🆕 Loi Pinel Février 2019 – investir dans l'immobilier avec des réductions d'impôt

By | mai 2, 2019



















Le principe général du droit immobilier à Pinel

À l'instar de nombreux systèmes fiscaux antérieurs incitant les particuliers à investir dans de nouvelles propriétés en France, la loi Pinel propose une réduction d'impôt importante pour les investisseurs qui achètent une nouvelle maison pendant plusieurs années. et respect des conditions de location (limite supérieure de loyer, sélection des personnes pouvant prétendre à un revenu, etc.).

L'objectif est d'encourager les investisseurs à privilégier l'immobilier comme aide à l'investissement. Dans la plupart des grandes villes, l’immobilier locatif ancien ou neuf n’est pas très attrayant à l’heure actuelle, le gouvernement l’utilise pour plus de logements. Cela aidera une partie des investissements français dans le secteur de la construction à faire face à la croissance démographique et au déclin des maisons anciennes.

Réduisez votre impôt de 36 000 € à 63 000 € dans 6, 9 ou 12 ans

Avec le système Pinel, l’administration fiscale vous permet de choisir librement la durée de votre engagement, par opposition aux exemptions fiscales de 9 ans précédentes.

Cela peut être intéressant pour ceux qui souhaitent un investissement plus court (par exemple, s'ils prennent leur retraite après 9 ans avec une réduction de revenu), ou pour ceux qui souhaitent investir à plus long terme pour obtenir un revenu plus rentable.

L’une des bonnes nouvelles sur les exonérations d’impôts fonciers, Pinel, c’est la liberté de choisir:

- Durée d'engagement plus courte de 6 ans, avec une réduction de 12% de la taxe sur le prix d'achat.

- Durée de 9 ans avec réduction d'impôt de 18% sur le prix d'achat. Quant à l'ancienne loi Duflot.

- Plus longue, 12 ans, mais vous permet de déduire 21% du prix d'achat de maisons neuves.

La limite de 300 000 EUR pour ce type d'investissement dans ce type de bien permet une réduction des impôts allant jusqu'à:

- 36 000 € sur 6 ans ou 6 000 € par an.

- 54 000 € sur 9 ans ou 6 000 € par an.

- 63 000 € sur 12 ans ou 5 250 € par an.

Afin de rendre ce type d'investissement attractif pour les ménages, il est recommandé de ne le faire que si vous payez régulièrement plus de 2 500 € en impôt sur le revenu. Il vous appartient d’ajuster votre niveau d’investissement en fonction des taxes acquittées afin de tirer le meilleur parti de ces réductions par rapport à la valeur d’achat (par exemple, un investissement Pinel de 150 000 € pouvant aller jusqu’à 3 000 € d’impôt sur 6 ou 9 ans, et 2 633 € par an sur 12 ans).

Voici quelques règles à suivre:

- Les investissements dans la loi Pinel sont limités à 300 000 euros par an.

- Le prix d'achat par mètre carré ne doit pas dépasser 5 500 EUR.

- Il n’ya pas de report de réduction d’impôt d’une année sur l’autre.

- Cette réduction d'impôt est prise en compte dans le calcul de la limite supérieure de 10 000 euros d'échappatoires fiscales.

Il convient de considérer que cet investissement immobilier devrait être taxé chaque année à des fins de réduction de l'impôt.

Quelles villes sont éligibles pour Pinel en 2019?

Les villes qui bénéficient du programme d'exonération de la taxe foncière en 2019 sont moins importantes que les anciennes.

L’objectif est de promouvoir de nouvelles propriétés dans des secteurs où la demande est nettement supérieure à l’offre et où il existe une pression immobilière. En augmentant le nombre de personnes investissant dans de nouvelles maisons, cela réduira les tensions dans le secteur du logement.

Les anciens outils (l'ancienne version de Robien, Scellier, Duflot ou Pinel) ont conduit à des dérives qui incluent des bâtiments non nécessaires. Les limitations de la loi Pinel de 2019 visent donc à limiter le risque de ce type de dérive.

Voici les endroits qui bénéficient d'un soutien au logement:

- Zones A et A: Paris et la plupart des lieux en Île-de-France, Côte d'Azur et Genève française.

- Zones de la zone B1: agglomérations de plus de 250 000 habitants et certaines villes très chères en propriétés, comme Annecy, Chambéry, Bayonne ou La Rochelle.

Depuis la réforme lancée par Silva Pinel en 2014, de nombreux campements ont été en mesure d'intégrer ces zones A et B1. Des programmes d'investissement dans le logement plus généreux (Pinel pour les investisseurs ou prêts à taux zéro) pourraient donc être plus avantageux.

