ℹ Loi Pinel Mars 2019 – Loi Pinel – Crédit-bail commercial. Landry Baou.

By | juin 17, 2014



















Comme indiqué dans l'introduction, les modifications requises par la loi PINEL s'appliquent à la partie I, au statut et à la partie II.

PARTIE I – LEGISLATION DU STATUT JURIDIQUE

SECTION I – Location à court terme

Prolonger la durée
La durée du contrat de résiliation était jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi PINEL, limitée à 2 ans maximum; Cette période est étendue à 3 ans. (Article 3, I-1 de la loi).

Conséquences de la fin du pass annulation
À la fin des trois années susmentionnées, les parties se verront accorder un délai d'un mois pour exprimer leur intention de mettre fin au statut juridique des baux commerciaux, tandis que la période précédant la date légale suivant l'expiration de la période maximale. ou des contrats de location défavorables, le simple maintien d'un locataire commercial sur le site et sans l'opposition du bailleur, ont conduit à la création d'un nouveau bail commercial sur la base du statut de bail commercial (voir L 145-5. 2). Ce bail est né le lendemain de l’expiration du bail de résiliation.

En outre, à la fin de la période maximale, les parties ne sont plus en mesure de conclure un nouveau contrat de location, différent du statut de contrat de location pour exploiter les mêmes fonds (voir L 145-5. ), contrairement à la jurisprudence actuelle.

Cependant, nous devons rester prudents, car tout n'est pas si facile, car cet amendement soulève des questions: quelle est la portée de la L145-5? L'article 3, paragraphe 3, qui stipule notamment: un nouveau bail, qui est soumis au statut, après l'expiration du délai maximum «en cas de nouveau bail entre les mêmes parties pour les mêmes locaux»? L 145-5. Le point 1 ci-dessus donne aux parties les possibilités précédemment reconnues par les tribunaux (Cass, troisième civil, 5-5-1999. Nombre: 97-19.163: RJDA 7/99, 766, Cass 3. 04/04. N °: 08-14.898: RJDA 7/03 698) pour renoncer aux avantages des statuts et conclure un nouvel accord de renonciation de trois ans?

La situation actuelle
Article 3 (I-3) de la loi Le point vous oblige à créer un inventaire créé par les deux parties de manière contradictoire lorsque les locaux sont conservés et restaurés. En l'absence d'un inventaire pacifique du matériel, l'huissier fixe le coût partagé entre le bailleur et le locataire à l'initiative de la partie la plus exigeante. L'inventaire est joint au contrat de location (article L 145-5 (5) et (6) nouveau). Il convient de souligner qu'il s'agit d'une position commune sur les contrats de location régis par le statut, s'ils relèvent de l'obligation d'inventaire.

Les nouveaux contrats de location s'appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014, à l'exception des règles relatives à l'inventaire: ces règles s'appliqueront à toute restitution de locaux, à compter du 20 juin, en cas d'annulation de location. à condition qu'un inventaire ait été effectué au moment de la prise de possession (articles 3, II et 21 de la loi).

II. SECTION IV – Accord professionnel incertain

Le contrat de travail précaire, qui se caractérise par sa nature et excluant toute autre caractéristique, est dû au fait que les locaux ne sont autorisés que pour des raisons indépendantes de la volonté des parties (C.com, nouvel article L145-5-1, Loi 4). L'article 13 du traité prévoit une sanction légale pour l'établissement de la jurisprudence.

II. PARTIE

SECTION I – Application de la situation des baux du commerce extérieur
L'article 5 de la loi étend le bénéfice du statut aux étrangers à la suite du jugement du Casino, qui considérait les conditions de nationalité requises du locataire comme discriminatoires (Cass 3 c. 9-11-2011. 10-30.291: RJDA 3/12 n ° 257.

II. – Dispositions pénales contraires à la loi (clauses refusant le droit de renouvellement, contraires aux règles relatives au loyer, à la sous-traitance, au renouvellement du loyer, etc.)
Jusqu'à présent, les clauses contraires aux règles de l'ordre public sur les baux commerciaux étaient étrangement liées à des offres biennales. Cela signifie qu’après la période de deux ans, il n’était plus possible d’attaquer ces clauses si elles devaient l’être indéfiniment, dans la mesure où il était possible, contrairement au statut des baux commerciaux, de croire qu’elles n’existaient jamais.

Afin d'éliminer ce paradoxe, la loi modifie l'amende de ces clauses, que nous considérons maintenant comme non écrite (voir l'article L 145-15 modifié, les articles 6, I et II-1 de la loi). Ce texte peut être entièrement interprété, étant donné que ces clauses n'existent pas.

III. SECTION 1 – Location de location commerciale

Les loyers
À l'heure actuelle, les parties au contrat de bail commercial peuvent choisir parmi trois index pour indexer le loyer: l'indice de construction (ICC pour toute activité), l'indice de loyer commercial (ILC – pour des activités commerciales ou artisanales). ) et l’indice trimestriel des activités tertiaires (ILAT – activités tertiaires).

