✅ Loi Pinel 2019 – Comment calculer la révision de loyer chaque année?

By | mai 2, 2019



















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La méthode de calcul du loyer

Pour effectuer la révision des loyers, il faut prendre en compte l'indice des loyers de l'appartement (IRL), l'indice des loyers commerciaux pour le leasing commercial (ILC), l'ILAT (indice des loyers locatifs). ) et ICC (indice du coût de la construction). L'Insee est responsable du calcul et de la distribution des indices chaque trimestre. Alors, comment puis-je calculer le loyer?

Voici comment calculer votre évaluation de la location:

  1. Supprimer le montant de la location en cours, à l'exception des frais
  2. Multipliez par le dernier indice connu (suivez le trimestre indiqué dans le bail)
  3. Partager le résultat avec l'ancien indice du même trimestre de l'année précédente
  4. Vous obtenez une nouvelle location révisée

Les bases

Qu'est-ce que l'indexation de location?

Pour la location d'une maison ou d'un commerce, le loyer est enregistré au moment de la signature du contrat de location. Il peut ensuite être indexé chaque année par le biais d'une clause dans le contrat de location. Cette réévaluation est faite sur la base d'un indice juridique (IRL, ILC, ICC), qui permet le calcul du nouveau loyer (hors frais). Sa valeur est actualisée en fonction de l'évolution des prix à la consommation (calculée à partir de la moyenne des 12 derniers mois, hors loyers et tabac), et a été publiée par l'Insee le premier mois de chaque trimestre.

Quel index dois-je choisir quand je signe mon bail?

Par conséquent, il n'est pas toujours clair quel index doit être inclus dans la clause d'indexation lors de la signature de l'index. Par conséquent, le bailleur et le futur locataire doivent apprendre les le dernier index publié par l'INSEE. Par exemple, dans le cas d'un contrat de location signé le 1er mars 2017, il a fallu mentionner l'indice publié en janvier de la même année et au cours du trimestre précédent, c'est-à-dire d'octobre 2016, les prix à la consommation ont été calculés. Décembre 2016

Quand devez-vous poursuivre votre examen de la location?

Le loyer est révisé une fois par an à l'heure fixée dans le contrat de location. Cela se produit généralement à la date anniversaire du bail. Cela signifie que la première indexation a lieu un an après l'arrivée du locataire dans l'appartement, sur la base de la dernière valeur de l'IRL publiée.

La loi Alur de mars 2014 prévoit que si le propriétaire n'exprime pas sa volonté de réviser le loyer de l'appartement loué dans un délai d'un an à compter de la date de son entrée en vigueur, il perdra le bénéfice de la clause d'indexation. . Et la révision ne peut plus être rétroactive.

Comment calculer la révision du loyer?

Pour calculer l'indice de location, utilisez le nouvel indice publié au cours du même trimestre du bail.

Formule de calcul: À louer x nouvel index / ancien index = nouveau loyer

Immobilier résidentiel

Calculer le loyer à louer (IRL)

L'indexation du loyer est la réévaluation annuelle du loyer sur la base du IRL distribué par l'INSEE. Cela varie avec les prix à la consommation. Par exemple, au deuxième trimestre de 2010, l’indice de référence des loyers s’est établi à 118,26, soit une valeur de 125,25 au deuxième trimestre de 2015.

Les loyers sont généralement réévalués à la date anniversaire de la signature du contrat de location. La valeur de référence est utilisée au même trimestre que la date anniversaire. Si le propriétaire choisit une autre date de révision de la location, celle-ci doit être mentionnée dans le contrat de location.

Calculer et appliquer la croissance

L'indexation du loyer est la réévaluation annuelle du loyer de la maison, calculée sur la base de l'IRL distribué par l'INSEE. Cela varie avec les prix à la consommation. Par exemple, l'indice de référence des loyers était de 118,26 au deuxième trimestre de 2010 et de 125,25 au deuxième trimestre de 2015.

Les loyers sont généralement réévalués à la date anniversaire de la signature du contrat de location. La valeur de référence pour le même trimestre est valable le jour anniversaire. Si le propriétaire choisit une autre date de révision de la location, celle-ci doit être mentionnée dans le contrat de location.

Défaut d'indexer le loyer

Depuis le 24 mars 2014, l'introduction de la loi Alur a modifié les termes de la révision des loyers. Le bailleur ne devrait présenter sa demande que pendant un an à compter de la date de la révision de la location, et non pas il y a 5 ans. Il n'est plus possible de passer en revue les locations rétrospectives. Si le bailleur ne procède pas à une révision annuelle, il perd son avantage. Si cela se produit en cours d'année, l'indexation n'est valable que pour le temps restant. Cet outil s'applique uniquement aux locations créées le 27 mars 2014.

