ℹ Loi Pinel Nouveautés – Loi "Pinel" du 18 juin 2014: un tollé majeur en matière de baux commerciaux

By | janvier 1, 1970



















La loi Pinel, présentée par l'ancienne ministre du Commerce, Mme Pinel, est l'une des cinquante mesures du Plan d'action pour le commerce et le commerce du 19 juin 2013. Elle a voté le 18 juin 2014, s'applique à tous les contrats de location commerciaux et introduit de nouvelles règles visant à renforcer la gestion, à la suite d'une tendance positive pour les locataires.

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La loi Pinel a un impact rapproche les baux commerciaux des baux de détail : indexation des tarifs de location, inventaire obligatoire du matériel, répartition des redevances, des taxes et des travaux mieux supervisés, création du droit de préemption des locataires, etc. Ce texte s'inquiète des donateurs dans l'ensemble de la protection du locataire et n'est pas critiqué, en particulier par les professionnels de l'immobilier. En particulier, l'augmentation du loyer lors du renouvellement du bail fait craindre une diminution de la rentabilité de leurs investissements.

Certains ont peut-être regretté le texte "quelque peu perturbé" dans son ensemble, mais il faut s’attendre à ce que le règlement d’application introduise des inexactitudes dans la loi, en particulier sur les questions relatives aux accusations. Ces réglementations doivent être prudentes pour équilibrer l'application de la loi Pinel aux investisseurs.

Un bref aperçu des principaux points touchés par la réforme.

Réforme de la période de location

Nous savons que la durée du bail pour le crédit-bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans en vertu du Code de commerce L.145-4. Article 1, paragraphe 1. Le nouveau paragraphe 2 exige maintenant que: t le locataire a la possibilité de partir à l'issue du délai de trois ans dans la forme et dans le délai prévus à l'article L. 145-9. Les loyers à plus de neuf ans, la location d'immeubles à usage unique, la location de bureaux et la Section 231, Section III. Les dispositions du code général des impôts peuvent contenir des dispositions contradictoires ».

Ainsi, le législateur a interdit l'utilisation de contrats de crédit-bail avec des exceptions limitées, dont la durée serait supérieure à trois ans.. En d'autres termes, le locataire a l'option d'une résiliation de trois ans ("à la fin de la période de trois ans") sans avoir à attendre neuf ans pour le loyer. La loi du 4 août 2008 abolissait déjà les clauses interdisant aux locataires de donner leur congé à l'issue du délai de trois ans, soit trois ou six ans après l'entrée en vigueur du bail. En fait, en période de difficultés économiques, les entreprises ont besoin de flexibilité et les clauses qui laissent le locataire peuvent être dangereuses, en particulier si la qualité marchande d'un site se dégrade ou si l'activité s'affaiblit.

mais la capacité d'introduire une convention contradictoire est maintenue dans les quatre cas prévus par la loi :

– contrats de location de plus de neuf ans

– location de locaux construits pour un usage unique

– location de locaux utilisés exclusivement pour des bureaux

– location de locaux de stockage.

De plus, les baux de "renonciation" (ou à tort, sans doute "incertains") ne devraient pas dépasser trois ans, au lieu de deux ans plus tôt.

Ce régime particulier, qui a été spécifiquement adopté par les jeunes entreprises (pour tester leurs activités sans leasing commercial plus strict), cesse d’être un leasing commercial et permet au locataire de quitter les lieux avant la durée prévue du bail commercial. . Il s’agit du fameux loyer de démission «vingt-quatre mois» prévu par la loi pour une plus grande flexibilité. À la fin du bail, le locataire doit quitter les lieux à moins que le propriétaire n’accepte. Dans cette hypothèse, il existe un nouveau contrat de location, obligatoire pour les contrats commerciaux et pour une période de neuf ans.

Le cadre pour le développement du bail pendant le bail

Les dispositions relatives au crédit-bail commercial sont sans aucun doute l'une des plus connues de la réforme.

Les baux commerciaux sont sujets à une indexation annuelle ou triennale basée sur l'indice du coût de la construction (ICC). La loi a aboli la référence aux CCI lors du calcul du plafond légal, lors de la revue comme renouvellement.

Cet amendement était attendu car la Cour pénale internationale avait connu une augmentation de 2,48% par an entre 2007 et 2012. il est lié à la réalité économique des entreprises, y compris aux nombreux défenseurs des locataires. Il s'agissait de la situation économique, de l'activité commerciale et du niveau des prix.

Pour ce faire, la loi remplace la CPI:

  • laILC (Commercial Rental Index) pour les activités commerciales, artisanales et industrielles ;
  • laILAT (Indice de location d’enseignement supérieur) pour les activités tertiaires en dehors du commerce et de l'artisanat; ce dernier indice couvre également les activités exercées par les professions libérales et les entrepôts logistiques.

C'est pourquoi en fonction de l'activité du locataire le calcul du plafond légal, qui laisse incertitude de certaines activités (notamment des locaux exploités par des agences bancaires ou immobilières).

À compter du 1er septembre 2014, l'ILC et l'ILAT sont les points de référence utilisés lors de l'examen ou du renouvellement du bail, tous les trois ans, aux fins du calcul des loyers.

