ℹ le prêt relais, avant la vente – Taux Attractif

By | janvier 1, 1970



















Le crédit-relais se précipite entre l'achat et la vente de biens. Méthode de financement simple, mais il est préférable de savoir comment cela fonctionne.

Dans un marché immobilier incertain, il semble au moins risqué avant de commencer une nouvelle acquisition avant de vendre votre propriété. Pourtant, 40% des clients le font, selon Meilleurtaux.com. Il est vrai que les produits de haute qualité dans les secteurs demandés qui répondent à une demande soutenue ne restent pas longtemps. Deuxièmement, pour les propriétaires financés par une banque, qui sont pour la plupart des acheteurs aujourd'hui, la tentation est grande d'acheter le bien acquis sans avoir vendu leur lieu de résidence auparavant. Vous devez décider rapidement et rien ne garantit que vous le vendiez aussi rapidement que vous le souhaitez. Les difficultés de trésorerie sont élevées. Bien sûr, les banques ont trouvé un défilé de prêts relais. Le principe de ce mode de financement est simple: dans le cas d'une rémunération – un intérêt équivalent au taux prêteur qui peut être accumulé et payé – la banque représente 70 à 80% du prix des appartements proposés à la vente. pour une période limitée ou, le cas échéant, jusqu'à deux ans. Le capital emprunté sera remboursé à la banque le jour de la vente du bien. Cette formule doit être prise en compte, même si vous pensez qu'il existe de bonnes raisons pour une vente rapide. Tout d’abord, puisqu’un vendeur a toujours tendance à surestimer la valeur de sa propriété, même sur un marché stagnant ou même à la baisse. A fortiori, si la propriété a été achetée dans un cycle de prix élevés. La vente des marchandises peut prendre du temps si elles ont d'abord été offertes à un prix trop élevé. Deuxièmement, même lorsque les achats et les ventes sont presque simultanés, il existe toujours une différence entre le versement des fonds d’achat et le recouvrement du produit de la vente. Le prêt relais peut être créé pour une durée limitée – il s’agit également d’une condition d’intérêt. En pratique, toutefois, quel que soit le moment de l'achat et de la vente, le propriétaire doit faire face à un certain nombre de difficultés intermédiaires. Par exemple, si vous n'avez pas terminé le remboursement de votre prêt initial et que vous devez demander un nouveau prêt avec le prêt relais … Que suggère la banque? À quel prix? Dans quelles conditions? Comment sont organisés les différents prêts?

Combien coûte l'emprunteur au pont?

Le prêt-relais est un prêt très coûteux, car contrairement aux prêts classiques à amortissement, qui permet le remboursement simultané d’une partie du capital et des intérêts, il porte intérêt sur le capital emprunté total et sur la durée du prêt. assurance décès et invalidité, obligatoire. Les paiements mensuels ne peuvent pas être utilisés comme argent emprunté, au taux d’intérêt actuel sur les emprunts hypothécaires et au remboursement du capital emprunté. Dans la plupart des cas, les banques n'autorisent l'emprunteur à payer les primes d'assurance décès et invalidité que pendant la durée du prêt relais et reportent le remboursement des intérêts en remboursant le prêt. (sans pénalité), c’est-à-dire quand il a gagné le montant des ventes.

Pourquoi un crédit-relais ne couvre-t-il qu'une fraction de la valeur d'une propriété?

Les institutions ne vendent pas 100% de la valeur de la propriété. Même pour leurs meilleurs clients. La règle habituelle est que le prix de vente n'est que de 60, 70 ou 80%. Cela n’est pas surprenant: les banquiers supposent que le vendeur vendra moins cher qu’il ne l’espérait et intègrent ces données dans le calcul du montant du pont. En ne payant qu'une partie du montant attendu par le vendeur, le créancier limite les risques. Si votre ancienne maison est presque vendue et offre une certaine somme d’argent, le risque pour la banque est plus limité. Le financement par emprunt représente alors 80%, voire 90% de la valeur du bien à vendre.

