🔝 Loi Pinel en 9 étapes – Loi Pinel et baux commerciaux Tanok

By | janvier 1, 1970



















Analyse de Danielle Lipman-W. Boccara & Macha Boccara-Baumer

La loi du 18 juin 2014, dite "loi Pinel" sur l'artisanat, le commerce et les très petites entreprises, constitue la réforme la plus importante des baux commerciaux, le plafond étant fixé par le règlement. 3 juillet 1972

Cela a été inspiré par une ambition louable: soutenir le secteur économique touché par la crise.
Pour les locataires, l’objectif est de revitaliser le petit commerce et l’artisanat locaux, en particulier dans le centre-ville. Le législateur a également cherché à rapprocher la législation de la location commerciale plutôt que de la location simple.
Ce texte, qui a été adopté sans procédure accélérée sans véritable consultation préalable, ne constitue pas une critique. Il est général et ne fait pas de distinction entre les petits et les grands acteurs et les types d’appareils dont les enjeux sont différents. Cela soulève un certain nombre de questions sur sa complexité et son imprécision; les difficultés d'application sont donc prévisibles et ne généreront pas beaucoup de controverses.
Bien entendu, PROCOS et la Fédération du commerce associé (FCA) ont salué le souhait de "voir la confiance commerciale plus équitable et transparente", tandis que les Centres nationaux (CNCC) parlent de "mesures toxiques", craignant que les mesures prises ne soient avant tout internationales. marques et empêcher l'investissement immobilier.

Le développement du loyer (I), les relations entre locataires et locataires (II), le transfert des murs et le bail (III), les clauses non enregistrées (IV), les conventions sont des statuts (V), les étrangers (VI) application aux locataires et application rapide des dispositions de la loi Pinel (VII).

I. BASE SUR LA CONSTRUCTION DU SERVICE

1.1 Valeurs de référence à appliquer
L'article 9 de la loi Pinel modifie les articles L. 145–34 du code de commerce. Et L. 145–38. Article en supprimant l'indice de coût de construction (ICC) comme valeur de référence pour le loyer. seront renouvelés sans justification de la non-détermination ou de l'examen juridique du loyer, de sorte que, conformément à leur champ d'application, seul l'indice des activités commerciales et artisanales de la location commerciale (ILC) puisse être utilisé, ou les bureaux de l'ILAT, les indépendants et les plateformes logistiques Dans ces cas, ces indices sont plus proches de l'activité réelle des traders et sont moins volatils.
Cette suppression ne sera pas un problème car il existe des hypothèses dans lesquelles les deux index susmentionnés peuvent être utilisés, à savoir les bureaux des magasins (agence bancaire, agence immobilière), et il existe des cas où ces deux index sont nuls. non applicable, par exemple, locaux industriels, locaux culturels, cliniques, jardins d'enfants, etc.
Il sera difficile de calculer la variation des revenus nets en 2015 et 2016, car l’indice des loyers commerciaux a été créé en 2008.
Le problème peut être moins résolu dans le cas de contrats de location qui seraient désormais couverts par l'ILAT, car cet indice couvre essentiellement les contrats de location pour lesquels le plafond n'est pas applicable.
En revanche, article L. 145-38 du code de commerce. Article L. 145-15 du code de commerce. Il entre dans le champ d'application de son article et ne peut donc pas y être dérogé.
Enfin, si vous incluez la clause glissante dans le contrat de location, rien n’empêche, de ce fait, de ne pas toujours utiliser l’indice du coût de la construction (CCI).
NB: article L. 145-34 du code de commerce. Les modifications de l'article 38 s'appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés le 1er septembre 2014.

