🆕 Loi Pinel de A à Z – La loi Pinel: le décret

By | janvier 1, 1970



















Du 3 novembre 2014 à 1317 Le décret n ° 2/2004 et le décret publié le 5 novembre au Journal officiel devraient clarifier les baux commerciaux depuis l'intervention de Pinel (loi n ° 2014-626). 18 juin 2014).

Code de commerce L 145-40-2.

" Chaque contrat de location comprend un inventaire précis et restrictif des catégories de frais, taxes, frais et redevances associés au contrat, y compris la répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel envoyé par le propriétaire au locataire dans les délais impartis par l'autorité de contrôle. Pendant la location, le bailleur informe le locataire des nouveaux frais, taxes, redevances et redevances.

Lorsque le bail est conclu et tous les trois ans, le propriétaire communique avec chaque locataire:

1 ° une estimation de son intention de réaliser les travaux dans les trois prochaines années avec le budget préliminaire;

2 ° Résumé des travaux effectués au cours des trois dernières années, y compris les coûts.

Dans un complexe immobilier à plusieurs locataires, le contrat de location détermine la répartition des dépenses ou des loyers entre les locataires qui acceptent le logement. Cette distribution est une fonction de la zone exploitée. Le montant des taxes, frais et charges qui peuvent être facturés au locataire correspond strictement à l'espace occupé par chaque locataire et aux parties communes nécessaires à l'exploitation du bien loué. Pendant la location, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des honoraires entre locataires.

Le décret du Conseil d'Etat définit les modalités d'application de cet article. Il détermine les honoraires, taxes, impôts et redevances qui, de par leur nature, ne peuvent être jugés par le locataire, ainsi que les modalités selon lesquelles les bénéficiaires sont informés. ».

Jusqu'à aujourd'hui, le contrat avait le droit de faire payer les coûts, la conclusion de contrats presque tous les honoraires, y compris ceux qui étaient en principe à la charge du propriétaire. Les lois de Pinel montraient très clairement que je voulais équilibrer les obligations des parties dans ce domaine.

Ce décret définit la répartition des loyers entre le locataire et le bailleur, améliore les informations du locataire et donne la précision, au moment du séjour, dans une lettre avec le reçu reçu.

Afin de prévenir les anciennes pratiques, la loi prévoyait que les dispositions de ce règlement étaient dans l’ordre public.

Il ne peut en être dérogé et toute disposition contradictoire doit être considérée comme non écrite.

Pour éviter les erreurs, rappelez-vous que les codes de commerce R. 145-1-1., R. 145-5, D. 145-18. Et R. 145-20. il est en cours d'exécution à la date de publication de ce règlement, les autres dispositions ne s'appliquant qu'aux contrats de location conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014.

Il convient de noter que les contrats de location conclus après cette date doivent être conformes aux dispositions de la loi PINEL et de son règlement d'exécution, même si le contrat de location principal n'est pas soumis à ces règles, conformément aux contrats de location commerciaux. précédemment.

  • La date du congé est enregistrée par lettre, avec accusé de réception

Le code de commerce L 145-9. L'article dispose que les licences de crédit-bail commercial doivent être délivrées par lettre de mise en demeure ou par procédure extrajudiciaire.

L'huissier de justice est le seul à disposer d'une date précise et, compte tenu de la période à respecter, la pratique de l'action extrajudiciaire est plus répandue que la lettre avec le certificat reçu.

En fait, cette dernière base juridique pose la question de la date à prendre en compte: la date d'envoi? Est-ce que la date a été affichée? Le jour de la réception? Que se passe-t-il si le destinataire refuse de prendre le courrier au bureau de poste?

Par conséquent, un nouvel article a été inséré dans le Code de commerce, qui spécifie la date à prendre en considération lors de l'autorisation de congé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ainsi, le code de commerce R 145-1-1. L'article nécessite " Si L 145-9. Le congé prévu au présent article doit être donné par lettre avec accusé de réception, la date du congé étant la date de la première présentation de la lettre. ».

Par conséquent, la question est close, que le destinataire demande ou non la liberté laissée dans la lettre, elle doit être considérée comme reçue de la première présentation de la lettre.

Cependant, acceptons que les litiges aient un avenir radieux pour eux, car il y aura toujours des blasphémateurs qui enverront leur congé pendant la période de vacances du bénéficiaire. Le délai de retrait d'un retrait enregistré est de 15 jours, le destinataire ne sait jamais la liberté.

Quelles seraient les conséquences si le tribunal admettait que la liberté avait été émise de mauvaise foi?

Afin de pallier toute difficulté, la jurisprudence est toujours préférée.

  • Loyers, taxes, redevances, redevances et travaux

La loi Pinel exige cela "Chaque contrat de location comprend un inventaire précis et restrictif des catégories de charges, taxes, redevances et redevances associées au contrat de location, y compris la répartition entre le bailleur et le bailleur".

Code de commerce R 145-35. En principe, l'article prévoit les frais que le locataire ne peut pas facturer.