La loi porte principalement sur la suppression des loyers et le renouvellement du bail. C'est un point technique, mais important à noter. Le plus souvent, les baux commerciaux sont reconduits tacitement à leur échéance. Les loyers du bail renouvelé sont fondamentalement limités et comptabilisés au moyen de l’indexation. Toutefois, dans les cas où le loyer a été épuisé, en particulier si la valeur locative du bien a considérablement augmenté, la forte augmentation des tarifs de location pourrait compromettre la viabilité des activités commerciales et artisanales. C'est la loi la variation de salaire qui en résulte ne doit pas entraîner une augmentation de 10% du loyer annuel payé l'année précédente "(Article L.145-34 du code de commerce) dans les cas où le plafond n'est pas applicable, le législateur limite les ajustements annuels au locataire à 10% du loyer final payé..

Toutefois, les parties à un bail commercial ont toujours la possibilité de déroger à ces règles par clause opposée contrat. En outre, cela n’affecte pas la location de salles monovalentes ni l’usage exclusif des bureaux.

Règles d'octroi de la liberté

Par souci de simplification et d’économie, le législateur a modifié le L.145-9 du Code de commerce. saisie simple avec ticket de caisseet plus un huissier de justice comme avant.

D’autre part, et c’est là que la réforme donne une impression inachevée, la demande de renouvellement du bail et la réponse du bailleur à cette demande incombent toujours à l'huissier.

Tâches et garanties en cas de transfert

La loi du 18 juin 2014 a modifié la L.145-16 du code de commerce. Article, deuxième paragraphe, et étendu les hypothèses de vente sous licence aux opérations scindées et aux émissions de transmission universelle par héritage.

Dans ce cas, la société désignée par l’accord de division, la société issue de la fusion et la société bénéficiaire universelle tous les droits et obligations découlant du bail initial.

Cette extension a pour but d’empêcher certains donateurs de résilier le contrat de location sans indemnité ou de refuser de renouveler son bail, le locataire ayant généralement été transféré sans le consentement préalable du bailleur. Sociétés de succession distribuées ou universelles " remplaçant pour lequel tous les droits et obligations découlant du bail ont été remplis Sans la permission du propriétaire.

La loi a la garantie du cédant en cas de locationpar lequel le propriétaire informer le cédant de tout retard du locataire dans un délai d'un mois à compter de la date de paiement du montant "Le propriétaire ne peut pas compter sur cette garantie" trois ans à compter de la date du transfert dudit bail "(Nouveaux articles L.145-16-1 et L.145-16-2 du Code de commerce) Cependant, la pratique satisfait au délai trop court.

Le droit du premier locataire de refuser de vendre des locaux commerciaux

Dans le cas des propriétés résidentielles, L.145-46-1 existe déjà. Article a le droit de priorité en cas de vente du locataire par le propriétaire du local commercial ou artisanal.

Le statut de la location commerciale a déjà assuré la protection du locataire: le bail de neuf ans, le droit de renouveler le bail, la possibilité de vendre l'entreprise ou tout simplement le bail.

La loi donne maintenant au locataire une plus grande stabilité, lui permettant droit prioritaire l'objet de la vente du site, l'objet de son utilisation. En pratique, lorsqu'un locataire commercial ou artisanal local souhaite vendre, il l'informe dans une lettre de récépissé. Le locataire aura donc une priorité dans un délai d'un mois à compter de l'acquisition.

Le deuxième droit de préférence est prévu si le propriétaire décide de vendre des conditions ou un prix inférieur à celui suggéré par le locataire.

Cependant, la portée devrait être clarifiée; les locaux industriels, logistiques ou de stockage étaient spécifiquement exclus des locaux commerciaux ou artisanaux. Cependant, la jurisprudence doit décider si les locaux à bureaux doivent être considérés comme des locaux commerciaux.

Provisions relatives à l'inventaire et à la location

But de clarifier la relation entre les locataires et les propriétaires la loi oblige l'inventaire lorsque les locaux sont en possessionjusqu'à présent, ce n'était qu'un levier. Toutefois, cette mesure attend l'entrée en vigueur d'un règlement d'application.

Mais c'est probablement l'accusation selon laquelle la loi aurait mérité plus de précision. Le partage des frais, taxes, redevances et coûts de la main-d'œuvre entre les parties n'est plus soumis à la liberté contractuelle, il est désormais couvert par le nouveau L.145-40-2.. " La location comprend un inventaire précis et restrictif des loyers, taxes, redevances et redevances, y compris une indication de la répartition entre le bailleur et le locataire. ».

Ces dispositions obligent spécifiquement le bailleur à évaluer les frais et taxes dus par le locataire par souci de transparence. En plus, " Pendant la location, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. ».

Cependant, la loi n'est pas claire pour le moment. un décret doit être publié pour déterminer les frais, taxes, frais et taxes qui, de par leur nature, ne peuvent être facturés au locataire.

Enfin, une dernière critique de l’application de la loi Pinel peut être formulée. Ce n'est vraiment pas uniforme. Certaines règles s'appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés le 1er septembre 2014, mais de nombreuses autres règles ne devraient pas s'appliquer. Il est donc nécessaire de mentionner les principes généraux du droit transitoire qui, dans ce cas, n’entraînaient pas certaines réactions.

Clémence Moulonguet

Aller de l'avant :

– Décret n ° 2014-626 du 18 juin 2014 sur l'artisanat, le commerce et les très petites entreprises; Loi publiée le 19 juin 2014 au Journal officiel.

– Jehan-Denis Barbier, Gazette du Palais, 8-9 août 2014, 220-221.

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