✅ Loi Pinel en 6 étapes – Outil juridique Pinel 2019 nouveau: définition, termes, calcul

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global

– Loi Pinel 2019: définition
Locataires, surfaces, plafonds, principales conditions de Pinel
Nouvel outil Pinel en 2019
Logements pour investissement immobilier à Pinel
– Loi Pinel 2019: modification de certaines conditions d'application
– Calcul de la réduction d'impôt
– plafond de location
– Ressources locatives
– Louer en sens croissant / décroissant
– Pour éviter les villes?

Loi Pinel 2019: Définition

La loi Pinel ou Pinel est une exonération de la taxe foncière. Il a son mécanisme dans le 199 novovics (code général des impôts) du CGI.

Dans ce contexte, investir dans un nouvel immeuble locatif peut aider à réduire l'impôt sur le revenu du contribuable pendant plusieurs années consécutives. C'est le principe de l'outil Pinel qui le remplace la loi Duflot À partir du 1er septembre 2014, la loi dite Pinel. Ce principe est simple: l’investisseur s’engage à louer un logement neuf pour une durée déterminée, pour laquelle il bénéficie d’une réduction d’impôt équitablement répartie pendant la durée du bail.

L'obligation de location est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Plus la réduction d'impôt est longue. Pendant cette période, l’investisseur reçoit un revenu imposable dans la catégorie de la propriété du revenu.

Derrière une simplicité évidente, vous devez prendre en compte un certain nombre de conditions pour comprendre les lois de l'exonération fiscale de Pinel.

Le gouvernement a décidé de prolonger l'exonération fiscale de Pinel pour 4 ans, 2018, 2019, 2020 et 2021.

Le dispositif Pinel n'a pas été renouvelé de la même manière. Le principal changement concerne le zonage des programmes éligibles aux droits Pinel:
– maintien du système juridique Pinel des zones A, Abis et B1
– Retrait de l’appareil dans les zones B2 et C, soit environ 920 localités touchées
– Extension des zones du système au profit des colonies qui ont signé un contrat pour la revitalisation de la zone de défense, en raison de la fermeture de la base militaire, même si ces zones sont situées dans les zones B2 ou C.

En outre, le système a été ajusté par la loi de finance 2019.

Locataires, surfaces, plafonds, principales conditions de Pinel

La réduction d'impôt prévue par la loi Pinel concerne les clients: l'investisseur doit bénéficier de la réalisation d'une condition. Les principaux sont:

– Le lieu de résidence pour le loyer loué a été acheté comme résidence principale (sans les résidences meublées et secondaires)
– La réduction d'impôt annuelle maximale est de 6 000 €
– Réductions d'impôt dans la limite de 300 000 EUR par contribuable et par année d'imposition et de 5 500 EUR par mètre carré
– Réductions fiscales annuelles soumises à des restrictions fiscales
– Le nombre d'acquisitions acquises en vertu de la loi Pinel est limité à deux ans
– Dispositif de zonage dans les zones dites stressées: zones A, A bis et B1, et de 2019 à 2021 dans les municipalités sous contrat de revitalisation, quelles que soient les zones.
– l'actif sous plafond des loyers et des ressources des locataires est actualisé chaque année
– Loyer de la famille à louer au locataire dans des conditions croissantes ou décroissantes, à condition qu'il n'appartienne pas à la maison fiscale du propriétaire.
– Achats environnementaux (respect des critères d'efficacité énergétique)
– Possibilité d'achat avec SCPI Pinel
– obligations de reporting à remplir dans l'année suivant l'investissement et chaque année pendant la période d'engagement du contrat de location

Nouvel outil Pinel en 2019

Il est déjà possible que l’ancienne loi Pinel ait une portée plus large en vertu de l’article 226 de la loi de finances pour 2019.

Ce nouvel outil Pinel s’appelle également Outil Denormandie, prévoit un avantage fiscal pour l'acquisition d'un logement qui est soumis ou renouvelé par décret du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021. La quantité de travail facturée par l'entreprise doit représenter au moins 25% du coût total de l'opération.

Le système est donc ouvert pour l’achat d’appartements anciens, rénovés ou réaménagés sans qu’il soit nécessaire de changer d’appartement.

Pour être éligible, l’acquéreur doit investir:
– la municipalité signataire de la convention de revitalisation (ORT) établie par l'article 157 de la loi ELAN
– ou au centre des villages où le besoin de réhabilitation du centre-ville apparaît notamment conformément à la liste établie par le règlement.