En conséquence:

  • Les dépenses liées aux réparations majeures visées à l'article 606 du code civil, ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux, ne sont pas remboursés au locataire et ne doivent pas compenser la détérioration ou le décès. pour répondre aux exigences du bien loué ou du bâtiment où il se trouve.

À cet égard, rappelons que l’article 606 du code civil dispose:

"Les grandes réparations sont la restauration de grands murs et de voûtes, de poutres et de couvertures.

Les barrages et les murs et la clôture entière.

Tous les autres réparations d'entretien.

Étant donné que cette disposition fait l’objet d’une interprétation extensive depuis plusieurs années, nous espérons que les tribunaux n’y adhéreront pas de manière stricte, ce qui peut en éliminer le champ d’application.

Enfin, il convient de noter que le décret stipule que les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du même remplacement continueront à être transférés au locataire.

  • En ce qui concerne les taxes, le règlement prévoit que celles-ci, et en particulier les contributions économiques territoriales, les taxes et redevances dont le payeur légal est le bailleur ou le propriétaire des lieux ou du bâtiment ne sont plus transférées au locataire.

Cependant, le règlement exige "Le locataire peut facturer des taxes supplémentaires sur les biens immobiliers et taxes foncières, ainsi que des taxes, taxes et redevances liées à l'utilisation du site ou du bâtiment, ou des services pour lesquels le locataire bénéficie directement ou indirectement".

Ainsi, les propriétaires peuvent toujours liquider le propriétaire par balayage, ramassage des ordures, frais de canalisation, taxes de bureau, etc.

  • De même, les honoraires du bailleur pour la gestion des locaux loués ou le loyer de l'immeuble ne peuvent plus être récupérés auprès du bailleur.

Cependant, cette limitation n'est pas affectée par les frais de gestion technique du bâtiment et peut toujours être facturée aux propriétaires.

  • Enfin, le décret interdit le transfert des appartements loués aux locataires, des redevances, taxes, redevances, redevances et travaux dans des locaux vacants, ainsi que des coûts imputables à d'autres locataires.

Enfin, le règlement exige "La répartition des honoraires, taxes, redevances et redevances entre les locataires et le coût des travaux associés au complexe immobilier peuvent être pondérés de manière traditionnelle. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

  • Informer le locataire

La loi Pinel est nouvelle, L 145-40-2. Il introduisit un article dans le code de commerce pour obliger le bailleur à informer le bailleur et après la conclusion du contrat de location.

Le règlement susmentionné prévoit l’insertion de deux nouveaux articles dans le code de commerce.

Le premier est R 145-36. Article par: Le L 145-40-2. L'état récapitulatif annuel visé à l'article 1er, premier alinéa, contenant la comptabilité et l'ajustement des comptes de coûts, est communiqué au preneur au plus tard le 30 septembre de l'année suivante. pour lesquels ils ont été établis ou, dans le cas de copropriétés, dans un délai de trois mois à compter de la date de transfert des honoraires de copropriété pour l'exercice. À la demande du bailleur, le locateur divulguera tous les documents prouvant le montant des frais, taxes, redevances et redevances qu'il facture. ».

Dans de telles circonstances, et au plus tard le 30 septembre 2015, les bailleurs sont tenus de soumettre un état récapitulatif annuel.

Il est à noter que la durée des copropriétés est de 3 mois à compter du transfert annuel des honoraires de copropriété, à notre avis – dans un délai de trois mois à compter du vote de l'assemblée générale.

La date limite de communication doit donc être évaluée au cas par cas, d’autant plus qu’il n’est pas courant que les copropriétés approuvent leurs comptes plusieurs années plus tard.

Le deuxième article inséré dans le code de commerce est le R 145-37. Article qui prévoit que: t

" Le L 145-40-2. Les informations visées à l'article 1er, paragraphes 1 et 2, sont communiquées au locataire dans les deux mois de chaque période de trois ans. À la demande du locataire, le propriétaire informe le document certifiant le montant du document ».

Dans ce cas, et dans les deux mois suivant la date limite, le bailleur envoie deux documents au bailleur:

  • Estimation du travail à effectuer au cours des trois prochaines années et du budget correspondant;
  • Résumé des travaux effectués au cours des trois dernières années et coût du travail.

Cette disposition devrait permettre aux donateurs d’accorder plus d’attention à leurs biens, à condition qu’ils l’aient déjà fait et les mesures à prendre pour l’améliorer conformément au loyer. .

Ces deux dispositions prévoient une obligation d'information vérifiable – pour une période annuelle et une période de trois ans – étant donné que le bailleur doit fournir tous les documents justificatifs à la demande du locataire.

Quelle que soit l'utilité de l'information, il convient de noter qu'il n'y a pas de pénalité.

Cependant, le tribunal estime que ce manque d'informations est une violation des obligations du bailleur et élimine donc le bailleur du bailleur.

Le but de ces dispositions est de permettre au locataire de recevoir un outil d’information complet sur le coût et les travaux de l’immeuble.

Cependant, les responsabilités peuvent être lourdes pour les propriétaires, y compris les propriétaires d'un bien immobilier, ou ceux dont le bien loué provient d'un bien plus grand ou plus grand ou d'un autre bien. complexe.

La victoire de Bary
avocat

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