✅ Loi Pinel en 6 étapes – Statut de location: Meublé Loué Non Professionnel

By | mai 2, 2019



















Le loyer loué est généralement la location de chambres, de chambres ou d'appartements pouvant être occupés directement par le locataire. Le statut de leasing permet au propriétaire d'obtenir un cadre fiscal flexible et favorable avec des baux moins imposables. En fait, l'administration fiscale applique une réduction forfaitaire de 50% au revenu généré, qui représente les charges. Un autre avantage des statuts est que le cadre juridique, et en particulier la durée du bail, est plus flexible. Si l'investisseur choisit un service de résidence meublée, les avantages de la modification de Censi-Bouvard peuvent également bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% sur le prix d'achat.

Quels sont les avantages du bail de location?

La location meublée présente des avantages intéressants pour le propriétaire. Le principal avantage est de contrôler l’imposition des revenus locatifs, qui varie en fonction du statut fiscal choisi.

Cependant, le statut LMNP présente de nombreuses fonctionnalités:

  • Le revenu généré n'est pas imposable
  • Meilleure rentabilité que le loyer nu
  • Le loyer pour une location meublée est moins contraignant que pour une location simple
  • Récupération de la TVA payée lors de l'acquisition (définitivement acquise après 20 ans)

Si le propriétaire investit dans Censi-Bouvard, vous pouvez profiter des avantages suivants:

  • Réduction d'impôt sur l'immobilier dans 11% des investissements non imposables
  • La gestion de la location a été facilitée par la gestion entièrement gérée par le gestionnaire.
  • Loyer garanti même si la propriété n'est pas utilisée (bail commercial)

Un exemple d'investissement dans LMNP

déductions fiscales 4% par an sur 25 ans

Éric et Céline achètent un T1 de 100 000 EUR à un emprunt bancaire. Ils choisissent le véritable système fiscal et amortissent leurs actifs pendant 25 ans au maximum, jusqu'à 4% par an. Ils louent 4 000 euros par an et dépensent 1 000 euros la première année pour rénover le T1. Voici les détails financiers de leur projet immobilier:

Loyer: 4000 €
Emprunts: 3000 €
Travaux: 1000 €
Dépréciation du bien: 4 000 €
= – déficit budgétaire de 4 000 EUR
Dans le cas des logements meublés, le montant de la déduction fiscale ne doit pas dépasser le montant du loyer perçu au cours de l'exercice, diminué des autres charges éventuelles. Les amortissements "excédentaires" qui ne peuvent pas être déduits peuvent être reportés sans restriction aux exercices suivants. Ainsi, l'investisseur peut profiter pendant de nombreuses années.
Plusieurs exonérations fiscales sont disponibles dans le LMNP. Nous vous conseillerons donc avec une escorte professionnelle.

Afin de mieux comprendre l'état du LMNP dans la vie réelle, n'hésitez pas à comparer les lois en matière d'exonération fiscale.

Quelles conditions doivent être respectées?

Afin de pouvoir utiliser le cadre budgétaire pour le statut de programme d’apprentissage tout au long de la vie, l’investisseur et le bien loué doivent remplir un certain nombre de conditions:

  • acheter une maison décente et le louer par la loi
  • le revenu annuel de la location meublée est inférieur à 23 000 € ou inférieur à 50% du revenu total de cette activité
  • ne peut pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS)

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En savoir plus sur le statut de MILD

L’investissement locatif de LMNP est l’immobilier et le loyer meublé. Avantages micro-industriels et commerciaux (BIC), perte d'impôt due à une baisse des revenus la réduction forfaitaire de 50% est directement applicable. Si le bien fait partie d'une résidence de service (EHPAD, personne âgée ou handicapée, résidence d'étudiant ou d'entreprise, …), le propriétaire peut combiner les avantages fiscaux en modifiant la modification de Censi-Bouvar

Ce système fiscal est obligatoire pour les sociétés de location dont les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 70 000 EUR et inférieurs à 788 000 EUR.