Comment déterminez-vous la valeur de la propriété que vous vendez?

Dans la plupart des cas, la banque demandera à l'emprunteur un avis d'expert ou le préparera. C'est un paiement ou gratuit, selon l'installation. Remarque: Sauf exception, la valeur utilisée pour calculer le montant du financement par crédit-relais ne correspond pas à la valeur de la vente de l'actif, mais après déduction de la valeur estimée. le montant dû lorsque l'hypothèque est encore en phase de remboursement. Mais attention, chaque banque ne calcule pas ce filet de la même manière. Cela varie d’une institution à l’autre et d’une région à l’autre de la même institution. Il y a deux méthodes. La première consiste à utiliser le pourcentage de financement pour les biens à vendre, qui était auparavant réduit du montant restant. La seconde consiste à appliquer le taux de financement à la valeur de la propriété à vendre, puis à soustraire le montant restant du résultat. Ce qui donne des résultats différents, la deuxième méthode est la plus avantageuse (voir simulation).

Comment le prêt relais et le nouveau prêt portant intérêt sont-ils combinés?

Les crédits-relais proposés par les banques sont principalement liés aux crédits à long terme. Tout d'abord, parce que le nouvel achat est généralement plus coûteux que la propriété mise en vente. Ensuite, parce que les banques ne trouveraient pas autrement leur compte. Ils ne sont pas intéressés à prêter pour des prêts à faible taux d’intérêt à court terme, s’ils ne «vendent» pas, alors l’emprunt à long terme. À tel point qu'il sera difficile de trouver un crédit-relais «à sec»: l'offre est très limitée, les prix sont plus élevés qu'un crédit-relais et les banques qui le fournissent sont entretenues par leurs clients. La formule de crédit la plus couramment utilisée consiste en deux crédits distincts: un crédit-relais fondé sur la valeur estimée de la propriété à vendre et un prêt à long terme traditionnel. En règle générale, le taux d’intérêt appliqué à un crédit-relais est identique à celui appliqué aux prêts classiques. Certaines banques offrent un prêt "unique ou complet" qui combine prêts de crédit et prêts d'amortissement dans une formule unique. D'un point de vue théorique, il n'existe qu'un seul emprunt à long terme, dont une fraction peut être remboursée de manière anticipée lorsque la propriété est réellement vendue. D'un point de vue pratique, quelle que soit la formule, les conséquences pour l'emprunteur seront les mêmes. D'un point de vue psychologique, un prêt ponctuel n'a pas le même effet: plus il sera "apaisant" de vendre de bons biens.

Qu'advient-il du prêt initial pour financer le bien proposé à la vente?

En raison de la prolongation de la durée des emprunts, les propriétaires peuvent vendre plus avant d'avoir remboursé l'emprunt. Ils ne sont pas éligibles à un soutien financier pour les prêts relais et les soldes de prêts en cours. Les banques ne peuvent pas laisser de solution. Option 1: l'emprunteur choisit de différer le remboursement du crédit-relais, à l'exception de la contribution d'assurance invalidité-décès pour laquelle il reste redevable, qui devient crédible. Lorsqu'il vend sa propriété, la banque doit verser à la banque le capital et les intérêts sur le crédit-relais et, à long terme, commence à déprécier son crédit. Le principal inconvénient du remboursement différé est son coût: les intérêts impayés sont activés et portent intérêts, ce qui augmente le montant final à payer. En outre, plus le temps écoulé avant la vente de la propriété est long, plus le prêt générant des intérêts sur le capital à rembourser sera élevé. Option 2: La première banque prêteuse prend en charge la dette et la rééchelonne. Cette solution signifie que l'emprunteur restera fidèle à son établissement bancaire d'origine. Si ce n'est pas le cas, et beaucoup moins fréquent, la banque relais "rachète une dette vivante". Cela signifie que vous effectuez un remboursement à l'institution prêteuse initiale en cours. Le prêt est réglé et l'emprunteur n'est plus responsable des paiements mensuels.