1.2 Fixation du loyer du bail renouvelé
L'article 11 de la loi Pinel modifie l'article L. 145-34 du code de commerce. Article visant à fixer un plafond aux loyers de neuf ans pour les loyers pouvant être résiliés à la suite d’une variation importante des salaires. Article L. 145-33 du code de commerce. (1) à (4) (facteurs commerciaux locaux, obligations des parties, caractéristiques du lieu ou de la destination en question) et même contrats non locatifs. son plein droit sur une période de plus de neuf ans: ni l'un ni l'autre ne verra que le loyer pour leur renouvellement dépasse 10% du loyer payé l'année précédente.
Ce plafond a pour but d’éviter le départ forcé de certains concessionnaires, en particulier dans le centre-ville, en raison de la différence entre le loyer et la valeur locative.
Dans le cas de loyers non loués ou de contrats de location récents pour le renouvellement de loyer, cette révolution peut être plus modérée, même jusqu'à présent, beaucoup prétendent même que la variation en non-nale est la suivante: les indices sont supérieurs à la valeur locative.
En revanche, si les conditions de location sont anciennes et ont été renouvelées à deux ou trois à un prix limité, l’effet sera significatif, car les experts ont constaté qu’il pouvait y avoir une location entre loyers et loyers. Emplacements 2 à 3, ce qui signifie que même à la fin de la neuvième année, le loyer n’atteint pas la valeur locative.
Il est à noter que ces 10% de lissage ne peuvent interférer que de haut en bas.
Cette limite maximale du crédit-bail est choquante car elle a pour effet d'éviter de revenir à la valeur locative dite "illimitée", qui est encore loin du prix du marché car elle donne un loyer au locataire. De plus, cela entraîne une augmentation de la valeur des droits de location, car plus les loyers sont bas, plus les droits de location sont élevés, ce qui pénalise les jeunes commerçants. Cet accord profitera sans aucun doute à certains bailleurs en privilégiant les procédures d’expulsion afin de pouvoir conclure un nouveau bail aux conditions qu’ils souhaitent, en précisant que, pendant la durée de la procédure, ils percevront un loyer, les loyers sont supérieurs au montant de la nouvelle location lors du renouvellement du bail.
Il est également difficile de savoir comment calculer le loyer révisé à la fin de chaque période de trois ans et comment appliquer la clause d’indexation annuelle dans les contrats de location renouvelés.
Donc, M. Dumur, unIPPA Juin 2014[1], soulève le carré du "cercle et puzzle chinois" avec au moins sept calculs probables!
Dans les contrats de location de trois ans, quelle que soit la hausse de 10%, le changement d’indice est-il appliqué et sur quelle base? Le loyer initial plus 10% ou le loyer initial plus 30%?
Est-il nécessaire d'ajouter 10% de la croissance et de la variation de l'indice chaque année aux baux qui déterminent l'indexation annuelle?
Enfin, à la fin du bail, et s'il n'y a aucune raison de le louer (dans le cas d'un bail de neuf ans), quel sera le loyer sous-jacent: la valeur locative inutilisée et / ou le loyer ont-ils simplement augmenté de 10% au moment du renouvellement?
L'année précédente est une année civile ou une année civile? Le renouvellement a lieu le 1 er octobre de l’année. Nous avons sans aucun doute choisi le loyer payé l’année précédente, c’est-à-dire qu’il a commencé le 1 er octobre.
Une autre question est que le loyer payé est le loyer payé ou le loyer facturé ou valide?
Le terme "exonéré" contenant le mot "acquittement" doit être interprété en ce sens que le loyer et certainement pas le loyer "payé". Si les locataires pensent pouvoir refuser de payer leur loyer et prétendent que leur salaire de renouvellement ne peut pas être augmenté de 10%, ils n'ont aucune chance d'être jugés par un tribunal, d'autant plus que les propriétaires sont en présence de ces locataires pour refuser d'appliquer la clause de décision. .
Article L. 145-34 du code de commerce. Il ne relève pas de l'article L. 145-15 du code de commerce. Dans son article d'ordre public, ce qui signifie que, pour inclure tous les nouveaux baux. S'ils sont d'une durée de neuf ans ou plus, les propriétaires peuvent obtenir une dérogation aux locataires en vertu de l'article L. 145-34 du Code de commerce. Des statuts dans lesquels il est indiqué que le loyer à renouveler est fixé à la valeur locative. si le motif de la liaison reste (bail de neuf ans) et plus fort pour les contrats de plus de neuf ans.
Enfin, si le loyer est enregistré loyalement pendant deux ou quatre ans à compter de la date d'effet du renouvellement, le locataire peut-il prétendre que l'année précédente est l'année précédant la fixation de la décision du tribunal? Nous ne pensons pas et le locataire limité / limité doit payer le retard de location majoré de 10% pour l'année suivant la date de renouvellement, puis de 10% l'année prochaine et ainsi de suite.
En revanche, le texte ne modifie pas les baux en tacite reconduction tant que les douze années ne sont pas dépassées.
Par conséquent, l'outil est compliqué et incohérent.
Il n'affecte pas ce nouveau texte, les locaux à usage exclusif de bureaux, de locaux unidimensionnels et de terrains pour lesquels les dispositions particulières des articles R. 145-9, 10 et 11 du code de commerce sont maintenues.

1.3 Loyer fixe pour la location

Article L. 145-38 du code de commerce. Et L. 145-39. L'article a la même formule que lors de la fixation du loyer de renouvellement, c'est-à-dire du plafond pour la suppression éventuelle du plafond.
Article L. 145-38 du code de commerce. En ce qui concerne la révision juridique prévue à l'article 3, la réforme ne s'applique que si le bailleur a démontré un changement substantiel des facteurs commerciaux locaux, ce qui en soi a entraîné un changement. 10% du loyer, ce qui est assez rare.
Lors du réexamen triennal du loyer, le législateur a estimé nécessaire de modifier le code de commerce, L 145-38. Ajout de l'article 1.1) à la condition que "la révision du loyer prenne effet à compter de la date de la demande". "révision", c’est-à-dire la date à laquelle la lettre recommandée a été envoyée en révision, ce qui n’a jamais été contesté.
Article L. 145-39 du code de commerce. En ce qui concerne la révision du loyer prévue à l'article 1 du contrat, le loyer serait supérieur à 25% et, en cas de dérogation au prix préalablement fixé dans le contrat ou la décision de justice, limiterait l'augmentation du loyer. jusqu'à 10% du loyer ayant déclenché la demande de révision.
La compensation des loyers loués est une politique publique, contrairement à ce qui a été dit pour les énergies renouvelables.
NB: Les modifications des articles L. 145-34, 38 et 39 du Code de commerce s'appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