Parmi les trois locataires bien équipés de la propriété bien meublée, vous pouvez choisir le système fiscal le plus rentable:

  • Système de micro-entreprise micro-bic : Disponible si le loyer est inférieur à 70 000 € / an ou 170 000 € pour les locations de maisons de vacances, hébergements ruraux et le tourisme meublé. Le propriétaire bénéficie alors d'une déduction forfaitaire pouvant aller jusqu'à 50% du loyer, ce qui représente une réduction de coût représentative (71% pour les pensions, les appartements ruraux et meublés)
  • Le vrai régime Avec ce système fiscal, le bailleur peut déduire le montant réel de ses coûts (emprunts, taxes, frais de comptabilité, travaux, etc.). Grâce à ce plan, vous pouvez également amortir le bâtiment et les meubles le décorant en déduisant les coûts. En cas de déficit budgétaire, alors, contrairement au mobilier professionnel (LMP), les revenus ne compteront pas. Vous ne pouvez déduire que du loyer loué. Pour les sociétés de location meublées non professionnelles, ce système est facultatif. L'administration fiscale est informée de la modification du plan au plus tard le 1er février de l'exercice suivant.
  • Le régime normal : Obligatoire pour un locataire qui perçoit plus de 788 000 euros du loyer annuel. Du point de vue comptable, il limite moins strictement le montant exact des taxes payées par le propriétaire.

Statut LMP cumulatif avec modification de Censi-Bouvard

Si un nouvel état d'achèvement ou un futur (VEFA) est obtenu, le propriétaire peut bénéficier de la remise de 11% sur Censi Bouvard dans un point de service (étudiant, gestionnaire, EPHAD). Hors prix des logements distribués pendant 9 ans (jusqu’à 300 000 euros par an). Il est également possible de rembourser la TVA (20%).

70 000 €

Les revenus locatifs annuels supérieurs à 70 000 € correspondent au statut du propriétaire en tant que prêteur professionnel meublé (LMP), qui ne permet pas l'imposition des micro-entreprises.

Pourquoi investir dans le LMNP?

Le but n'est pas d'obtenir personnellement. En fait, comme pour tout investissement locatif, le propriétaire n'a pas l'intention d'y vivre, mais le loue pour améliorer sa situation financière en réduisant les impôts et en créant de la richesse. Par rapport aux autres régimes d’exonération fiscale, le statut d’hébergement locatif meublé non professionnel (leasing) est financièrement disponible pour de nombreux contribuables. Il est en effet possible d’acheter une chambre pour un appartement étudiant à 30 000 ou 40 000 euros.

En outre, les appartements disposent d'un cadre juridique plus flexible avec un crédit-bail réduit (crédit-bail étudiant de 9 mois), ce qui permet par exemple de faciliter l'accès à un locataire imprudent ou en difficulté. Le crédit-bail est souvent l'opérateur de la structure. Le locateur n'a pas à passer du temps à rendre visite aux locataires, à l'inventaire ou à la location à bail.

Que gagnerez-vous en investissant dans le LMNP?

  • louer seulement 50%
  • Grâce à l'opérateur, il est plus facile de louer
  • bien immobilier qui ajoute de la valeur à la revente
  • réduction d'impôt de 11% du prix d'achat en cas de service intégré (Censi-Bouvard)

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LMNP: Quels pièges à éviter?

Les coûts "modérés", la manipulation relativement simple, la viabilité fiscale et juridique permettent des investissements meublés placement "bon père", qui est réticent pour beaucoup de contribuables à prendre des risques. Ces réalités ne peuvent pas freiner la vigilance de l'investisseur, qui risque d'être trompé par des offres attrayantes sur papier, mais beaucoup moins rentable sur place.

  • Acheter un bien immobilier hors de prix: un danger réel

La TVA peut être remboursée via le mécanisme fiscal des LLNP, certains promoteurs vendent des biens aux prix d'enchères, soit 20% de plus que les prix réels du marché. Pour éviter d’acheter des biens immobiliers trop coûteux à un prix totalement indépendant de la valeur réelle, l’investisseur doit étudier en détail les prix utilisés sur le marché immobilier local et en apprendre le plus possible sur son évolution.