Quelles garanties les applications bancaires fournissent-elles dans le contexte d'un prêt relais?

Comme les prêts traditionnels, la banque garantit un prêt équivalent au montant des prêts fournis par le prêt relais et le prêt à remboursement, le cas échéant. Ce peut être le registre hypothécaire de la propriété à acquérir et / ou des biens immobiliers à vendre. Mais vendre une hypothèque à un bien immobilier est une occasion de l’éviter car il faut payer la dépense après la vente du bien immobilier et le remboursement de la banque. De nombreuses institutions sont satisfaites de la promesse de prêt hypothécaire (l'hypothèque ne sera enregistrée qu'en cas d'incident de paiement). La caution mutuelle du garant peut également être offerte à l'emprunteur au lieu de l'hypothèque.

Que dois-je faire si le prix de vente est dépassé après le remboursement du prêt?

Une fois la vente réalisée, le notaire versera à la banque le montant du crédit-relais, du capital et des intérêts. Ce dernier n’a dépassé que 60 à 80% de la valeur de la propriété, valeur habituelle, à moins que la vente ait été effectuée à un prix très avantageux, de sorte que le vendeur ait un excédent. Vous pouvez bien sûr conserver les coûts d’acquisition (frais de notaire, déménagements, travail …), mais vous payez également une partie de la longue échéance du prêt. Certaines institutions permettent sans pénalité, d'autres non. Ou bien, il est suggéré que les paiements mensuels diminuent au cours de la même période ou inversement, la durée du prêt diminue avec des paiements mensuels égaux (voir simulation).

Que se passe-t-il si vous vendez moins cher que prévu dans le plan de financement?

Moins coûteux que prévu dans le plan de financement, ce n’est pas très grave, car la banque ne finance que 70% ou 80% de la valeur de la propriété par le biais d’un prêt relais. Par conséquent, l'emprunteur dispose d'une marge de manœuvre de 20% à 30%, selon le cas, lui permettant d'ajuster son prix à la baisse si nécessaire. C'est plus honteux de le vendre dans le cadre du prêt relais.

Que se passe-t-il lorsque la propriété n'est pas vendue?

Quelle que soit la raison de l’échec de la vente de la propriété, c’est le pire pour l’emprunteur. La banque est en droit de rembourser le prêt à la date indiquée dans le document, même si le bien n’est pas vendu. Le renouvellement automatique du prêt n'est pas possible. Cette situation peut donner lieu à un recouvrement judiciaire, ainsi qu’à la création d’un fichier de remboursement de crédit personnel (FICP).

Tout d'abord, nous devrions essayer d'analyser les raisons pour lesquelles nous ne vendons pas la propriété après un ou deux ans de visite et en tirer les conséquences. Modifier le prix, faire appel à d'autres professionnels, utiliser d'autres journaux ou annoncer des sites Web …?

Si les chances réelles de vente immobilière sont réelles, veuillez noter que la banque peut envisager, par exemple, de prolonger les crédits-relais pour quelques mois. Au lieu de cela, si la probabilité de vente rapide est faible, l’une des solutions les plus privilégiées consiste à transformer les prêts-relais en prêts à long terme avec des logements locatifs. Et parfois, votre intérêt peut être de réduire considérablement le prix pour vendre rapidement. Cela vous permet de sortir le plus rapidement possible de cette situation difficile et de limiter vos coûts financiers.

Comment organisez-vous votre financement lorsque vous achetez des plans?