II. RELATION ENTRE DISTANCES ET DONATEURS

2.1 Bail à durée déterminée
Article L. 145-4 du code de commerce. L'article 1 er, paragraphe 1, modifiait l'article 2 de la loi Pinel et supprimait la possibilité de conclure des contrats de location d'une durée supérieure à trois ans, à l'exception de quatre ans. les types de leasing tels que définis ci-dessous.
En supprimant la formule "en l'absence d'un accord contraire" dans ce paragraphe, le législateur renvoie aux articles 85 à 1408 du 30 décembre 1985. La loi n'était pas applicable à la situation antérieure à la loi de 1950, qui ne permettait pas aux bénéficiaires de déroger au bras d'annulation de trois ans. .
La possibilité de fixer le loyer était principalement demandée aux investisseurs qui, à la demande des futurs locataires, produisaient des bâtiments spécifiques (cliniques, hôtels, bureaux) et qui, après un investissement très élevé, étaient en présence des bailleurs au premier ou au deuxième millénaire. à la fin de l'année, l'investissement peut être amorti au bout de 12 voire 15 ans.
Toutefois, ce changement est atténué par le fait que le législateur autorise les parties à convenir pour une durée déterminée de (a) contrats de location de plus de neuf ans, qui concernent principalement la location de centres commerciaux, (b) de la location d'immeubles à usage unique; c’est-à-dire des chambres à une pièce telles que des hôtels, des garages, des cliniques, etc. l'embauche. c) uniquement le leasing de bureaux ou d) l'article 213ter III du code général des impôts. location de locaux de stockage tels que définis au point 2.1. À l'exception de ces quatre exceptions, il n'y a pas de L. 145-4. Déroger à l'article 1 (1) parce qu'il s'agit d'un ordre public.
En l'absence d'un "accord contraire", la suppression de la formule soulève la question de savoir si une résiliation annuelle est nécessaire au profit du locataire. Dans les quatre cas mentionnés ci-dessus, il est possible et en particulier de rechercher le leasing de bureaux. Nous pourrions aussi penser que cela s'applique à tous les contrats de location si cela est dans l'intérêt du locataire.
Cette réforme, qui vise à protéger le commerce de détail et l'artisanat, semble judicieuse, même si les loyers pour la période des entreprises sont rares, à l'exception de la location de centres commerciaux.
Afin d'empêcher une durée fixe de neuf ans ou le droit annuel du preneur de résilier le bail, il peut suffire que les parties s'accordent sur une durée de plus de neuf ans lorsque le contrat est approuvé.

2.2 liberté
a. La forme de la liberté

Article L. 145-9 du code de commerce. L'article, modifié par l'article 20 de la loi Pinel, autorise le propriétaire ou le bailleur à recevoir les locaux loués par lettre de récépissé ou par procédure extrajudiciaire. , avec le libre choix des parties, alors que l’action extrajudiciaire était toujours obligatoire pour les baux régis par le Statut.
Cette ordonnance a été acceptée au motif que le coût de la liberté résultant d'une action extrajudiciaire est plus élevé que la lettre avec accusé de réception. Toutefois, les économies résultant de la livraison de la lettre recommandée ne justifient pas la résiliation de la liberté déclarée; vous pouvez donc obtenir un avis sur la date des réunions et la lettre reçue. réception.
Il convient également de rappeler qu’un certain nombre de jugements ont statué que les propriétaires devaient payer un loyer jusqu’à la fin d’une nouvelle période de trois ans, après quoi ils ont obtenu l’autorisation accordée dans la lettre envoyée conformément au bail.
Il n’est pas certain que la lettre avec le récépissé reçu ou la présentation ou le récépissé du récépissé est importante pour déterminer si le congé a été délivré à temps.
Les praticiens – notaires, avocats et gestionnaires d'actifs – maintiendront certainement le recours aux procédures extrajudiciaires.
En particulier, les propriétaires ont l'intention d'accorder une période de location ou une période de trois ans susceptible d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, à moins que le bail n'autorise la libération du congé que par une action extrajudiciaire.
Il se demande si la loi Pinel ne modifie pas de manière symétrique la L.145-10 du code de commerce des demandes de renouvellement de bail. Article, tandis que les locataires sans méfiance sont invités à renouveler le bail par lettre recommandée. paris, une lettre qui est inefficace, et que les donateurs s'abstenir parfois dans l'espoir que leur bail sera plus longue de douze ans, entraînant un retrait automatique.
NB: Article L. 145-9 du Code de commerce, tel que modifié. Il commence avec l'entrée en vigueur de la loi Pinel, à savoir le 19 juin 2014, à compter de la date de publication au Journal officiel.
b. En cas de décès du preneur d'assurance qui a demandé à bénéficier du droit à la pension et à partir

Article L. 145-4 du code de commerce. L'article 3, paragraphe 3, prévoit déjà que les locataires qui ont demandé à bénéficier d'une pension au titre du régime de sécurité sociale auquel ils ont droit ou qui ont droit à une pension d'invalidité ont droit à un préavis de six mois sans expiration de la période de trois ans.
L'article 2 de la loi Pinel étend ce droit aux bénéficiaires du locataire en cas de décès.
Ces progrès doivent être salués, car les héritiers pourraient ne pas être en mesure de poursuivre leurs activités et de payer le loyer avant la fin de la période de trois ans.
La question se pose toutefois de savoir si cette possibilité, à savoir si la progéniture du locataire partirait à tout moment, supposerait que le preneur d'assurance ait déjà fait usage de sa pension ou de son droit à pension d'invalidité.
NB: article L. 145-4 du code de commerce. La modification de l'article 3 de la loi s'applique à tous les successeurs ouverts à la date d'entrée en vigueur de la loi, soit le 19 juin 2014.