À compter du 1er janvier 2019, les sites des zones B2 et C ne seront plus éligibles au système d'investissement immobilier en vertu de la loi Pinel. D'autre part, certaines de ces villes peuvent bénéficier de l'outil Denormandie pour l'ancienne propriété, qui est assez similaire à Pinel 9 (sommes, conditions de location, etc.).

Loyer: loyers respectables

La propriété doit être louée sous certaines conditions:

- Le logement doit être loué nu (non meublé).

- L'appartement devrait être la résidence principale des résidents.

- Le revenu des résidents élus est également limité.

En outre, pour déterminer le prix maximum auquel vous pouvez louer cette propriété, vous devez connaître la catégorie dans laquelle vous résidez. La loi Pinel comprend trois domaines principaux (A Bis, A et B1).

Pour ce faire, voir la liste suivante:

- Communautés des zones A et A Bis: Paris et tous les secteurs où la demande de logements est très forte.

- Communautés de la zone B1.

Voici la limite supérieure pour le loyer par mètre carré, qui ne devrait pas dépasser l'exonération fiscale de 2019 de Pinel.

- La Zone Bis: 17.17 € / m²

- La zone est de 12,75 € / m²

- Surface B1: 10.28 € / m²

- Zone B2: 8,93 € / m² (pour ceux qui ont déjà investi dans Pinel en 2019)

Ces plafonds sont fixés à un mètre carré. Pour calculer le loyer maximal, vous devez connaître la taille de votre maison. Mais lequel? Ceci est la loi Carrez, qui est incluse dans votre contrat d'achat de maison? Une autre façon de calculer?

C'est en fait la journée fixée par la loi Boutin. Attention, la méthode de calcul est différente de la loi de Carrez.

Vous devez donc prendre cet espace vital et le multiplier par la catégorie de plafond maximal de la ville pour déterminer le loyer maximal que vous pouvez obtenir du locataire. Cette limitation ne peut être utilisée que pour la durée de l'engagement envers le périphérique Pinel. Vous êtes libre d'appliquer un taux plus proche du marché locatif ou de transférer cette propriété si la période d'exemption de taxe expire. Par conséquent, en fonction du prix d'achat, il convient de veiller à ce que la rentabilité de la location reste suffisante.

Choix des locataires: ne doit pas dépasser les plafonds de revenus

L’investissement Pinel a un objectif social: faciliter la tâche de ceux qui ont du mal à trouver sur le marché actuel. Le gouvernement a donc décidé d'affecter les propriétaires qui utilisent ce plan au plafond de revenu des résidents. Il n'est donc pas préférable d'avoir un bon revenu.

Voici les plafonds de revenus des ménages:

Composition du logement du locataire Le bis la B1 B2
Personne seule 38 236 $ 38 236 $ 31,165 $ 28 049 $
couple 57 146 $ 57 146 $ 41 618 $ 37 456 $
Couple seul ou à charge 74 912 $ 68 693 EUR 50 049 $ 45 044 $
Simple ou deux paires dépendantes 89 439 $ 82 282 $ 60 420 € 54 379 $
Simple ou trois paires dépendantes 106 415 $ 97 047 € 71 078 $ 63 970 €
Une ou quatre paires dépendantes 119 745 $ 109 613 $ 80 € 103 72 093 $
Accessoire de suspension supplémentaire + 13.341 € + € 12,213 + 8 936 € + 8.041 €

La majorité des ménages de locataires peuvent donc louer des loyers modérément à Pinel, car ce sont des ressources limitées. Seuls les plus riches sont exclus de l'appareil.

Quels sont les pièges ou les risques de ce type d'investissement?

Certains ont été appelés par d'anciens systèmes d'exonération de taxes foncières. Il faut dire que les pièges Scellier ou Robien étaient beaucoup plus importants et surtout plus importants. Auparavant, toute nouvelle propriété construite en France est éligible à une réduction d'impôt. Enfin, il y avait beaucoup de projets de construction où le loyer était insuffisant. Il est évident que la maison a été construite là où elle n’était pas nécessaire et manque toujours dans les zones de tension, malgré le succès de ces anciens outils.

Pour les investisseurs qui ont investi leur argent dans ces endroits, il s’est avéré un très mauvais investissement et malgré des bénéfices fiscaux (le loyer ou le loyer n’était pas très inférieur aux prévisions, forte dépréciation du marché). revente, etc.). En 2009, le Crédit Foncier a publié une liste de 60 villes de location. Depuis lors, toutefois, la situation dans ces agglomérations a changé, mais il convient de toujours garder à l’esprit les risques de surproduction par rapport aux besoins locatifs locaux.