Lorsqu'un promoteur vend la propriété acquise dans les plans (performances futures), l'organisation du financement est plus compliquée. Les délais de livraison sont longs: ils peuvent dépasser deux ans, ils peuvent prendre du retard. Et pendant cette période, l’acheteur devra répondre aux fonds lorsque les travaux avancent et sans que des fonds provenant de la vente de la résidence actuelle soient nécessaires: 5% du prix de vente pour la signature du contrat, 5% pour le permis de construire, 15 % lors de l'ouverture d'un chantier, etc. Il n'y a pas de boules d'argent pour financer tous les appels de financement. La banque débloquera progressivement les montants nécessaires en mettant en place un crédit-relais lié à un crédit à long terme et en différant le paiement des intérêts temporaires (intérêts sur les montants dus au règlement des fonds). Ce différé évite de payer le versement de deux mois: le nouveau prêt et le vieux prêt. L’emprunteur remboursera le crédit-relais rétroactivement au moment de la vente du premier actif. Cependant, la solution est très coûteuse car le délai entre l'achat et la bonne volonté est long et incompréhensible. Et on craint toujours que la livraison soit retardée. La réduction des coûts est une déformation juridique, mais elle ne s'applique qu'aux derniers mois avant la livraison: votre ancienne maison vendue dans la promesse de vente d'être une "clause de jouissance". Cette clause vous permet de différer l'entrée dans les locaux du client au moment de la vente – ce qui correspond à la valeur estimée de votre nouvel achat. Dans les zones de marché restreintes, les clients sont plus susceptibles d’accepter ce type de clause. Ils attendent quelques mois de plus au lieu de perdre les biens dont ils ont besoin. Le contrat de vente prévoit une pénalité assez dissuasive si le vendeur ne vend pas les locaux à la date convenue.

Simulation: coût des prêts relais remboursés après quatre mois

Pierre est propriétaire de sa résidence principale, d'une valeur de 314 500 €. Il veut vendre pour acheter un autre appartement à vendre au prix de 405 000 euros. Intéressant. Sa banque offre un crédit-relais à un très bon prix.

– 7 août 2012 promet de vendre le nouvel appartement au prix proposé, soit 405 000 €.

– 1er septembre 2012 En un an, il a contracté un emprunt relais de 149 583 euros, assorti d’un taux d’intérêt de 3,84%, comprenant une assurance décès et invalidité.

Le montant de l'intérêt est de 478,50 € / mois.

– 1er octobre 2012 enfin, il a promis de vendre sa résidence principale actuelle.

– 2 janvier 2013 l'acte de vente final est signé chez le notaire et l'acheteur paie le prix de vente.

– Le coût des emprunts mensuels est de 1 914 EUR jusqu'à la date de remboursement à la banque, ce qui correspond aux intérêts courus sur quatre mois.

Simulation: le montant du prêt est déterminé par la valeur "nette" de la propriété

Les banques calculent la valeur nette de la propriété à vendre afin de déterminer le montant du prêt relais. Pour ce faire, deux méthodes de sélection sont utilisées qui donnent des résultats différents.

Peter vend un appartement estimé à 314 500 euros pour lesquels il a emprunté. Le capital restant de l'ancien emprunt s'élève à 100 895 EUR.

70% à financer:

– Méthode 1: 70% x (bon rapport qualité-prix – en cours) = 149 523 €;

– Méthode 2: (70% x la valeur de la propriété) – en circulation = 119 255 €.

– La deuxième méthode de calcul, qui consiste à déduire le capital remboursable de la valeur du bien vendu, est la plus favorable pour l'emprunteur.

Simulation: profitez de l'excédent pour réduire les paiements mensuels ou la durée du prêt

Pierre a vendu son ancienne maison à un coût estimé à 314 500 euros. Vous pouvez payer un ancien crédit et un crédit-relais de 149 523 € que vous avez achetés à la maison. Ces deux opérations sont restées stables à 59.141 €, ce qu'il a décidé de dépenser en remboursement anticipé partiel
nouveau crédit. Aucune pénalité à payer.

Avec le capital restant de 224 686 €, la banque propose:

– Réduisez vos paiements mensuels 2 077 EUR à 1 672 EUR, soit 405 EUR par mois;

– réduction de la période de remboursement, t de quinze à onze ans, le paiement mensuel est de 2 077 euros.

– Le choix d'une solution ou d'un choix de solutions dépend des priorités du ménage: qu'il soit nécessaire d'augmenter les ressources disponibles au cours des quinze prochaines années ou plutôt d'éliminer le coût du remboursement. dans dix ans?

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