2.3 La liste d'entrée et de sortie et la liste des frais et taxes

L'article 13 de la loi Pinel introduit un nouveau chapitre 6 "Stocks, loyers et taxes" et a créé deux nouveaux articles.
a) inventaire

La nouvelle L. 145-40-1 du code de commerce. L'article stipule que le bailleur et le locataire ou leur tiers autorisé doivent établir une liste contradictoire et pacifique, et pas seulement au moment de la signature du bail. mais également dans le cas de la cession du bail, de la cession ou de la cession du fonds et de la restitution des lieux.
Ce texte figure à l'article L. 145-15 de la loi française sur le commerce. Il régule son article.
La question se pose de savoir si l'obligation de produire un nouvel inventaire en cas de crédit-bail ou de transfert du droit à un fonds signifie que le cédant n'est responsable de l'état de la pièce du point de vue de l'État. au moment de la location et non au moment de la conclusion du bail. En outre, il est intéressé à déclarer la situation dans le cas d'un bail ou d'un transfert du fonds, car le propriétaire n'intervient pas nécessairement dans cette affaire.
Si cette nature contradictoire et pacifique n'est pas respectée, l'huissier de justice sera saisi par la partie la plus exigeante, partageant les coûts entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire doit être joint au bail ou, à défaut, toutes les parties doivent le conserver.
Il prévoit également que si aucun inventaire n'a été réalisé au moment de l'entrée dans l'installation, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la présomption de bonne réputation prévue à l'article 1731 du code civil. état des correctifs. La loi Pinel ne prévoit aucune autre peine.
Il s’agit d’une réforme assez légitime, dans la mesure où les baux déterminent généralement que le locataire reprend les locaux dans l’état où il est en possession du véhicule, mais les oblige également à les restituer en bon état.
Cependant, beaucoup ne prennent pas l'initiative d'établir le statut d'entrée et s'opposent donc à la présomption de l'article 1731 du Code civil à la fin du bail.
Ce ne sera plus possible à l'avenir.
Note: article L. 145-40-1 du code de commerce. L'article 14 s'applique aux contrats de location conclus avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel, à condition que la liste ait été établie au moment de l'admission. Posséder, ce qui signifie que vous devez préparer une liste de matériel lorsque vous retournez les lieux; à défaut, la présomption de l'article 1731 du code civil semble continuer à s'appliquer.
b) Une liste des frais, taxes et charges

La nouvelle L. 145-40-2 du code de commerce. L'article stipule que chaque contrat de location doit inclure "un inventaire précis et restrictif des catégories de loyer, taxes, redevances et charges, y compris la répartition entre le bailleur et le locataire".
L’inventaire doit donner lieu à un état récapitulatif d’un an à envoyer par le locataire dans les délais fixés par le règlement. En revanche, le bailleur est tenu d'informer le bailleur de tous les frais, taxes, droits et redevances en cours de bail.
Le bailleur informe le locataire des travaux prévus pour les trois prochaines années au moment de la signature du contrat de location, mais tous les trois ans, avec un résumé des travaux prévus. trois ans, en précisant leurs coûts.
L'une des questions est de savoir comment les donateurs respecteront leur obligation de fournir des informations dans les immeubles en copropriété si l'agent ne leur fournit pas les informations nécessaires. Les travaux requis pour la préservation et l’entretien du bâtiment et des locaux loués semblent compliqués trois ans plus tôt.
Le texte figure à l'article L. 145-15 de la loi française sur le commerce. Il régule son article.
Le législateur n'impose pas de pénalité, mais craint que les locataires profitent de l'absence de divulgation des déclarations provisoires pour ne pas payer les loyers.
La location, si elle concerne des locaux dépendants d’un bâtiment comptant plus de locataires / résidents, doit déterminer l’affectation des dépenses ou le coût des travaux entre différents locataires, ce qui dépend de la superficie utilisée – avec l’obligation d’informer le locataire de tout élément survenu pendant la durée du contrat, susceptible de modifier la répartition des loyers entre locataires.
C’est pourquoi nous pouvons être surpris par l’application des règles de pondération dans les centres commerciaux, notamment les supermarchés.
Tout loyer d’un immeuble à propriétaire unique ou en copropriété inclut déjà un réseau de distribution ou une indication des jetons de présence des administrateurs que les parties devraient continuer à mentionner.
Le texte reconnaît ainsi qu'il est tenu compte de la proportion "d'éléments communs nécessaires à l'exploitation d'un bien loué", à l'exception du fait que cette partie du texte ne fait référence qu'au "montant des taxes". et les redevances, et non les frais des bâtiments et donc les avantages.
Article L. 145-40-2 du code de commerce. Les obligations visées dans cet article ne semblent pas s’appliquer car le règlement du Conseil d’Etat doit spécifier les conditions d’application de cet article qui déterminent: les redevances, taxes, droits et taxes qui, par leur nature, ne sont pas à la charge du locataire et des locataires. méthodes de fourniture d'informations ". Il semble que le projet de règlement est déjà en discussion.
Ainsi, on peut dire que les contrats de location classiques, qui indiquent que les coûts identifiés ne sont pas limités, ne peuvent plus être utilisés.
Ces nouvelles dispositions offrent une meilleure visibilité des coûts des parties, mais augmentent le coût de la création de fichiers de location qui incluent déjà des pièces jointes telles que le diagnostic technique de l'amiante, le diagnostic de l'efficacité énergétique et le statut des risques. Annexe minière naturelle et technologique et environnementale, si elle est répertoriée dans le décret du 12 juillet 2010 (2010-788); c. est connu sous le nom de "Grenelle 2".
Ce sont les exigences qui sont mieux comprises par publication du règlement. il est évident que les institutions appellent le bail triple net, c’est-à-dire la taxe sur la propriété, la taxe sur les bureaux, le transfert des réparations principales au locataire. L'article 606 du code civil et plus généralement tous les types de charges.
Les investisseurs revoient actuellement leur plan de financement et auront forcément un impact sur l'attractivité de la France pour l'immobilier.
Le législateur a donc clairement voulu rompre les contrats de location des investisseurs et en particulier des centres commerciaux, mais également dans les centres-villes et même dans les petits magasins: pendant quarante ans et au début des centres commerciaux, les baux ne comptaient pas plus de dix pages et les années suivantes. Depuis lors, il y a eu une inflation significative dans les textes, avec des baux d'une cinquantaine de pages. et chaque fois qu’il n’ya pas eu de bonne pratique pour les donateurs, les loyers ont été mis à jour pour faire de ces pratiques une "pièce".
Certaines surcharges ont donc un effet boomerang.
NB: article L. 145-40-2 du code de commerce. Les modifications de l'article 1 s'appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés le 1er septembre 2014..