Selon la loi Pinel (et l'ancienne loi Duflot), ce type de risque est beaucoup moins présent. Les municipalités des zones B2 et C, où le logement n'est pas nécessaire, ne sont plus éligibles à cette exemption. C'est finalement un avantage pour le propriétaire qui souhaite acheter ce type. De plus, les loyers étant limités et généralement moins élevés que dans le secteur privé, il est beaucoup plus facile de trouver des locataires et de rentabiliser cet investissement avec un revenu garanti. Cependant, vérifiez si les loyers pris en compte par les belles publications commerciales sont réalistes au regard des conditions de location actuelles dans le secteur et du type de bien en question.

Enfin, il faut savoir que s’il n’ya plus de loyer pour plus de 12 mois, vous risquez de perdre le droit de réduire les impôts de votre appartement ou du Pinel. Cela signifie que dans les années à venir, il ne sera plus en mesure de déduire cet investissement de l'impôt sur le revenu, mais devra également rembourser les réductions obtenues depuis le début de l'investissement.

Enfin, le risque le plus élevé est que vous payiez trop dans votre appartement, surtout lorsque les taux d’intérêt sont bas. N'hésitez pas à négocier les prix, même pour les nouvelles propriétés prévues par la loi, de sorte que le rendement locatif soit intéressant et puisse réduire le risque de revente à la fin de la réduction d'impôt.

Investir à Pinel n’est pas convaincu qu’il existe plus de 20 façons d’investir dans l’immobilier.

Où puis-je trouver des programmes d'investissement dans la loi Pinel?

Dans les zones géographiques où cette exonération fiscale peut être appliquée, vous pouvez très bien acheter un terrain et construire une maison ou un appartement en vertu de la loi Pinel. Il vous appartient de suivre attentivement la procédure et de vous assurer que vous bénéficiez de tous les avantages du Pinel Act seul pour votre investissement.

Autrement, de nombreuses organisations proposent des investissements immobiliers en franchise d'impôt dans la loi Pinel: banques, assureurs, consultants en gestion d'actifs, etc. Vous pouvez également demander une offre par Internet. Par exemple, le simulateur d'investissement immobilier est gratuit dans la loi Pinel.

Quel que soit votre investissement en investissant dans ce type de programme immobilier, il fera de son mieux pour connaître l’immobilier, la ville et le marché local. Comparez plus d'offres et rappelez-vous ce qui vous intéresse le plus ou n'attendez rien pour vous séduire.

Que vous utilisiez cet outil fiscal ou un autre, vous pouvez utiliser tous vos conseils en investissement.

Cas particulier: Loi Pinel pour l'outre-mer français

Les départements d'outre-mer améliorent le système Pinel pour tenir compte des spécificités locales. Tous les secteurs d'outre-mer sont classés dans la zone B1, de sorte que le nouveau système de réduction de l'impôt foncier en 2019 est toujours possible.

C’est ce qui a changé l’investissement français Pinel à l’étranger:

- Le taux de déduction pour achat est beaucoup plus élevé, avec 23, 29 et 32% sur 6, 9 et 12 ans (12, 18 et 21%).

- Le plafond global de tous les déficits fiscaux est porté chaque année à 18 000 EUR par ménage lorsqu'il s'agit des pays d'outre-mer de Pinel.

- Les tarifs de location sont également différents. Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion et Mayotte 10,37 € / m2. La Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon et les îles Wallis et Futuna s'élèvent à 12,80 EUR / m2.

Les pays d'outre-mer de Pinel ont donc des incitations fiscales beaucoup plus importantes pour les contribuables lourdement taxés.

Le développement du système Pinel dans le temps et d'autres moyens d'exonération fiscale

À l’heure actuelle, le gouvernement a annoncé que le système d’investissement immobilier serait une loi Pinel exempte d’impôt d’ici à la fin de 2021. Il est donc temps d'étudier cette opportunité pour un investissement locatif et voir si ce système fiscal peut être rentable pour vous.

De plus, il n'est pas impossible pour le gouvernement de modifier certaines règles ou simplement d'abolir le plan de réduction des impôts dans les mois ou les années à venir et avant la date limite indiquée.

Par exemple, d'ici la fin de 2018, cet outil fiscalement avantageux pourrait être utilisé dans les établissements classés dans les zones B2 et C. Ce n'est plus le cas à partir du 1er janvier 2019.

En outre, si la loi Pinel est l'outil le plus connu et le plus utilisé en 2019, ce n'est pas le seul moyen de réduire les impôts sur les biens immobiliers. Il y en a plus, et certains sont mieux adaptés à votre situation et à vos objectifs. Découvrez une liste d'options d'allégement de l'impôt foncier en 2019.

Pour en savoir plus sur cette exonération d'impôt foncier, obtenez un guide gratuit de la loi Pinel.

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