En ce qui concerne les contrats conclus ou renouvelés le 1er septembre, seuls l'ILC et l'ILAT sont facultatifs, chacun pour la zone concernée. (Articles L145-34 et L145-38 du Code de commerce).

Dans le cas de contrats en cours faisant référence à CCI, les parties doivent se conformer à la loi si l’un des indices suivants est remplacé pour le prochain renouvellement et non pour le prochain examen tel qu’il a pu être présenté.

En dépit de ces changements, l’utilisation des CCI est toujours possible dans certains cas; la loi n'exclut pas cet indice, notamment lorsque les loyers sont révisés sur une échelle mobile (voir articles L 145-39).

Location de baux révisés et renouvelés
L'introduction de la loi implique le "mécanisme de réduction" (en réalité le plafond de la limite de plafonnement) à partir de l'augmentation du loyer qui résulte du contrat de leasing conclu ou renouvelé le 1er septembre 2014. un bail révisé ou un bail renouvelé ne devrait pas entraîner "une augmentation d'un an de 10% du loyer payé l'année précédente" (L 145-34, L 145-38 et L 145-39). modifié, article 11 de la loi).

Ce mécanisme est implémenté:

lors du renouvellement du pass:

L 145-33. modifications significatives des éléments de la valeur locative visés à l'article 1er, paragraphes 1 à 4, à savoir en cas de modification des caractéristiques des lieux, de la destination des sites, des obligations des parties et des facteurs du marché local;

si les parties ont conclu un bail de plus de 9 ans; (L'objectif est d'empêcher les propriétaires de ne proposer que ce type de laissez-passer, ce qui est avantageux pour effectuer un dépôt.)

lors de la revue:

lorsqu'un changement important dans la localisation de la distribution entraînait une variation de plus de 10% de la valeur locative;

si le loyer tombe dans une échelle mobile et que le loyer est augmenté ou réduit de plus d'un quart.

Date d'effet du bail pour le bail modifié
Le bailleur peut demander un réexamen triennal du bail du bail commercial à l'issue du délai de trois ans (voir articles L 145-38). Si le code de commerce R 145-20. Comme prévu à l'article 4, le loyer révisé dépend uniquement de la date de la demande du bailleur, mais les parties peuvent prévoir que la disposition en est rétroactive avec effet rétroactif. cela a de graves conséquences financières pour le locataire.

Code de commerce français L 145-38. À compter du 20 juin, l'article exige que la révision du bail entre en vigueur à la date de la demande de révision (articles 145 à 38 tels que modifiés); Article 12 de la loi).

Frais de location
La loi étend le champ d'application des commissions de rapprochement de comté aux loyers, redevances et travaux révisés (article L 145-35, modifié, article 10 de la loi), jusqu'à ce qu'ils aient été en mesure de savoir que des litiges concernant la fixation du bail pour les baux renouvelés ont été faits.

IV. SECTION A – Frais, taxes et frais

Le cadre fiscal est une vraie nouveauté, compte tenu de l’absence de textes sur la question, précisant que ces nouvelles dispositions sont dans l’ordre public, même si leurs droits d’entrée continuent de s’appliquer. Règlement. (Voir article L 145-15).

Chaque contrat de location comprend un inventaire précis et restrictif des catégories de loyers, taxes, redevances et charges, y compris une indication de la division entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel envoyé par le bailleur au locataire dans les délais impartis par le régulateur. Pendant la location, le bailleur doit informer le locataire des honoraires, taxes, redevances et nouvelles charges.

De plus, lors de la signature du bail et tous les trois ans par la suite, le bailleur doit fournir à chaque locataire un résumé de ses travaux au cours des trois dernières années et une estimation des travaux planifiés. dans les trois ans, avec un budget préliminaire.

Dans les centres commerciaux ou tout autre complexe immobilier similaire, le contrat de location doit spécifier la répartition des dépenses ou le coût de la main-d'œuvre entre les différents locataires qui utilisent cet inventaire, en fonction de la superficie utilisée. Le montant des taxes, frais et charges qui peuvent être facturés au locataire doit correspondre rigoureusement à la proportion de chacun des logements occupés par les locataires et aux parties communes nécessaires à l'exploitation des locaux loués, sous réserve que les réserves semblent entrer.

Pendant la location, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des honoraires entre locataires.

Le décret définit les frais, taxes, frais et charges qui, en raison de leur nature, ne peuvent être facturés au locataire.

SECTION V – Résiliation du bail commercial

La possibilité de donner une renonciation de trois ans au locateur n'est plus une option, mais un bail de neuf ans. Pour les locations de plus de 9 ans ou uniquement pour les bureaux, l'annulation du locataire après trois ans est automatiquement reconnue, sauf convention contraire des parties.