2.4 Extension des compétences du comité de conciliation des classes
Article L. 145-35 du code de commerce. Cet article étend les pouvoirs du comité de conciliation de comté aux organes de contrôle des loyers (article L. 145), tel que modifié par l'article 10 de la loi Pinel. Article 38 du code de commerce français) et des litiges relatifs aux dépenses et aux travaux.
L’invitation n’est pas obligatoire, mais il est possible qu’ils soient recherchés plus souvent si les parties s’opposent au paiement des redevances et au bon fonctionnement du travail, même s’il n’est pas certain que ce comité soit composé de représentants des donateurs. les souscripteurs et les souscripteurs soient en mesure de régler ces litiges s’ils sont strictement juridiques.

2.5 En dehors de la salle

Article L. 581-14 du Règlement Environnemental. L'article stipule actuellement que les règles de publicité locales peuvent spécifier les zones dans lesquelles, en l'absence d'occupants de la rue ou de passagers, le Propriétaire doit s'assurer que l'apparence des lieux ne porte pas atteinte à la nature ou aux intérêts des salles adjacentes. "

III. POUR LA DÉTERMINATION DU MUR ET LE DROIT DE JOUER

3.1 Le droit de priorité du locataire en cas de vente de locaux loués
a) Le droit de préemption du locataire

Afin de faciliter l'accès aux droits de propriété, l'article 14 de la loi Pinel établit le nouveau code de commerce 145-46-1. Un article qui donne la priorité au locataire lorsque le propriétaire veut vendre les lieux. Le "usage commercial ou artisanal" est loué de telle sorte qu'il ressemble beaucoup à celui existant dans le logement.
Dans ce cas, le bailleur doit notifier au locataire l'offre de vente des locaux loués en indiquant le prix d'achat et les conditions de vente conditionnelles, une lettre de livraison ou une livraison.
Le locataire accepte un délai d'un mois à compter de l'acceptation de l'offre et reçoit un délai de deux mois jusqu'à l'achèvement du document de vente à compter de la date de sa réponse. au propriétaire.
Si le locataire doit obtenir un prêt, son acceptation est subordonnée à son acquisition et la fin de la vente est portée à quatre mois.
L'acceptation cesse si la condition n'est pas remplie à la fin de la période de quatre mois.
Si le bailleur décide de vendre l'acheteur à un prix inférieur, une nouvelle notification doit être présentée en raison de l'invalidité de la vente.
Par ailleurs, si une "cession globale d'un bâtiment qui comprend des locaux commerciaux" (qui comprend donc un bâtiment à usage mixte) est présente, "une cession unique de plusieurs sites du même site" est un groupe commercial ou un seul espace commercial, ou [d’une] transfert de locaux commerciaux au copropriétaire du complexe commercial ', le droit de préemption ne peut être exercé, ce qui est également conforme à la jurisprudence. Il en va de même si la cession est effectuée dans un environnement familial (conjoint, ascendant ou descendant du locateur ou conjoint).
Le "centre commercial" s'applique aux centres commerciaux ou aux centres commerciaux.
NB: À partir du 18 décembre 2014, les locataires pourront donner la préférence à la présomption susmentionnée de droits de transfert des interventions locales.
b) Droit de priorité de la municipalité

L'article L. 214-1 du Code de l'urbanisme, modifié par l'article 17 de la loi Pinel, précise la déclaration préalable à laquelle il a été envoyé; souhaitant céder son droit au bail
Le nouvel article L. 214-1-1 du Code de l’urbanisme mentionne que la commune peut déléguer son droit de préemption à un établissement public de coopération intercommunale, un établissement public y ayant vocation, une société d’économie mixte, un concessionnaire ou un titulaire du contrat de revitalisation.
L’article suivant est modifié pour prévoir que la durée de la gestion du fonds préempté sous forme de location-gérance peut être portée à trois ans.
Observons que le droit de préemption n’a pas remporté à ce jour un grand succès, de nombreuses communes n’ayant pas encore défini leur périmètre d’intervention.
Par ailleurs, l’article L. 145-2 modifié du   Code de commerce dispose que le défaut d’exploitation ne peut plus être invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail pour sa rétrocession par le titulaire du droit de préemption à un nouvel exploitant.