Location d'appartement à louer à Pinel

Le programme Pinel vise principalement à louer un nouvel appartement. Généralement, une réduction d'impôt permet l'achat d'une maison neuve ou son état d'achèvement (achat à Vefa sur la base de plans). La plupart des appartements Pinel Real Estate. Dans ce cas, l'investisseur s'adressera généralement à un promoteur immobilier ou à un gestionnaire d'actifs ayant reçu des programmes présélectionnés. L'investisseur peut également construire le bien loué en tant que maison s'il remplit toutes les conditions.

Il est également possible d’obtenir un crédit d’impôt selon le système Pinel rénover un vieil appartement, qui est vendu à un prix inférieur au marché. Cependant, les travaux sont nécessairement encombrants, car la maison doit donner un nouveau caractère.

Cependant, les travaux sont nécessairement encombrants, car ils doivent ajouter un nouveau personnage à la maison (ancienne formule de Pinel), ou pour le nouveau dispositif, l'ancien Pinel 2019-2021 représente au moins 25% du coût total de l'opération. De plus, les maisons doivent atteindre un certain niveau d'efficacité énergétique. Le mode de rénovation peut donc être plus coûteux sans être plus intéressant. Renseignez l’investisseur pour mesurer la pertinence de l’opération, y compris la qualité du site (proximité des écoles, collèges, commerces, services de transport en commun) et du marché locatif où le logement est occupé par le niveau de vie …).

Enfin, Pinel permet à l'investisseur d'acheter et de louer deux taxes éligibles à un allégement fiscal. Par exemple, cette liberté vous permet d’investir simultanément dans deux petits studios. Les plafonds de 300 000 EUR et de 5 500 EUR / m² continueront de s'appliquer quel que soit le nombre de logements pris en compte.

Lisez aussi la loi Pinel de 2019

Loi Pinel 2019: modification de certaines conditions d'application

La loi de finances 2019 a apporté un certain nombre de modifications au système Pinel. Les principaux changements sont les suivants:

– extension de l'acquisition de vieilles maisons avec travaux (outil dénommé Denormandie)
– la suppression du système Pinel pour les zones B2 et C du 31 décembre 2018 au 15 mars 2019 (si la demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et la signature de l'acte d'achat avant le 15 mars 2019)
– Extension de l'acquisition de logements dans les zones pour lesquelles un contrat de revitalisation sur site a été conclu au cours des 8 années précédant l'investissement (valable pour l'achat d'un logement achevé en 2018 et la souscription d'actions SCPI) en 2018
– extension des avantages de la loi Pinel aux contribuables non-résidents (transfert d'assujetti hors de France pendant la période d'engagement du bail)
– un payer une avance sur les réductions d'impôts Outil Pinel

Réduction d'impôt: calcul et montant de l'exonération fiscale

Calcul de la réduction d'impôt

Réduction d'impôt Pinel est en partie calculé sur le montant consacré à l’achat ou à la construction d’une ou plusieurs maisons neuves louées. Ce montant est toutefois limité à 300 000 EUR: au-delà de ce seuil, le montant investi n'est plus pris en compte pour déterminer le montant de l'allégement fiscal.

En outre, il existe une deuxième limite supérieure de 5 500 euros par mètre carré. Ainsi, pour l’achat d’un appartement neuf de 35 mètres carrés, soit 200 000 euros, ou tout juste 5 700 euros par mètre carré, l’investissement permettant de déterminer la réduction d’impôts s’élève à 192 500 euros (5 500 × 35). ) et non 200 000 EUR.

Montant de la réduction d'impôt

Innovation Pinel, les investisseurs peuvent choisir la durée de leurs obligations locatives. Dans un premier temps, le bailleur choisit de louer pour six ou neuf ans selon les conditions du loyer et des ressources du locataire. À la fin de cette période, vous pourrez décider de renouveler votre contrat pour une nouvelle période de trois ans, pour un maximum de douze ans. Si l'investissement initial était de six ans, l'engagement pourrait être prolongé deux fois jusqu'à douze ans.