En outre, en cas de décès du locataire et de la succession ouverte le 20 juin 2014, l'article 2, paragraphe 2, de la loi sans expiration d'une période de trois ans (voir article L 145-4, paragraphe 4 modifié) , mais en fonction du délai de préavis de 6 mois.

VI. SECTION 6 – Conditions de forme pour les jours fériés

Avant, le droit PINEL n'était autorisé à prendre l'autorisation que par le biais de procédures extrajudiciaires, étant donné que la loi PINEL permet également que la liberté soit donnée en tant que RA par le libre choix de chaque partie (article 20 de la loi; article L 145-9 (5)). ), tandis que le renouvellement du bail est effectué par une action strictement non judiciaire.

VII. SECTION 1 – Sortie du crédit-bail dans le cas d'une scission d'une société locataire

En cas de transformation et contrairement aux dispositions contraires du bail commercial, celui-ci est transféré à la société bénéficiaire de l'opération de transformation. Ainsi, en cas de fusion de sociétés ou d’apport partiel des actifs, le contrat de location porte sur la société résultant de la concentration ou sur la société bénéficiaire (L 145-16 al. 2).

VIII. SECTION – Vente de crédit-bail commercial

les préférences du locataire commercial
À l'instar de celles accordées au locataire d'un appartement résidentiel, la loi PINEL confère au locataire commercial le droit de vendre les locaux commerciaux dans lesquels il exerce son activité. . À compter du 1er décembre 2014, ce droit s'applique à la cession de tous les locaux commerciaux. Malheureusement, cette disposition n’est pas une politique publique, les parties peuvent s’écarter de ce droit. dans les cas suivants:

une seule affectation de plusieurs sites dans un complexe commercial,
Cession unique de locaux commerciaux séparés
de la vente d’une zone commerciale au copropriétaire du complexe commercial,
la vente d'un immeuble composé de bâtiments commerciaux, t
transfert de locaux à l'ascendant ou au descendant du locateur ou de son conjoint.

Il découle de ce qui précède que les propriétaires de locaux commerciaux ou artisanaux qui souhaitent vendre doivent au préalable informer le locataire du lieu en question de la demande de récépissé (LRAR) ou lui remettre le manuscrit. contre reçu ou signature. Cela indiquera le prix et les conditions de la vente proposée en raison de l'invalidité de la notification. Il s’agit d’une offre de vente au bailleur (voir article L 145-46-1, nouveau paragraphe 1).

A partir de la date de réception de l'offre de vente, le locataire dispose d'un mois pour prendre sa décision; si vous acceptez, vous disposez d'un délai de deux mois pour finaliser la vente ou de quatre mois à compter de la date de réception du prêt au bailleur, ou la résiliation du contrat de vente dépendra de l'acceptation de la demande de crédit.

Clause de garantie entre le payeur et le cessionnaire
En vertu de la loi PINEL, dans laquelle le bail ou le transfert du fonds de commerce contient une clause de garantie en vertu de laquelle le cédant fournit une garantie du loyer payé par le cédant, le bailleur est tenu d'informer le cédant que le locataire n'a pas payé le loyer pour le paiement. dans un délai d'un mois à compter de la date d'échéance, à condition que la durée de la garantie soit actuellement limitée à 3 personnes. après la location ou la vente de l'entreprise (nouvel article L 145-16-1, article 7 de la loi).

Tâche pour les procédures de locataire collectif
Dès lors, lorsqu'un bail commercial est inclus dans le plan de mandat, le tribunal peut autoriser l'acquéreur dans le jugement qui l'a accepté à augmenter l'activité requise par le contrat ou les activités auxiliaires (art. C, art. L 642-7, alinéa 4, nouveau; (Article 15 de la loi du
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IX. SECTION 1 – Droit de premier refus des transactions

La priorité est donnée aux fonds de crédit-bail commercial et d'artisanat au sein des gouvernements locaux qui définissent les limites de l'artisanat commercial et local. ou aux entreprises de retirer un bail ou de financer un registre du commerce et des entreprises ou un registre d’exploitation visant à préserver la diversité des activités commerciales et artisanales. la zone concernée (L. 214-1).

La loi modifie le code de commerce français L 145-2. Article II. Point afin de garantir que les gouvernements locaux exercent la présomption de droit de commercer pendant la période de transition nécessaire au transfert du fonds ou du bail. il peut maintenant être prolongé à trois ans lorsque le fonds d'entreprise ou le fonds d'artisanat est loué (C. city L 214-2 modifiée, article 17 de la loi).

Contrairement à ce qui était prévu par le passé, la location de locaux ou d'un bâtiment est subordonnée au statut de location d'un crédit-bail commercial, d'un fonds d'artisanat ou d'un fonds de commerce. (Article 1 de la loi).

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