3.2 Sur la garantie solidaire du cédant

L’article 7 de la loi Pinel créé un nouvel article L. 145-16-1 du   Code de commerce aux termes duquel, lorsqu’il est prévu au bénéfice du bailleur la garantie solidaire du cédant au paiement des loyers, charges, accessoires, etc., dus par le cessionnaire en vertu du bail, le bailleur doit informer le garant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.
On peut approuver cette initiative législative : trop souvent les bailleurs sont négligents, attendent quelquefois plusieurs trimestres avant de délivrer des commandements visant la clause résolutoire à leur preneur et s’abstiennent de prévenir le cédant garant. Le délai d’un mois s’avère toutefois trop court et ne correspond pas à la pratique en la matière.
Le législateur ne précise pas la sanction encourue en cas de non-respect de cette disposition. Il est vraisemblable, qu’en cas d’information tardive du garant, le bailleur ne sera pas privé du bénéfice de la garantie mais sa responsabilité pourra être engagée si le garant établit avoir subi en conséquence un préjudice.
Le nouvel article L. 145-16-2 du   Code de commerce limite la durée maximale de la garantie solidaire du cédant, stipulée dans le bail, à trois ans à compter de la cession dudit bail.
Il eut été préférable que le législateur précise que la durée de la garantie est limitée à trois ans à compter de la « date d’effet de la cession » et non pas « à compter de la cession », car la date de signature de l’acte de cession peut différer de celle de sa prise d’effet.
En général, les baux prévoyaient que la garantie pouvait être mise en œuvre pendant toute la durée du bail et certains baux de centres commerciaux stipulaient que le garant était tenu au-delà de cette durée et quand bien même il y aurait eu des cessions successives.
Cela signifie que, si un preneur cède son fonds de commerce la huitième année du bail, sa garantie s’étendra au-delà du bail alors que, dans les clauses habituelles se limitant à la durée du bail, le bailleur perdait une garantie si la cession intervenait vers la fin du bail.

3.3 Sur la substitution dans les droits et obligations du preneur en cas de fusion, d’apport partiel d’actifs, de scission ou de transmission universelle de patrimoine

Le 2ème paragraphe de l’article L. 145-16 du   Code de commerce qui autorisait, nonobstant toutes stipulations contraires, la substitution de la société issue de la fusion ou de la société bénéficiaire de l’apport partiel d’actifs dans tous les droits et obligations du preneur découlant du bail est complété en ce qu’il prévoit également la substitution en cas de scission du preneur ou de transmission universelle de patrimoine.
La question, notamment pour les transmissions universelles de patrimoine, avait été plusieurs fois débattue en jurisprudence : s’agissait-il d’une cession soumise aux formalités d’usage ou non ? Dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 9 avril 2014, il a justement été jugé qu’une transmission universelle de patrimoine ne s’analyse pas en une cession de bail[2].

3.4  Sur la liquidation judiciaire du preneur et la cession de droit au bail

L’article L. 642-7 du   Code de commerce n’autorisait le liquidateur à céder un droit au bail que dans le strict respect des conditions du bail.
L’obligation de conserver l’activité stipulée dans le bail pouvait constituer un frein aux reprises d’entreprises en difficulté.
L’article 15 de la loi Pinel, modifiant l’article L. 642-7 du   Code de commerce, dispose désormais que le tribunal peut autoriser le repreneur à adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, le bailleur étant entendu et appelé : il faut présumer que le bailleur ne pourra guère s’opposer à une telle extension d’activité, mais elle devrait être limitée à ce qui est connexe ou complémentaire au sens des dispositions de l’article L. 145-47 du   Code de commerce.
N.B. : ce nouveau texte ne s'applique pas aux liquidations judiciaires déjà ouvertes à la date d'entrée en vigueur de la loi Pinel.

3.5  Sur les contrats de revitalisation commerciale

En application de l’article 19 de la loi Pinel, des contrats de revitalisation commerciale confiés à un opérateur choisi par les pouvoirs publics sur appel d’offres sont créés pour cinq ans. Ils permettent à l’Etat, aux collectivités locales et à leurs établissements publics de mener des expérimentations visant à enrayer la vacance ou la mono-activité et à sauvegarder la proximité ; l’opérateur pouvant acquérir, notamment par voie d’expropriation et de préemption, procéder à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés à l’intérieur du périmètre de son intervention aux fins de réaliser les objectifs susvisés.
Le bilan sur ces contrats est fixé avant la fin de l’année 2019 avec un rapport intermédiaire fin 2017.

