre, en présence des enfants du conjoint décédé, ils hériteront de la totalité de la succession des parents décédés.

En d'autres termes, ils vont collecter 100% des actions de leurs parents – les partager équitablement – et partager la part indivise de la propriété.

Par exemple, si le défunt possède 40% de la propriété indivise et a deux enfants au premier lit, le jour de son décès, tous ses enfants toucheront 20% du quota indivis de la propriété.

De plus, contrairement aux conjoints, les partenaires survivants n'ont pas le droit de conserver leur logement.

Sur la base du principe que personne ne peut être contraint de rester à la maison, les enfants du premier lit ont le droit de demander au service du tribunal et à la vente de la maison de partager le prix de vente entre les co-résidents. part dans la propriété.

Ce que cela signifie pour eux, comme ils sont dans l'immobilier et même s'ils sont des "minorités".
Le canon survivant ne peut pas résister.
Vous pouvez simplement suggérer de racheter la partie non divisée des enfants de votre défunt partenaire; mais il est toujours nécessaire d'avoir l'outil en ce moment!
Sauf rachat, vous ne pouvez pas rester sur place.
Le partenaire du défunt doit quitter l'appartement dont il est propriétaire, uniquement les biens non divisés, et doit le retrouver chez lui.
Cette situation met la communauté survivante dans une situation trop incertaine.
Après avoir décrit cette situation, que peut-on faire?

2 °) L'augmentation des droits des survivants dans la maison indivise en présence des héritiers.

Certains suggèrent que les résidents s’inscrivent au PACS ou se marient! En fait, les partenaires et les conjoints mariés du PACS bénéficient d'une protection spéciale étendue (non spécifiée ici).

Cela ferait oublier que les résidents, contrairement aux idées reçues, ont des "armes" plus ou moins sophistiquées pour renforcer la protection de leurs pairs dans le cadre de leur projet d'investissement immobilier, et c'est la présence d'héritiers. Il convient de noter que l'efficacité des mesures introduites varie selon qu'il y a des enfants communs ou si l'un ou l'autre a le premier lit.

Outre ces mesures spécifiques, le premier réflexe "de base" est lié à la liste de l'assurance de l'emprunteur pour les emprunteurs (mais également pour les conjoints et partenaires) en cas d'emprunt. 200%: 100% Monsieur et 100% Madame.

On ne le dira jamais assez, mais le choix d’un taux de crédit de 200% (et non généralement recommandé à 100%) garantit la sécurité et le calme des emprunteurs communs.

En fait, dans le cas du crédit à 100% (aujourd'hui la solution la plus courante), et si malheureusement l'un des cofinanciers (invalidité, décès …), le risque du survivant était réalisé. (ou valide) continuera à rembourser une partie de la somme assurée.

Par contre, si vous souscrivez une assurance-crédit à 200%, si le risque se matérialise, le bien sera intégralement remboursé. Le prêt est entièrement et définitivement réglé.

Depuis le 1er janvier 2018, rappelez-vous que tout emprunteur peut changer d'assurance prêt hypothécaire même s'il a contracté un emprunt il y a quelques années. Il est donc conseillé de vérifier les contrats en cours et, si nécessaire, d’ajuster la garantie d’emprunt. Surtout parce que le surcoût généré est minime afin de "prédire" la mesure de protection simple et efficace.

En revanche, des solutions simples peuvent être créées pour permettre aux résidents de maintenir le survivant sur place malgré le "survivant"; toutes les autres conditions sont remplies:

• soit par transfert de ses avoirs en héritage, soit au moins en propriété d'un bien ou d'un héritage d'héritage donné, mais dans les limites du quota disponible – en présence d'héritiers – et d'un droit de mutation de 60%.
En effet, les résidents peuvent se séparer en partageant la même propriété.

En l'absence d'héritiers de réserve, le survivant héritera du propriétaire décédé sans problème; ce qui l'empêche d'associer les biens ainsi collectés à des "étrangers".

Les résidents peuvent hériter de leur héritage complet même si c'est leur volonté. Rien ne peut l'arrêter; sauf pour l'effet fiscal de cette technique (voir ci-dessous).

En présence des héritiers nourriciers, l'objectif est plus difficile à atteindre, surtout si le défunt n'a pas partagé sa part indivise indivise.

Dans un tel cas, en présence des héritiers de la pension, le membre de gauche devrait respecter le quota disponible au public. Cela ne doit pas dépasser cette dernière valeur.

Il convient de rappeler que la partie disponible correspond à la part qu'une personne peut avoir dans un don ou un testament gratuit pour maintenir ses héritiers, c’est-à-dire en présence d’héritiers décédés qui ont le droit d’acquérir leurs actions. réserve (surtout les enfants).

Plus l'héritage qu'ils occupent est important, plus le quota disponible est petit.

Si l'héritage dépasse le quota disponible, il doit être signalé et réduit (la réserve globale est "amputée").

Par exemple, en présence d'un seul enfant, le montant de la réserve est de ½ et le quota disponible est de ½. Autrement dit, en présence d'un enfant, seule la moitié du membre peut laisser la moitié de ses biens à sa partenaire.

En règle générale, si vous voulez lui laisser sa part indivisible (pour éviter d'avoir un premier lit avec votre ou vos enfants), sa valeur est inférieure à la moitié de la valeur totale de la propriété.