Chaque période de location comporte l’allégement fiscal suivant:

– Engagement de six ans: réduction d'impôt de 12% (maximum 36 000 € ou 6 000 € / an)
– engagement de neuf ans: réduction d'impôt de 18% (maximum 54 000 € ou 6 000 € / an)
– Engagement de 12 ans: réduction d'impôt de 21% (jusqu'à 63 000 € ou 6 000 € par an pour les neuf premières années et 3 000 € par an pour les trois dernières années)

Quelle que soit la formule choisie, les incitations fiscales restent inchangées: par exemple, il n'y a pas de différence entre l'engagement de neuf ans et l'engagement de six ans renouvelé pour une nouvelle période de trois ans. N'oubliez pas que vous ne pouvez vous engager que douze ans après le début.

Méthode de la loi Pinel et limitation des émissions fiscales

La réduction d'impôt sur le système Pinel a pour effet de limiter les échappatoires fiscales à 10 000 € par an et par ménage.

Ainsi, un investisseur bénéficiant d'une réduction d'impôt maximale en vertu de la loi Pinel (6 000 € / an) utilisera un solde de 4 000 € seulement jusqu'à ce qu'il atteigne la limite d'impôt. réduction de l'impôt sur le revenu par d'autres moyens, tels que l'emploi d'un travailleur à domicile ou l'investissement dans l'économie (investissement direct dans le capital de PME, souscription d'actions FIP / FCPI, etc.).

Conditions à respecter dans la loi Pinel

Les réductions d'impôt de Pinel sont discutables si certaines obligations ne sont pas respectées.

zonage

Les avantages de Pinel ne peuvent pas être appréciés dans toute la région. Ainsi, les établissements de la zone C sont exclus du dispositif. Les colonies de peuplement situées dans la zone B2 doivent recevoir l’approbation du prefectural pour accueillir les investissements de Pinel. La loi de finances pour 2017 a introduit les mêmes possibilités d'investissement et de construction pour les villes classées dans la zone C (zones rurales) en 2017 après la publication de l'approbation.

Pour rappel, les zones immobilières de Pinel sont:

Bis Zone: Paris et 29 communes de la Petite Couronne; Zone: Banlieue parisienne, Côte d'Azur, Genève, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice; Zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse; Zone B2: Autres localités de plus de 50 000 habitants.


Plafond de location

Le système Pinel reprend la logique de Duflot tout en maintenant le principe de la location limitée. Concrètement, cela signifie que le propriétaire ne peut réclamer un loyer au mètre carré. Ce plafond varie en fonction de l'emplacement, sachant que les frais ne sont pas inclus.

La limite maximale des loyers que l'administration fiscale a publiés ou renouvelés en 2019 est la suivante:

À partir du 1er janvier 2019, un mètre carré de plafond est disponible à la location
La zone bis 17,17 €
La zone 12,68 EUR
Zone B1 10,28 EUR
Zone B2 (après approbation) 8,93 EUR
Source: BOFiP – Taxes du 1er avril 2019


De plus, le multiplicateur augmente ou diminue les loyers en fonction de la surface habitable de l'appartement: plus le logement est petit, plus le coefficient est élevé. Celui-ci ne doit pas dépasser 1,2, ce qui signifie que le propriétaire, si le logement le permet, paie un loyer supérieur de 20% au plafond par mètre carré.

La formule de calcul est 0,7 + (19 / surface pondérée). La surface pondérée est la même que la surface habitable et les dépendances (balcon, terrasse) sur le rail de 8 mètres carrés.

Avec cette formule, les appartements de moins de 38 m2 permettent d'appliquer le coefficient maximal de 1,2. Contrairement aux 63 mètres carrés, le coefficient est inférieur à 1, ce qui entraîne une baisse des loyers.

Les tarifs de location sont révisés le 1er janvier de chaque année. indice de référence de la location (IRL) calculé pour le deuxième trimestre.

Limite supérieure du revenu du locataire

Outre les loyers, les ressources des locataires ne peuvent dépasser un certain niveau. Les seuils de revenus varient en fonction de l'emplacement de l'appartement et de la composition du ménage du locataire.