Vous pouvez voir l'historique des index ici.

Exemple de calcul

Le loyer a été signé le 1er février 2014, avec un loyer mensuel de 500 €, à l'exception des frais (la révision est basée sur le loyer). Le loyer peut être réévalué le 1er avril 2015. Le dernier indice publié le jour de la signature du contrat de location date du quatrième trimestre de 2013, soit 124,83. Le nouvel indice publié au moment de la révision est le quatrième trimestre de 2014, soit 125,29.

Le loyer doit être calculé comme suit: 500 € x 125,29 / 124,83 = 501,84 €.

Crédit-bail commercial

Calculez le loyer en fonction de l'indice de location commerciale (RIC)

ILC est utilisé pour calculer les loyers, sauf pour les activités dans les bureaux, les entrepôts et les industries. Vous devez vous inscrire au registre du commerce (RCS) ou au registre du commerce (RM) pour en profiter. La révision de la location ILC a été créée pour la modernisation de l’économie, conformément à la loi du 4 août 2008, qui a été validée par un contrat professionnel conclu fin 2007 entre locataires et propriétaires.
L'ILC correspond à 50% de la variation du coût de la consommation, à 25% du prix de la nouvelle construction et à 25% de l'indice des ventes au détail.

Calculez l'indice de location à l'aide de l'indice de construction ICC

L'indice trimestriel du coût de la construction (CCI), qui était auparavant utilisé comme référence pour un examen triennal des loyers commerciaux et comme plafond pour la location de baux commerciaux, ne peut plus être utilisé pour des baux loués ou renouvelés. Source.

Toutefois, le CLI ne peut être une alternative à l’indice du coût de la construction (CCI) que si les deux parties, les locataires et les locataires commerciaux sont d’accord. Il peut être utilisé pour vérifier les locations des marchands inscrits dans RCS (Registre du commerce et des entreprises) et RM (Bibliothèque commerciale).

Exemple de calcul

Le bail de trois ans a été signé le 1er février 2014, avec un loyer mensuel de 500 €. Le loyer peut être réévalué le 1er avril 2015. Le dernier indice au jour de la signature du contrat de location était de 108,47 au troisième trimestre de 2013. Le nouvel indice publié à la date de revue est le quatrième trimestre 2014, soit 108,52.

Le loyer doit être calculé comme suit: 500 € x 108,52 / 108,47 = 500,23 € ou 500 € (arrondi à l'euro inférieur le plus proche)

Il est possible de examen triennal (tous les trois ans) dans le cas d’un bail commercial, même si le bail n’est pas mentionné. En outre, l’examen triennal peut être fixe ou variable.

Loyer fixe

La révision du bail d'un bail commercial intervient au moins trois fois après la signature du contrat à l'initiative du locataire ou du bailleur. Une demande de révision est faite par lettre recommandée ou par un huissier de justice. Il doit respecter la valeur locative à la hausse ou à la baisse. La réduction ou l’augmentation du loyer ne peut dépasser l’indice trimestriel de la date d’entrée et de la date anniversaire.

Le loyer est révisé sur la base de l'ILC ou de l'ILAT (indice de location tertiaire). Selon la loi Pinel, la CPI ne peut plus être utilisée comme référence pour le crédit-bail commercial.

Exemple de calcul

Le loyer de trois ans a été signé en août 2012, avec un loyer mensuel de 500 €. Le loyer peut être réévalué en avril 2015. Le dernier indice apparu le jour de la signature du contrat de location est 107,01 au premier trimestre de 2012. Le nouvel indice au moment de la révision était le premier trimestre de 2015, soit 108,32.

Le loyer doit être calculé comme suit: 500 € x 108,32 / 107,01 = 506,12 € ou 506 € (arrondi à l'euro inférieur le plus proche)

Bon à savoir!

Dans le cas où le contrat de location mentionne la valeur de référence, le bailleur prend en compte le dernier indice officiellement publié à la date de signature du document.

Cependant, si la valeur locative est inférieure au plafond, vous pouvez le faire.
Si les facteurs commerciaux locaux ont changé (articles L145-38 du Code de commerce), le plafond susmentionné peut ne pas être pris en compte si les modifications concernent des matériaux tels que la construction ou la démolition et entraînent une variation de 10% de la valeur locative.

