ℹ Loi Pinel en 8 étapes – SCI est un impôt sur les sociétés (IS), l'analyse et les détails de l'opportunité fiscale.

By | janvier 1, 1970



















Comme vous le savez, j'écris régulièrement, le meilleur moyen de réduire votre impôt sur le revenu est de réduire vos revenus.

Un impôt sur les sociétés représentant un bien ou un héritage, tel que formulé par les objectifs de la société, il permet la capitalisation du revenu provenant des immeubles de placement et, en l'absence de distribution aux partenaires, ne paie pas d'impôt sur le revenu ni de taxe sociale. C’est évidemment un sujet que nous abordons dans notre livre «Investing in Real Estate».

Pas de revenu = pas d'impôt sur le revenu

Dans une société civile qui, contrairement à la SCI pour l'impôt sur le revenu, est un IS, elle doit payer un impôt sur les sociétés de 15% à 38120 €. 28% jusqu’à 500 000 € puis 33,33%.

La société civile n'appartient pas aux cotisations de sécurité sociale.

Attention toutefois, la société immobilière (SCI) est une entité juridique indépendante de son partenaire: le partenaire ne peut pas collecter le bénéfice annuel de SCI. Afin de privilégier le capital disponible dans SCI, la distribution de dividendes, imposable pour le partenaire en impôt sur le revenu, est le seul taux forfaitaire de 30%.

Comparaison des taux d'imposition de l'impôt sur le revenu (SC) et de l'impôt sur le revenu des sociétés (IS)

La première analyse (trop rapide) semble apporter certains avantages à SCI en matière d’impôt sur les sociétés.

En fait, entre le taux marginal d'imposition et les cotisations de sécurité sociale, qui peuvent rapidement atteindre 30% + 17,20% ou même 45% + 17,20%, l'impôt sur les sociétés est de 15%, puis de 28% et finalement de 33,33 limité à%. .

SCI pour l'impôt sur le revenu SCI pour l'impôt sur les sociétés
impôt sur le revenu Retraits sociaux Total des revenus de l'impôt foncier
0% 17.20% 17.20% 15% à 38120 €, puis jusqu'à 28% à 500 000 €, puis payer 33,33% + taxes
14% 17.20% 31,20% 15% à 38120 €, puis jusqu'à 28% à 500 000 €, puis payer 33,33% + taxes
30% 17.20% 47,20% 15% à 38120 €, puis jusqu'à 28% à 500 000 €, puis payer 33,33% + taxes
41% 17.20% 58,20% 15% à 38120 €, puis jusqu'à 28% à 500 000 €, puis payer 33,33% + taxes
45% 17.20% 62,20% 15% à 38120 €, puis jusqu'à 28% à 500 000 €, puis payer 33,33% + taxes

Il s’agit d’une première comparaison intéressante entre les taux d’imposition de l’impôt sur le revenu (IR) et de l’impôt sur les sociétés (SC), qui donne une première idée de l’intérêt ou de l’opportunité non fiscale de l’impôt sur les sociétés, mais ne sert à rien!

En fait, il n'est pas seulement possible de limiter la comparaison aux taux de taxe, car si les prix sont différents, la base d'imposition est différente. Deux taux d’imposition ne peuvent être comparés si la base d’imposition est différente.

La possibilité de l'impôt sur les sociétés de SCI vous permet de réduire l'assiette fiscale des salaires perçus …

Ainsi, au-delà du taux d'imposition inférieur, l'option de l'impôt sur les sociétés de SCI réduit également l'assiette fiscale: Certains coûts, tels que les frais d'agence immobilière payés lors de l'acquisition, les frais de notaire ou l'amortissement des bâtiments, peuvent être déduits et permettent de réduire le bénéfice imposable de l'impôt sur les sociétés SCI, tandis que ces coûts ne sont pas déductibles de l'impôt sur le revenu de la société civile.

Les actifs et les dépenses imposables que la société civile peut déduire de l'impôt sur le revenu sont strictement réglementés par le Code général des impôts.

La fiscalité des sociétés de la société civile est donc beaucoup plus favorable et suit les règles fiscales et comptables en matière de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Tableau récapitulatif des dépenses déductibles de l’impôt sur les sociétés et de l’impôt sur le revenu de SCI

La SCI était prélevée sur l'impôt sur le revenu Sci prélevé sur l'impôt sur les sociétés
Frais d'agence pour la construction d'un bâtiment NO OUI
Frais de notaire payés après l'acquisition de l'immeuble NO OUI
Frais d'entretien du bâtiment OUI OUI
Construction, agrandissement et reconstruction NO OUI, par amortissement du bâtiment
Réparation et réparation OUI OUI
Amortissement du bâtiment NO OUI
impôt foncier OUI OUI
Intérêts sur prêt OUI OUI

Mais c'est particulièrement punissable si le capital est retiré de la société civile ou vendu à l'immeuble.

Dans le monde de la société civile, l’impôt sur les sociétés semble être beau: taux d’imposition plus bas, assiette fiscale déductible, charges déductibles dans le système d’impôt sur le revenu et revenus de la terre, …

Cependant, il serait désavantageux d'arrêter ces points d'analyse.

Si l'opportunité fiscale offerte par SCI est idéale pour exploiter un immeuble, elle est beaucoup moins avantageuse si elle vend et récupère moins d'argent entre les mains de partenaires.

Dans les deux cas l'impôt sur les sociétés de la société civile est imposable lorsque l'impôt sur le revenu de la société civile est exonéré:

La vente d'un immeuble par la société civile à SI implique l'acquisition de plus-values ​​liées à la réévaluation de la valeur de l'immeuble, mais depuis lors, le taux d'amortissement correspond à l'acquisition de l'immeuble. : En raison de la vente de l’immeuble, une taxe unique sur l’amortissement total du bien en exploitation est imposable. Cette plus-value représentant le montant de l’amortissement est imposable sur la base de l’impôt public, soit de 15% à 38120 € puis 33,33%.

Lorsqu'un partenaire souhaite obtenir le capital résultant de l'exploitation ou de la vente du bâtiment, il doit payer des impôts sur les dividendes versés. La fiscalité peut être rapidement confisquée. Les dividendes versés aux associés sont soumis à l'impôt sur l'impôt sur le revenu forfaitaire de 30%. En cas de dissolution de la société civile, le surplus de liquidation peut être imposé de la même manière que le dividende versé.

Enfin, les intérêts de SCI vis-à-vis de SI devraient être relativisés par rapport aux coûts de la distribution des bénéfices réalisés par SCI à SI et, en particulier, au moment de la vente du bâtiment. Les plus-values ​​imposables sont alors égales à l'amortissement comptabilisé depuis le début de l'opération. Ce revenu du capital sera soumis à l'impôt sur les sociétés, mais également à l'élimination ou à la distribution de ce revenu extraordinaire.

Qui est intéressé par ICS?

SCI en matière d’impôt sur les sociétés est une excellente stratégie pour l’investisseur:

– Qui veut investir à très long terme?

– Qui n'a pas besoin de collecter des revenus provenant d'investissements immobiliers et qui souhaite les conserver pour financer des SCI pour d'autres projets d'investissement;

– Qui n'a pas l'intention de revendre la propriété ou, s'il la revend, utilise à nouveau l'argent;

– Qui veut équilibrer l'émission?

– Qui a investi dans des biens immobiliers dont la valeur s'est détériorée au fil du temps (type de bâtiment industriel);

SCI Impôt sur les sociétés (IS)

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