IV. SUR LES CLAUSES REPUTEES NON ECRITES

L’article L. 145-15, modifié par l’article 6 de la loi Pinel, prévoit désormais que toute clause ayant pour objet de faire échec au droit de renouvellement de bail et aux dispositions des articles L. 145-4 (durée du bail), L. 145-37 à L. 145-41 (révision du loyer – indexation – clause résolutoire), du 1er alinéa de l’article L. 145-42 (résiliation pour cessation d’activité) et des articles L. 145-47 à L. 145-54 du   Code de commerce (déspécialisation) n’est plus sanctionnée par la nullité mais est réputée non écrite.
Cette modification s’avère substantielle dans la mesure où l’action tendant à voir déclarer une clause réputée non écrite est imprescriptible, à la différence de l’action en nullité qui est soumise à un délai de prescription biennale.
La sécurité juridique du bail est mise à mal puisque le preneur pourra contester la validité des clauses susvisées des années après la signature du bail.
Mais, si ces clauses sont supprimées, cela est en principe sans conséquence sur la validité du bail dans son ensemble.
Il y a peut-être une certaine logique à cette modification législative : souvent les preneurs ne s’avisent de la nullité d’une clause que bien longtemps après le début du bail.
Cette disposition devrait inciter les bailleurs à écarter définitivement de leurs baux toutes les clauses qui étaient déjà susceptibles d’être reconnues nulles et qui, à présent réputées non écrites, pourront être attaquées pendant toute la durée de la relation locative.
La même formulation est reprise dans le premier paragraphe de l’article L. 145-16 du   Code de commerce mais l’on observera qu’il est extrêmement rare qu’un bail interdise à un preneur de céder son fonds de commerce.
N.B. : les dispositions transitoires de la loi Pinel ne prévoient pas la date d’entrée en vigueur de cette modification. Nous ignorons donc si cette modification est ou non d’application immédiate et s’applique au contrat en cours.

V. SUR LES CONVENTIONS NON SOUMISES AU STATUT

5.1 Sur les baux dérogatoires

L’article L. 145-5 alinéa 1er du   Code de commerce, modifié par l’article 3 de la loi Pinel, prévoit que le bail dérogatoire ou les baux dérogatoires successifs pourront désormais avoir une durée totale maximale de trois ans au lieu de deux.
Cette extension de la durée maximale du bail dérogatoire vise à permettre aux commerçants en début d’activité de mieux mesurer la viabilité de leur projet avant de s’engager sur une période plus longue et de faciliter leur installation, notamment les plus jeunes.
Rappelons par ailleurs que le bail dérogatoire ne peut être conclu que s’il s’agit d’un bail initial.
Il est ajouté qu’à l’expiration de cette durée de trois ans, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Cela signifie donc qu’un nouveau bail dérogatoire pourrait être conclu dans les mêmes locaux dès lors que le fonds exploité par le preneur serait différent.
Pour autant, l’article L. 145-5 du   Code de commerce n’est pas déclaré d’ordre public aux termes des articles L. 145-15 et 16 du même Code et l’on ne voit pas les raisons pour lesquelles, et selon une jurisprudence constante, une fois acquis le droit à la propriété commerciale, de nouveaux baux dérogatoires ne pourraient pas être à nouveau conclus avec renonciation du preneur à l’application du statut.
Le 2ème alinéa de l’article L. 145-5 du   Code de commerce dispose toujours qu’il s’opère un nouveau bail commercial soumis au statut si le preneur reste et est laissé en possession, à l’expiration de la durée du bail dérogatoire mais il est à présent ajouté « et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance ». Cette modification permet de protéger un bailleur qui aurait omis de dénoncer le bail dérogatoire avant son terme. Cela étant, la prudence consistera pour le bailleur à délivrer au preneur congé, par acte extrajudiciaire  ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, pour la date d’expiration du bail dérogatoire et à poursuivre son expulsion judiciaire des lieux loués sans attendre l’expiration du délai d’un mois suivant le terme du bail.
Dans ce même article, sont ajoutés deux alinéas 4 et 5 imposant aux parties d’établir un état des lieux d’entrée – qui devra être annexé au bail dérogatoire – comme un état des lieux de sortie. Cet état des lieux devra être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par eux, et à défaut par constat d’huissier à frais partagés.
On pourrait penser qu’il n’y a pas de réelle différence entre un bail dérogatoire et un bail commercial trois, six, neuf, ce qui serait inexact. En effet, dans le bail commercial, le preneur peut sans doute donner congé pour la fin de la période triennale mais pas le bailleur et ce sont plus souvent les bailleurs qui contraignent un preneur à conclure un bail dérogatoire plutôt qu’un bail commercial soumis au statut ; de plus, un preneur titulaire d’un bail commercial soumis au statut devra respecter un préavis de six mois pour la fin d’une période triennale alors que, pour un bail dérogatoire, il n’y a pas de préavis à respecter, sauf convention contraire.
N.B.: pour les baux dérogatoires en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi Pinel, les deux derniers alinéas de l’article L. 145-5 du   Code de commerce s’appliquent à toute restitution des lieux loués dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession. Les dispositions de l’article L. 145-5 du   Code de commerce, telles qu’elles résultent de l’article 3 de la loi Pinel, sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