Si vous décidez d'acheter un endroit où vous n'avez jamais eu les pieds, soyez vigilant. L'objectif est d'estimer la relation entre la demande et l'offre du marché immobilier sur la base des types de locataires, de la typologie et de l'attractivité des différentes parties de la ville et des projets de développement urbain prévus. .

Une compréhension approfondie du marché immobilier local, de la région, de l'industrie et du secteur immobilier vous protège.

  • Vendre la propriété pendant 20 ans et récupérer la TVA récupérée

Le statut LMNP est activé rembourse la TVA payée sur l'achat, ce qui représente 20% du coût de l'investissement, seulement 20 ans après la propriété de la propriété. Les propriétaires qui séparent leur patrimoine dans un délai de 20 ans rembourseraient la TVA proportionnellement aux années restantes, à moins que l'acheteur ne conserve le bail commercial.

  • Vendre la propriété pendant 20 ans et récupérer la TVA récupérée

Le statut LMNP est activé rembourse la TVA payée sur l'achat, ce qui représente 20% du coût de l'investissement, seulement 20 ans après la propriété de la propriété. Les propriétaires qui séparent leur patrimoine dans un délai de 20 ans rembourseraient la TVA proportionnellement aux années restantes, à moins que l'acheteur ne conserve le bail commercial.

  • Le piège des "fonds de la concurrence"

Auparavant, cette pratique faisait parfois les gros titres en raison de la douzaine d’investisseurs. En 2013, des centaines de personnes estimaient que les promoteurs et les dirigeants de résidences les avaient trompés pour se mettre en garde contre la "fraude" dont ils pensaient être victime.

initialement le promoteur vend une propriété à un prix beaucoup plus élevé que le marché, promettant des loyers garantis et attractifs 5% ou plus. Sachant que ce rapport n'est pas viable à long terme avec l'opérateur acceptant. Pendant deux ou trois ans, le sponsor paie les fondamentaux de la société pour tenir la promesse de rentabilité, appelée "fonds concurrentiels", afin de récupérer le taux de rendement. puis, Au bout de quelques années, les investisseurs voient l'effondrement des loyers. La raison: l'agriculteur a de graves problèmes financiers, puis il cesse ses activités. Le taux de rendement annoncé au début n’est pas garanti.

Plus le développeur et l'opérateur se joignent, plus le risque de tomber dans ce piège est grand.

  • La faute du conducteur

L'élément clé du succès d'un investissement dans le programme LMNP est le choix d'un responsable de structure (dans le cas d'une gestion autorisée). Si la location est garantie par l'opérateur, celui-ci doit respecter ses obligations. L'échec du gestionnaire est synonyme de difficultés financières du propriétaire. La date de la liquidation judiciaire correspond à la durée de l’absence, si aucune location n’est détectée. Vous devez ensuite trouver un autre pilote qui n'offre pas nécessairement les mêmes conditions si les locations sont parfois beaucoup plus basses.

Afin d'éviter de telles difficultés financières, il est préférable de vous informer sur l'entreprise qui s'occupe de votre propriété:

  • Comment l'entreprise gère-t-elle les actifs?
  • Combien de temps était-il sur le marché?
  • Quelle est la réputation du marché immobilier? Connaissez-vous votre fiabilité et votre sévérité?
  • Qui sont les fondateurs?

La meilleure garantie pour un investissement réussi est d'acheter un logement bien situé, bien construit et bien géré.

"Je veux investir et déchiffrer dans LMP, que dois-je faire?"

  1. tous les articles sur papier : Le budget de l'investissement est quantifié, le choix de la direction propre ou déléguée, la zone géographique planifiée, le type de bien ciblé, nouveau ou ancien.
  2. mène l'enquête : En savoir plus sur la responsabilité du développeur, le responsable de la structure, l'emplacement de la propriété
  3. bassin versant S'il s'agit de votre premier investissement de ce type ou si vous ciblez un secteur totalement inconnu, n'hésitez pas à accompagner un ou plusieurs experts (conseil en immobilier, banquier, …).

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