Examen de l'évolution du loyer

Il y a deux options pour changer votre loyer:

  • La clause glissante qui oblige le juge à décider si le loyer est supérieur ou inférieur à 25% par rapport au loyer précédent.
  • La clause de revenu, qui ne fixe que le loyer par rapport au chiffre d'affaires.

Le bail de crédit-bail commercial peut ne pas être rétrospectif, mais seulement valable à partir de la demande de révision. En cas de désaccord, le relecteur doit faire appel à un juge des loyers TGI.

Calcul de l'estimation avec l'indice du coût de la construction (ICC)

Les locations commerciales et les locations de places de stationnement peuvent être examinées par CCI. Cet indice fait référence au prix des nouveaux bâtiments dans les bâtiments résidentiels, qu’il s’agisse d’appartements individuels, d’appartements collectifs ou de maisons individuelles. L'INSEE publie l'ICC sur une base trimestrielle et, depuis 2006, est l'indice le plus répandu pour calculer les loyers commerciaux. Au premier trimestre de 2015, la CPI a atteint 1632, contre 1617 au premier trimestre de 2012.

Vous pouvez voir l'historique des index ici.

Remarque: en 2008, la Coalition a mis en place 50% de la modernisation de l'économie de l'ICC, de l'indice des prix à la consommation et de l'indice des ventes au détail. Ne mélangez pas l'ILC avec l'indice de coût de construction FFB. Ce dernier a pour but de calculer le coût de la fourniture d’une assurance habitation multiple ou de copropriétés.

Exemple de calcul

Si nous considérons la CPI comme référence au premier trimestre de 2015: – Pour revoir le loyer d’un bail commercial, multipliez le loyer actuel par 1632 et divisez-le en 1617.

  • Afin de renouveler la location de baux commerciaux, le loyer initial doit être multiplié par 1632 puis divisé en 1362.
  • Le loyer révisé (le dernier loyer révisé x 1632) est divisé par 1648 pour la révision annuelle du bail des baux commerciaux.
  • Pour l'examen de la location au détail ou à usage mixte, si le bail comprend une clause de révision d'un an, vous pouvez séparer le loyer révisé, c'est-à-dire le loyer actuel, avant 1628,25.

Calculez l'examen avec l'indice de location d'activités tertiaires (ILAT)

ILAT a pour objet de contrôler le loyer des baux professionnels, tels que des bureaux, des plateformes logistiques, des occupations gratuites enregistrées auprès de RCS ou de RM. Cet indice a été créé le 7 mai 2011 pour simplifier et améliorer la qualité du droit, mais n'est pas obligatoire dans les négociations de contrat simples. Applicable uniquement après l'accord des deux parties dès la conclusion du bail. Si le locataire et le propriétaire choisissent, ils remplaceront la CPI. L'Insee publie le nouvel indice tous les trimestres. ILAT 100 est basé sur le premier trimestre de 2010. Il représente 50% de l'indice des prix à la consommation, 25% de l'indice du coût de la construction et 25% du PIB. Le premier indice trimestriel publié en juin 2015 était 107,69.

Remarque: Avant de pouvoir calculer les frais de location commerciale basés sur ICC. Les baux signés ou renouvelés depuis septembre 2014 ne peuvent plus être mentionnés.

Exemple de calcul

En août 2014, un bail mensuel de 1 000 € a été signé. Après prise en compte de l'ILAT, le loyer est de 1 000 €, multiplié par 107,69 (dernière valeur de référence en 2014) par 107,38 (indice des loyers au troisième trimestre de 2013). ), qui coûtera 1002 € (arrondi) en 2015.

Comment informer la revue de location?

Les nouveaux frais de location doivent être notifiés par notification du locataire.

La lettre doit inclure:

  • Adresse de l'appartement concerné, t
  • Date de révision du loyer
  • Date d'entrée en vigueur de la croissance,
  • Nouveau montant de la location mensuelle
  • Calculez le nouveau loyer.

Cette déclaration de location doit être adressée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les nouveaux décrets Alur

La nouvelle loi Alur est entrée en vigueur le 1er août 2015. Comprend 177 articles sur les relations locatives, l'urbanisme, les condominiums et les agences immobilières.

Le bailleur a un an à compter de la date prévue de réévaluation du loyer pour présenter une demande de loyer. L'examen prendra effet le jour de la demande et ne sera pas rétroactif. Après un an, il n'est plus possible de réviser le loyer de l'année précédente. Cette disposition s'applique aux modifications de loyer après le 27 mars 2014.

Examen de la location.

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