✅ Loi Pinel Calcul – Loi Pinel ou manque de propriété: comment faire le bon choix?

By | mai 2, 2019



















Le recours au levier fiscal et au crédit est le moyen le plus rapide de créer de la richesse. Au moins, il existe de nombreux outils à la disposition des investisseurs. La loi Pinel et le déficit foncier commun sont les deux investissements les plus courants. Cependant, nous sommes en présence de deux outils très différents, chacun avec son propre public. Loi Pinel ou pénurie de terres: comment faire le bon choix entre ces deux outils très différents?

Loi Pinel: attention à la limite supérieure des déficits fiscaux

Pour être éligible à Pinel, l'investisseur doit remplir les conditions suivantes:

  • acquérir ou construire une maison nouvellement acquise dans le cadre de la vente d'achèvement futur (VEFA). Il existe des cas où cela s’applique à de vieilles maisons réhabilitées
  • la propriété doit être achevée en temps voulu
  • doit être dans une zone où le marché locatif est tendu (A1, A bis, B1 et B2)
  • la propriété doit répondre à une norme énergétique spécifique
  • le locataire ne peut pas être membre de l'administration fiscale
  • le revenu du locataire doit être inférieur à la limite supérieure, en fonction de la situation personnelle du locataire et de la zone géographique de la propriété
  • le loyer proposé doit être inférieur en fonction de la surface et de la zone géographique de la propriété
  • durée minimale du bail (6, 9 ou 12 ans)

Si toutes ces conditions sont remplies, l'investisseur a le droit mécanisme de réduction d'impôt. Jusqu'à 2 investissements par an.

Pour rappel: la réduction d'impôt sert directement à réduire le montant des impôts calculé par les autorités fiscales. Si la réduction d'impôt était supérieure au montant des impôts généralement payés, cela ne vous donnerait pas droit à un remboursement ni même à un déficit de transfert (sous Pinel).

Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt de 63 000 € pour chaque investissement dans la loi Pinel. Il faut quand même faire attention car Pinel entre dans le calcul du plafond général des écarts budgétaires des ménages fiscaux.. Cela ne devrait en aucun cas conduire à une réduction d'impôt annuelle supérieure à 10 000 €.

Pénurie de biens: impôt sur le revenu et impôt foncier supplémentaire

Le système de gestion des terres publiques s’applique à tous les types de placements immobiliers, qu’il s’agisse d’un placement traditionnel, de l’acquisition d’actions de FPI ou d’un investissement fiscal.

Afin de mieux comprendre, le mécanisme de calcul du revenu de la propriété doit être abordé.

Calcul du revenu foncier

Afin de calculer le revenu du terrain à déclarer à l'administration fiscale:

  • résumer recettes collectées en cours d'année (loyers, recettes exceptionnelles telles qu'un éventuel soutien de l'Office national du logement (Anah) …)
  • attire tout l'argent honoraires et frais payés pendant l'année différencier les coûts financiers des autres coûts et charges (taxes, emplois, assurances, frais de gestion, etc.)

Si le montant ainsi calculé est positif, on parle alors d’impôt sur le revenu et de revenus de cotisations de sécurité sociale.

Le montant ainsi calculé est négatif, dans ce cas on parle de manque d’actifs.

Règles pour la pénurie de terres

Une fois le déficit établi, les règles d'imputation doivent être définies.

Si le déficit est dû à des charges financières (intérêts sur emprunts, frais d’obligations), le déficit sera transféré sur le même revenu futur pendant 10 ans.

Si le déficit provient d’autres dépenses déductibles, l’écart de revenu global peut être divisé en 10 700 euros. L'excédent sera de 10 ans pour le même type de revenus futurs.

Nota bene: utiliser un manque de richesse sur le revenu global oblige le contribuable à préserver la propriété qui a généré cet avantage au cours des trois prochaines années civiles.

Calcul des gains en capital

Il convient de rappeler que les plus-values ​​sont calculées en comparant le prix de vente en déduisant le prix d’achat et les coûts d’achat et la quantité de travail. Attention, les travaux ne pourraient donner lieu à un allégement fiscal.

Enfin,

Loi Pinel ou pénurie de terrains: comment prendre la bonne décision d'investissement en fonction de votre situation personnelle

Les incitations fiscales diffèrent ainsi que la typologie des biens éligibles (investissement sur neuf à Pinel) et l’autre (le premier est le manque de biens immobiliers). Enfin, ils s'adressent tous à un public d'investisseurs très différent, en particulier s'ils souhaitent utiliser ces outils.

De manière générale, Pinel s’adaptera à la première fois que les investisseurs souhaitent transformer certaines de leurs taxes en actifs.

D'autre part, la pénurie de biens immobiliers correspond à la typologie importante des biens immobiliers (plus de 8 000 EUR) afin de financer très favorablement les nouvelles cotisations fiscales et de sécurité sociale. Mais dans tous les cas, l’objectif est de transformer le fardeau fiscal en richesse.

Le moyen le plus efficace consiste à faire appel à un spécialiste pour calibrer l’investissement qui vous convient.

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