En 2019, les seuils à ne pas dépasser pour les ressources locataires sont fixés comme suit pour la loi Metropolitan Pinel:

Limites de revenu des locataires au 1er janvier 2019 (Pinel Métropole)
Composition du logement du locataire La zone bis La zone Zone B1 Zone B2
Personne seule 38 236 EUR 38 236 EUR 31 165 EUR 28 049 EUR
couple 57 146 EUR 57 146 EUR 41 618 EUR 37 456 EUR
1 pendentif 74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 EUR
2 dépendants 89 439 EUR 82 282 EUR 60 420 € 54 379 EUR
3 dépendants 106 415 EUR 97 407 EUR 71 078 EUR 63.970 EUR
4 dépendants 119 745 € 109 613 EUR 80.103 EUR 72 093 €
Accessoire de suspension supplémentaire +13 341 euros +12 213 Euros + 8 936 € +8 041 euros
Source: BOFiP – Taxes du 1er avril 2019

Les plafonds de ressources seront rétablis le 1er janvier de chaque année sur la base de l'IRL du deuxième trimestre.

Location pour ascendeurs et descendants

Contrairement à Duflot, l'outil Pinel permet au propriétaire de louer une maison pour un enfant ou un parent sans perte d'impôt. Cette option est ouverte à partir du 1er janvier 2015. Cependant, cela n'est pas autorisé. Il est particulièrement interdit à un enfant d’accumuler un loyer avec une moitié de la taxe supplémentaire: cela signifie qu’il ne peut pas accueillir un enfant mineur ou un étudiant de moins de 25 ans. le bureau des impôts de l'investisseur. De même, Pinel ne permet pas Prestations de logement (APL, ALS, ALF) un enfant qui bénéficie d'une réduction d'impôt pour ses parents.

D'autre part, il n'y avait pas d'autres restrictions à l'embauche des ascendants / descendants. Ainsi, l’allégement fiscal ne peut être suspendu si le propriétaire loue un membre de la famille de la maison.

Allez à: Investissement immobilier Pinel: Louer pour les enfants, Mode d'emploi

Pour éviter les villes?

En septembre 2016, le laboratoire immobilier a publié une liste des villes "en danger" associées à l'investissement Pinel. Plus spécifiquement, il concerne 17 agglomérations classées dans la zone B1 et 47 villes dans la zone B2, où la demande des locataires n'est pas nécessairement suffisante pour sécuriser l'investissement.

Liste des agglomérations menacées par les investissements à Pinel
département agglomération Région de Pinel recommandation
01 Bourg-en-Bresse B2 Évite
03 vichy B2 Évite
04 Sisteron B2 regarder
05 écart B2 regarder
07 Tournon-sur-Rhône B2 regarder
10 Troyes B2 Évite
13 Tarascon B2 regarder
16 Angoulême B2 Évite
17 Rochefort B2 Évite
17 Saintes B2 regarder
19 Brive-la-Gaillarde B2 Évite
22 Dinan B2 Évite
22 Saint-Brieuc B2 Évite
24 Perigueux B2 Évite
25 Montbeliard B2 Évite
26 valence B2 Évite
27 Pont-Audemer B2 regarder
28 Chartres B1 Évite
29 Concarneau B2 Évite
29 Quimper B2 regarder
30 Ales B2 regarder
34 Béziers B2 Évite
38 Vienne B2 Évite
38 Voiron B1 regarder
39 aumône B2 Évite
42 Roanne B2 Évite
42 Saint Etienne B2 Évite
49 Angers B2 regarder
50 Cherbourg B2 Évite
51 Châlons-en-Champagne B2 regarder
53 Laval B2 regarder
54 Longwy B2 Évite
54 Toul B2 regarder
57 Algrange B2 Évite
57 Metz B1 regarder
59 Anzin B2 Évite
59 Cambrai B2 Évite
59 Denain B2 Évite
59 Douai B1 Évite
59 Maubeuge B2 Évite
62 tapisserie B2 regarder
62 Bethune B1 Évite
62 Boulogne-sur-Mer B2 Évite
62 lentille B1 Évite
62 Saint Omer B2 Évite
63 Chamalières B1 Évite
64 Pau B2 Évite
66 Perpignan B1 regarder
68 Colmar B2 regarder
68 Mulhouse B1 Évite
72 Le Mans B2 Évite
74 cluses B1 regarder
76 Dieppe B2 Évite
76 Elbeuf B1 regarder
76 fécamp B2 Évite
76 Le Havre B1 Évite
79 Niort B2 regarder
83 Brignoles B1 regarder
84 Avignon B1 Évite
84 Carpentras B1 regarder
84 Cavaillon B1 regarder
84 Courthézon B1 regarder
86 Poitiers B2 regarder
89 rapport B2 Évite
Source: Laboratoire immobilier

Risque de carte Pinel

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