5.2 Sur les conventions d’occupation précaire
L’article 4 de la loi Pinel créé un nouvel article L. 145-5-1 du Code de commerce définissant la notion de convention d’occupation précaire.
Cette convention – qui n’est pas un bail commercial soumis au statut – a été admise par la jurisprudence depuis de nombreuses années, chaque fois qu’elle était conclue en vertu de certaines circonstances indépendantes de la seule volonté des parties.
Le législateur a donc consacré cette jurisprudence et repris plus ou moins ce qu’avait déjà évoqué en 2003 le rapport PELLETIER suggérant de définir un « bail » qui serait précaire sans autre exigence que celles de « circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties », savoir par exemple l’obtention d’un permis de construire en cours d’examen ou une éventuelle expropriation, la précarité se caractérisant par l’incertitude du temps d’occupation puisqu’à l’inverse d’un bail de dérogation qui ne peut durer plus de trois ans, l’occupation précaire peut n’être que de quelques mois mais aussi perdurer plusieurs années et bien au-delà des trois ans du bail dérogatoire.
Le fait d’avoir légiféré n’aura pas pour effet de limiter les contentieux ; un preneur pourra toujours tenter de soutenir que la convention n’a pas été conclue en raison d’une précarité liée à des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties ; mais une telle convention pourrait aussi être sollicitée par un preneur sous réserve pour celui-ci de justifier de la précarité de l’occupation souhaitée et pour une circonstance indépendante de sa volonté. Peu ou pas de jurisprudence ont été recensées à cet égard, la totalité des décisions ayant statué sur ce type de contrats visant généralement les circonstances intéressant exclusivement le propriétaire et non pas l’occupant.
Il conviendra donc, comme par le passé, de caractériser très précisément dans la convention d’occupation précaire les circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties justifiant la conclusion d’une telle convention.

VI. SUR L’APPLICATION DU STATUT AUX LOCATAIRES DE NATIONALITE ETRANGERE

L’article 5 de la loi Pinel abroge les articles L. 145-13 et L. 145-23 du   Code de commerce qui écartaient du droit au statut certains commerçants étrangers et ne leur permettaient pas notamment de se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-22 du   Code de commerce concernant la reprise des locaux d’habitation accessoires à des locaux commerciaux.
Le législateur a donc suivi la jurisprudence la plus récente en la matière [3] qui avait retenu le caractère discriminatoire de l’article L. 145-13 du   Code de commerce.
Comme l’écrivait M. Yves ROUQUET dans son commentaire de l’article L. 145-23 du   Code de commerce, « ce texte, largement dépassé par l’histoire, mériterait l’abrogation expresse » et sur l’article L. 145-13 du   Code de commerce qu’il existe « des textes qui, pour l’honneur du droit français, devraient être considérés comme étrangers. Celui-ci en était un. De profondis, mais sans larmes» [4]

VII. SUR L’APPLICATION DES DISPOSITIONS DE LA LOI PINEL DANS LE TEMPS

L’article 2 de la loi Pinel, complétant l’article L. 145-4 du   Code de commerce au profit des héritiers d’un preneur – nécessairement personne physique – les autorisant à donner congé sans respecter le terme d’une période triennale, est applicable à toute succession qui s’ouvrira dès l’entrée en vigueur de la loi.
Les articles 3 (modifiant l’article L. 145-5 du   Code de commerce sur le bail dérogatoire), 9 (modifiant l’article L. 145-34 du   Code de commerce en supprimant l’Indice du coût de la construction), 11 (modifiant les articles L. 145-34, 38 et 39 du   Code de commerce pour prévoir le plafonnement du déplafonnement) et 13 (créant l’article L. 145-40-2 sur les charges locatives et les impôts) sont applicables pour les contrats conclus ou renouvelés, à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi, soit le 1er septembre 2014.
L’article 14,  instituant l’article L. 145-46-1 du   Code de commerce sur le droit de préemption du preneur, ne s’applique qu’à compter du sixième mois suivant la promulgation de la loi Pinel.
Ces précisions signifient en principe que tous les autres articles de la loi Pinel sont d’ores et déjà applicables, la loi Pinel étant parue au Journal Officiel du 19 juin 2014.

Voir les modifications apportées par la loi Pinel


[1] Jean-Pierre Dumur. « Loi Pinel et « plafonnement du déplafonnement », quadrature du cercle et casse-tête chinois », AJDI, juin 2014, p.405.
[2] Dalloz – Actualités 28 avril 2014, note Yves Rouquet ; Loyers et copropriété juin 2014, note Ph. H. Brault et E. Chavance.
[3] Cass. civ. 3ème, 9 novembre 2011, Joël Monéger, Loyers et copropriété, décembre 2011. JCP (G), n° 47, 21 novembre 2011; Marie Odile Vaissié, Revue des loyers, décembre 2011; Danielle Lipman-W. Boccara, Administrer, janvier  2012 ; Philippe-Hubert Brault, Loyers et copropriété, janvier 2012 ; Emmanuelle Chavance, Loyers et copropriété, janvier 2012 ; Marie-Pierre Dumont-Lefrand, AJDI, février 2012 ; Augustin Boujeka, Petites affiches, 21 mars 2012
[4] Code Dalloz Baux Commerciaux, éd. 2014, p.781.

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