Comme cette part est transférée (par testament), l'héritier survivant doit toujours payer des frais de succession importants.
Il est un fait que les partenaires de vie sont imposés comme des étrangers et comme tels. Ils sont soumis à une obligation de transfert gratuit de 60% et ne peuvent prétendre à aucune déduction spécifique.
Le libre transfert de données par donation ou par héritage est également très imposable. C’est un frein majeur à garder à l’esprit sans le «détériorer».

• Conclusion d'un contrat individuel en insérant une clause de rachat.

Avec cette clause de rachat, les survivants peuvent avoir priorité sur leur part en cas de décès de leurs partenaires, mais à condition qu'ils puissent financer le rachat des quotas et réserver les héritiers potentiels.
Les résidents qui recherchent une protection mutuelle peuvent également exiger l'inclusion d'une clause de rachat dans l'accord d'entrée, dans laquelle le survivant peut d'abord racheter le défunt.

Cette clause est mutuelle.

De cette manière, la communauté survivante évite de vivre avec les héritiers du défunt et peut garder la maison "pour lui".

Cependant, vous devriez mériter le montant de la part du défunt.

Vous aurez besoin de l'argent et / ou des emprunts nécessaires.

• Achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société immobilière (SCI) et fourniture d'arrangements spéciaux.

Dans certains cas, il est recommandé d’acheter des SCI à cette fin; toutes les autres conditions sont remplies.

En fait, acheter via SCI est souvent une solution plus durable et mieux organisée que la propriété commune (même en présence d'un accord d'engagement).

Plus précisément, les deux résidents créent une SCI qui achète une maison. Chaque partenaire cohabitant reçoit une part de la part de l'entreprise dans le capital-actions. Si l'un de vos partenaires décède, vos actions seront restituées aux héritiers, sauf indication contraire.

Nous nous trouvons alors dans la même position que celle décrite ci-dessus; sauf qu'il existe des solutions qui protègent spécifiquement le partenaire survivant.

Il existe en effet différentes techniques pour éviter la présence d'un partenaire survivant dans une maison gérée par SCI. Ils permettent simplement aux ensembles de se protéger lorsqu’ils créent l’habitude.

Dans la plupart des cas, nous pouvons citer:

  • Insérer la clause d’endossement.

La clause d'approbation figurant dans les statuts de SCI permet aux partenaires existants de refuser l'approbation ou l'entrée de nouveaux partenaires.

Ainsi, le survivant peut empêcher le défunt de devenir les héritiers de la société, à condition qu'il dispose des ressources suffisantes pour acheter leurs actions (voir développements ci-dessus).

  • Séparation des actions de SCI.

La propriété croisée de chaque résident consiste à acheter la moitié des actions de la société et l'autre moitié à en tirer parti.

Avec ce mécanisme, le canon survivant peut recouvrer le droit d'utiliser les actions qu'il possède; et il est hors taxe (voir l'article 1133 du Code général des impôts).

Le survivant sera alors pleinement propriétaire de l'autre moitié des actions et de l'utilisation de l'autre moitié.

Les héritiers des canons défunts ne détiennent que la moitié des actions de la société.
Le survivant peut rester dans l'appartement jusqu'à sa mort.

Gardez toutefois à l'esprit que la création et la gestion de SCI génère certaines formalités, contraintes et coûts importants; évalués au cas par cas. Cela suppose également que la création est retardée (création et signature des statuts, enregistrement, etc.), ce qui ne doit pas être ignoré.

• Ou achetez la propriété dans une tontine.

Tontin shopping est recommandé dans certains cas; toutes les autres conditions sont remplies.

La clause tontin est une clause du document de vente qui oblige le survivant à être l'unique propriétaire après le décès du premier acheteur.

Ainsi, après le décès d'un partenaire, le survivant reprendra la propriété intégrale du bien avec effet rétroactif au jour de l'acquisition du bien.

Sans comparaison avec la liberté, les avantages de tontin cessent d'être dus au ratio et aux règles permettant de réduire la violation des réserves.

Les héritiers du défunt n'ont aucun droit sur la propriété, car ils seront en dehors du domaine de masse. L'appartement est la propriété exclusive du canon survivant.

Une autre conséquence, et non des moindres, est que l'avantage de tontin ne sera pas un droit de mutation libre.

Les effets de tontin sont donc extrêmement intéressants et offrent une protection très importante au partenaire survivant; aux frais des héritiers du défunt.

Mais attention, car s’il n’ya pas de différence de lieu de résidence, le risque d’obstruction est évident.

Contrairement aux divisions où il est toujours possible pour un juge de diviser la division, seul l'accord des parties peut remettre en cause le pacte de protestation.

La raison pour laquelle la tontine s'en occupe.

En résumé, si deux personnes achètent une maison ensemble sans être mariées ni calmement, elles oublient parfois qu’elles risquent de mettre en danger la personne en ne portant pas un «coup dur» à leur avenir; à savoir la mort.

En l'absence de règles de protection juridique, ils doivent résoudre leur lieu de résidence. Bien que la coexistence soit une expression de la liberté, elle ne peut toutefois pas conduire l’ancien homme au désavantage d’un canon survivant.

Les deux ne font pas mal la douleur. Dans ce domaine, deux partenaires bien connus valent mieux qu'un.

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